深圳樓市何以走出火熱行情

新年將近，北國(guó)冰封。深圳樓市卻在很多人的視野之外，走出一波獨(dú)立的火熱行情，一陣陣裹挾著亢奮、焦慮、羨慕、懊喪等多種情緒的颶風(fēng)撲面而來(lái)。

11月，深圳二手房成交逾8000套，創(chuàng)3年以來(lái)新高。12月，熱度未減?；厥兹?，前海、科技園、寶中等熱門(mén)板塊漲聲一片，標(biāo)桿樓盤(pán)單套價(jià)格上漲超百萬(wàn)元；深圳灣、香蜜湖等豪宅區(qū)域每套上漲五六百萬(wàn)元也不鮮見(jiàn)。

在全國(guó)其他樓市“房住不炒”、持續(xù)調(diào)整的背景下，深圳是南方一隅的自彈自唱者，亦或其他？

結(jié)構(gòu)性行情猝不及防

南山科技園的中介胡凡（化名）在帶看時(shí)講了親身經(jīng)歷：幾個(gè)月前他和幾位同事計(jì)劃合伙買(mǎi)房，猶豫之下錯(cuò)失200萬(wàn)元漲幅。“我們看它一步步漲上來(lái)，卻因膽小和扯皮沒(méi)搞成，這個(gè)錢(qián)到哪里賺得回來(lái)？”胡凡情緒激動(dòng)地比劃著。

在科技園工作3年的“碼農(nóng)”張鵬住在地鐵1小時(shí)車程外的自如公寓，一間房租金每月3000元。張鵬想在公司周邊買(mǎi)個(gè)屬于自己的“窩兒”，年初看遍朗景園、匯景豪苑、晶品居等樓盤(pán)，覺(jué)得太舊太破，小兩房居然要400萬(wàn)元，因而作罷，現(xiàn)在這些房子已漲到600萬(wàn)元以上。

投資客吳限（化名）在圈子里小有名氣，不少人找他指點(diǎn)買(mǎi)房，他干脆成立公司以此為業(yè)。雖然賺了一些代購(gòu)服務(wù)費(fèi)，但他自己買(mǎi)的多套房產(chǎn)都在羅湖等東部地區(qū)，每天看著西部房?jī)r(jià)上漲，東部卻波瀾不驚。

其疾如風(fēng)，其徐如林。樓市突然成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，這就是2019年的深圳。

有意思的是，本輪樓市行情與股市的表現(xiàn)有著相似之處。2019年A股出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性行情，大盤(pán)漲幅有限，大部分個(gè)股低位徘徊，核心資產(chǎn)一路上漲。同樣，2019年的深圳樓市也帶著分化性、局部性特點(diǎn)，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性行情：一是全國(guó)很多城市樓市都在調(diào)整，深圳走出底部。12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房房?jī)r(jià)下降的城市增加到21個(gè)，為年內(nèi)最高；二手房?jī)r(jià)格上漲的城市僅32個(gè)，處于近4年的最低點(diǎn)。

二是房?jī)r(jià)指數(shù)漲得不多，但少數(shù)樓盤(pán)漲幅可觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月深圳新房?jī)r(jià)格同比上漲3.3%，二手房同比上漲6.4%。與此同時(shí)，深圳熱點(diǎn)區(qū)域的一些標(biāo)桿樓盤(pán)漲勢(shì)明顯。

三是西部板塊火熱、東部冷清。今年以來(lái)，深圳樓市熱點(diǎn)格局不均衡，可謂是“西線有戰(zhàn)事，東線靜悄悄”。科技園、前海、寶中、香蜜湖、碧海、紅山等板塊炙手可熱，這些板塊多屬西部，而東部的龍崗、坪山、羅湖地區(qū)少有動(dòng)靜，甚至位于中心區(qū)的福田，樓市安靜如初。

誰(shuí)在暗中點(diǎn)火

深圳不到2000平方公里土地，承載2.4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)總量，2018年常住人口自有住房率為34%。

強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)活力和尖銳的供求矛盾使得深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)格外敏感，哪怕看上去一片安寧，靜水深流下依然暗潮涌動(dòng)?；仡^來(lái)看，2019年深圳樓市走出獨(dú)立行情，離不開(kāi)三大因素：

