中航地產(chǎn)布局不利 導(dǎo)致業(yè)績同比下滑146%

盡管背靠中國航空工業(yè)集團(tuán)（以下簡稱“中航工業(yè)”）這棵大樹，中航地產(chǎn)2015年前三季度凈利潤仍然下滑嚴(yán)重——共計虧損1.69億元。同時，項目主要布局在二三線城市的中航地產(chǎn)還背負(fù)較大債務(wù)壓力，2015年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.12%。形成如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，是其加大向銀行借款力度、向股東方借款、發(fā)放債券等多種方式“籌錢”的結(jié)果。

頻頻采用各種渠道籌措資金的中航地產(chǎn)，當(dāng)前是否已面臨較大資金壓力？在二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)普遍顯露頹勢的情況下，中航地產(chǎn)主要布局二三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略未來是否會轉(zhuǎn)變？就相關(guān)問題，記者向中航地產(chǎn)年報中所公布的郵箱地址發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿前尚未收到其就相關(guān)問題的回復(fù)。

業(yè)績大幅下滑

中航地產(chǎn)是中航工業(yè)下屬上市公司，其2015年三季報顯示：三家中航工業(yè)下屬公司——中航國際控股公司、中國航空技術(shù)深圳公司、深圳中航城發(fā)展公司共持有中航地產(chǎn)50.14%股份。

中航地產(chǎn)所屬的中航工業(yè)可謂資產(chǎn)龐大，下轄140余家成員單位、近30家上市公司、50萬員工。但中航工業(yè)下屬公司多從事航天航空類相關(guān)產(chǎn)業(yè)，中航地產(chǎn)是旗下唯一一家上市地產(chǎn)平臺。

然而，盡管背靠中航工業(yè)這棵“大樹”，中航地產(chǎn)近期的盈利狀況并不樂觀。2015年前三季度，中航地產(chǎn)雖然營業(yè)收入同比增長5.95%，達(dá)到30.73億元。凈利潤卻總共虧掉1.69億元，比去年同期減少146.34%。

值得注意的是，自2010年以來，中航地產(chǎn)盡管歸母后公司全年凈利潤并未顯露過虧損，但其經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量卻持續(xù)為負(fù)值。2015年前三季度，其經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為-5.66億元。

對此，中航地產(chǎn)曾在公告中解釋：公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)主要是因為開發(fā)項目不斷增加，但開發(fā)產(chǎn)品需要一定周期，項目開發(fā)投入與項目銷售不同步所致。

此外，記者了解到，長期以來，中航地產(chǎn)不斷通過轉(zhuǎn)讓下屬公司股權(quán)以獲得資金，2014年曾公開掛牌轉(zhuǎn)讓2家子公司，協(xié)議轉(zhuǎn)讓5家子公司。曾有券商對此預(yù)言：“公司來自于轉(zhuǎn)讓下屬公司股權(quán)及新增投資性房地產(chǎn)帶來的公允價值變動收益是不可持續(xù)的，且受非核心業(yè)務(wù)剝離影響，短期營收和利潤下滑是大概率事件。”

負(fù)債持續(xù)高企

中航地產(chǎn)另一不容忽視的問題是其較高的負(fù)債率，自2012年起中航地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率均高于70%。2015年前三季度其資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)82.12%。

對此，中航地產(chǎn)曾在2014年年報中坦承面臨著資金風(fēng)險：“因房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目開發(fā)周期比較長，企業(yè)需要長期且充足的資金支持。一方面，受貨幣政策大環(huán)境的影響，公司的融資難度增加；另一方面，公司加大了對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，資金占用額較大且投資回收期長，公司資金周轉(zhuǎn)的速度有所放緩。”

在這一狀況下，中航地產(chǎn)在2015年運(yùn)用各種方式“籌錢”。首先加大了銀行貸款力度，2015年前三季度其長期借款額達(dá)到77.7億元，2014年年報中這一數(shù)字則為53.5億元。

其次，股東方也成為中航地產(chǎn)重要輸血對象。2015年8月20日，中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將向股東中航國際控股有限公司申請金額達(dá)20億元，為期1年的借款。對于為何需要這筆借款，中航地產(chǎn)在公告中表示：“公司目前主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，資金需求量大。本次借款將補(bǔ)充公司流動資金，滿足公司正常經(jīng)營資金需要，取得資金主要用于地產(chǎn)項目前期拓展、現(xiàn)有地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)以及資金周轉(zhuǎn)。”

但似乎銀行與股東方提供的資金仍未能滿足于中航地產(chǎn)的經(jīng)營需求，2015年11月11日，中航地產(chǎn)在公告中又宣布將公開發(fā)行規(guī)模不超過15億元的公司債券，用于“償還公司貸款和補(bǔ)充流動資金。”

戰(zhàn)略布局不利

中航地產(chǎn)近期并不樂觀的業(yè)績表現(xiàn)、較高的債務(wù)壓力似乎與其戰(zhàn)略布局有直接聯(lián)系。記者了解到，中航地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)占比較大，且項目多集中于二三線城市。其2015年第三季度報告顯示，旗下17個在建在售項目中僅有一處位于一線城市，其它項目則分布在昆山、九江、惠東，烏魯木齊等二三線城市，且主要集中在廣東、江西、江蘇三省。

有分析認(rèn)為，這樣的城市布局與中航工業(yè)的發(fā)展歷史有關(guān)，廣東、江西、江蘇都有中航工業(yè)的研究機(jī)構(gòu)存在，使得中航地產(chǎn)自身擁有大量的土地儲備。而中航地產(chǎn)更像是根據(jù)自身掌握土地來選擇性開發(fā)，并不是按照房地產(chǎn)開發(fā)邏輯進(jìn)行地塊甄別。

在當(dāng)前二三線城市房地產(chǎn)市場已普遍陷入衰退的情況下，項目過多集中于此也使得中航地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，庫存高企。2015年前三季度其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.14，存貨規(guī)模達(dá)128.7億元，比年初的110.6億元有所增加。在二三線城市房價不斷下跌的情況下，這一庫存規(guī)模相對于中航地產(chǎn)自身的體量來講是個較為危險的信號。

早在2007年，中航地產(chǎn)就宣布將商業(yè)地產(chǎn)作為其業(yè)務(wù)的核心，圍繞“商業(yè)+酒店+中高檔住宅”的綜合體項目開發(fā)作為發(fā)展方向。然而，與住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)具有前期投入較大，但資金回籠較緩慢的特點，無法做到如住宅項目那樣的快速周轉(zhuǎn)。

尤其是，中航地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)過多集中在二三線城市，需克服需求不足和消費有限等困難。即使這類城市的商業(yè)地產(chǎn)項目具有后續(xù)發(fā)展前景，也需要較多的資金支持來熬過較長的周期。這恐怕也是中航地產(chǎn)負(fù)債率高，運(yùn)用各種手段籌措資金的原因。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。