年終觀察丨2019年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)：變局中孕育新機(jī)遇

中新社記者 王子謙

2019年是海南實(shí)施“全域限購(gòu)”政策的第二年，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)中有降，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴逐步降低。

2018年4月海南出臺(tái)一系列調(diào)控政策，以“壯士斷腕”的決心嚴(yán)控房地產(chǎn)。官方數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2018年大幅下降后，2019年延續(xù)頹勢(shì)：前11個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋銷售面積、房屋銷售額同比下降25.1%、44.1%和40.7%。

市場(chǎng)寒意持續(xù)，海南房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取守勢(shì)。海南富力戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理羅浩說(shuō)，目前在瓊投資的大房企普遍戰(zhàn)略性收縮，已有企業(yè)從市場(chǎng)退出。

房地產(chǎn)業(yè)下滑的背景下，海南正在形成會(huì)展、健康醫(yī)療、金融等新的發(fā)展動(dòng)能，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型艱難但有成效。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局綜合處分析，前11個(gè)月海南非房地產(chǎn)投資累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，增速達(dá)8.6%。

今年海南出臺(tái)的戶籍和人才政策引發(fā)市場(chǎng)對(duì)放開(kāi)限購(gòu)的猜測(cè)。海南現(xiàn)代管理研究院院長(zhǎng)、海南大學(xué)教授王毅武說(shuō)，政策旨在引進(jìn)自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)人才，對(duì)投機(jī)購(gòu)房者仍有高門(mén)檻，“短期對(duì)市場(chǎng)有一定刺激作用，但起不到?jīng)Q定性作用”。

樓市總體遇冷，但不同區(qū)域表現(xiàn)有差異。以剛需為主的?？?/strong>市逆市上揚(yáng)，前11個(gè)月銷售額不降反升35.5%，代表旅游住宅地產(chǎn)的三亞市銷售額暴跌51.3%。

今年下半年以來(lái)，海南省接連出臺(tái)戶籍和人才政策，海口市也打開(kāi)住房價(jià)格天花板，房企年底促銷以價(jià)換量，釋放部分剛性需求。購(gòu)房者梁春芬說(shuō)，她參加預(yù)購(gòu)的某樓盤(pán)在12月開(kāi)盤(pán)時(shí)不到十分鐘被搶購(gòu)一空，“身邊幾個(gè)朋友都準(zhǔn)備買(mǎi)房，目前市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定且有折扣”。

海南土地市場(chǎng)熱過(guò)樓市，第四季度開(kāi)閘放量。本地媒體密集公布土地出讓信息，但用地類型已從住宅用地為主變成以產(chǎn)業(yè)用地、商務(wù)辦公用地為主。“這一趨勢(shì)是建設(shè)自貿(mào)區(qū)(港)去住宅化的過(guò)程，是土地利用開(kāi)始進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)及商業(yè)辦公用地的高峰時(shí)間。”?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王路說(shuō)。

另一個(gè)值得關(guān)注的是，有多家島外房地產(chǎn)企業(yè)逆市首次進(jìn)入海南。業(yè)內(nèi)稱，這說(shuō)明企業(yè)對(duì)自貿(mào)區(qū)(港)有良好預(yù)期，認(rèn)為海南市場(chǎng)仍是一片“熱土”。

2020年是海南自貿(mào)港建設(shè)啟幕之年。海南省長(zhǎng)沈曉明曾表示，到2020年一季度末以房地產(chǎn)調(diào)整所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行壓力能夠基本釋放完畢，海南經(jīng)濟(jì)將步入良性快速的發(fā)展軌道。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)王智說(shuō)，海南將繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假、在線租賃、房屋分享等各類分享型居住產(chǎn)品。

羅浩指出，海南明年商品住宅銷售或繼續(xù)出現(xiàn)萎縮，但對(duì)于房企而言，商業(yè)活動(dòng)增多，新引進(jìn)人才的住房需求將成為市場(chǎng)新機(jī)遇。王毅武表示，房企要積極從單純的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的供給者、經(jīng)營(yíng)者和社會(huì)服務(wù)的提供者。

對(duì)于處在變局中的海南樓市而言，新的市場(chǎng)環(huán)境將同時(shí)考驗(yàn)企業(yè)和政府的能力。王路說(shuō)，對(duì)企業(yè)而言要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)到商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)運(yùn)行轉(zhuǎn)變；對(duì)政府而言，“商辦物業(yè)意味著從過(guò)去人的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的需求，這將對(duì)海南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出更高要求”。