首先，利好政策不斷出臺(tái)。今年以來(lái)，政策暖風(fēng)頻吹，從降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)，到前海要擴(kuò)容的消息，再到8月先行示范區(qū)文件的出臺(tái)。11月11日，“豪宅稅”調(diào)整的消息被證實(shí)，很多業(yè)主立即將掛牌房?jī)r(jià)上調(diào)20萬(wàn)元至30萬(wàn)元，有的干脆不賣(mài)；購(gòu)房者怔忡不安，地產(chǎn)中介徹夜加班。在此之前，深圳各區(qū)的豪宅線標(biāo)準(zhǔn)較低，導(dǎo)致大量交易的房產(chǎn)都要繳納豪宅稅，一套五六百萬(wàn)元的小三居可能要繳納30萬(wàn)元左右稅費(fèi)。閥門(mén)一旦打開(kāi)，市場(chǎng)活躍度大增。

其次，業(yè)主、購(gòu)房者投資意識(shí)提高。在過(guò)去20多年里，深圳房?jī)r(jià)多次暴漲暴跌，2015年房?jī)r(jià)翻番，市場(chǎng)洗禮使各方投資意識(shí)不斷提高。近期，深圳出現(xiàn)魔幻一幕：業(yè)主在微信群里控盤(pán)，集體拉抬房?jī)r(jià)，聲稱“如果不統(tǒng)一掛牌價(jià)，就要絕交”。以致當(dāng)?shù)卣鹚偌s談當(dāng)事人，暫停涉事樓盤(pán)網(wǎng)簽。

本地購(gòu)房者積極入市，全國(guó)的購(gòu)房者也聞風(fēng)而至。寶安中心區(qū)配套齊全，臨近前海，是本輪行情中最熱的板塊之一。當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V中國(guó)證券報(bào)記者，前海要擴(kuò)容的消息發(fā)布后，一名北京的購(gòu)房者凌晨1點(diǎn)多飛到深圳，凌晨3點(diǎn)多把業(yè)主叫醒，簽了合同后第二天再飛回。

再次，深圳旺盛的需求是行情出現(xiàn)的本質(zhì)原因。本輪行情可分為三個(gè)階段：3月的“小陽(yáng)春”，年中的小面積學(xué)區(qū)房，再到年底的熱點(diǎn)板塊。前兩個(gè)階段，沒(méi)有重大利好政策出臺(tái)，南山科技園、前海一帶成交火爆，科苑居等小戶型樓盤(pán)短短幾個(gè)月就漲幅驚人，其他一些板塊低于豪宅線的一房?jī)煞恳擦績(jī)r(jià)齊升。

2016年3月，深圳率先出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2018年政府加碼調(diào)控，出臺(tái)限售政策，樓市進(jìn)入深度盤(pán)整。3年多時(shí)間，樓市成交低位徘徊，客觀上積累了一大批購(gòu)買(mǎi)力。此外，深圳鼓勵(lì)人才落戶，每年新進(jìn)入人口超過(guò)50萬(wàn)，這些年輕有購(gòu)買(mǎi)力的人口才是樓市的星星之火。

明年樓市難普漲

2015年深圳樓市在全國(guó)率先大漲，由此開(kāi)啟了全國(guó)性的樓市行情。外界關(guān)心的是，此次深圳樓市上漲會(huì)否再次啟動(dòng)全國(guó)樓市新一輪行情？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為樓市上漲幅度會(huì)非常小。根本原因是，當(dāng)前樓市購(gòu)買(mǎi)力大環(huán)境、資金杠桿與2015年至2017年已不可同日而語(yǔ)。

專家表示，深圳樓市行情有獨(dú)特因素，期待全國(guó)進(jìn)入新一輪上漲周期并不現(xiàn)實(shí)：

一是房住不炒的基調(diào)不會(huì)變。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國(guó)民生銀行研究院宏觀分析師王靜文認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將“穩(wěn)字當(dāng)頭”，政策調(diào)控的主要目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。因城施策思路強(qiáng)化意味著局部微調(diào)可能性增加，區(qū)域走勢(shì)將加劇分化。

二是政府更加警惕房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)。過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅會(huì)增加安居難度，更會(huì)加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三是市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力難以支撐大行情。分析人士指出，房?jī)r(jià)上漲需要政策和貨幣支撐。沒(méi)有了杠桿，市場(chǎng)自有的購(gòu)買(mǎi)力很難重現(xiàn)2015年的情景。深圳樓市只會(huì)出現(xiàn)局部的、分化行情。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷意愿逐漸加強(qiáng)，樓市暖冬或可期待，但期望房?jī)r(jià)暴漲是不現(xiàn)實(shí)的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。