股市波動和政策紅利促樓市向好發(fā)展

在中國經濟增速下滑之際，房地產行業(yè)仍被當成經濟的“穩(wěn)定器”。業(yè)內專家表示，在股市波動情況下，投資者會轉入房地產市場，因而對2016年樓市持審慎樂觀。

2015年中央對房地產業(yè)的態(tài)度發(fā)生180度的顛覆性變化，全面支持自住和改善型購房需求，從供應端、需求端和企業(yè)端三方面齊抓共管。在利好政策不斷推動下，一線和部分二線城市市場成交逐月好轉。據國家統(tǒng)計局數據推算，2015年商品房銷售面積達到13億平方米幾無懸念，商品房銷售金額全年預計將達9萬億元左右，超過2013年的8.14萬億元，再次創(chuàng)下歷史紀錄。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預計，2016年房地產行業(yè)仍舊會被作為拉動經濟增長的重要抓手。因此，政策紅利仍將延續(xù)，甚至更多強力刺激政策也有可能出臺，這將會是2016年整個房地產市場保持穩(wěn)定的前提。從市場來看，2016年市場成交不太會出現(xiàn)顯著縮量，但也不太可能出現(xiàn)大幅增量，預計市場成交量將保持在13億平方米、成交金額9萬億元左右，總體仍將維持高位、保持平穩(wěn)。

不過，第一太平戴維斯指出，“在可預見的未來，中國經濟預計將繼續(xù)放緩，到2018年GDP增速或降至6%左右。”面對業(yè)務增長放緩、利潤壓縮的雙重困境，企業(yè)開始尋求降低運營成本，其中房地產成本占較大比重，此類企業(yè)這方面的開支也將壓縮。

第一太平戴維斯研究認為，中國一線城市房地產市場需求活躍，二線城市去庫存壓力大。投資重心仍將集中在一線城市，然而房價不斷上漲、收益率持續(xù)壓縮，會使?jié)撛谕顿Y機會的吸引力有所打折。隨著二線城市供應過剩局面愈發(fā)清晰，2016年會有更多賣家看空市場并出售資產。

但該機構同時預測，國際投資者將繼續(xù)活躍于房地產市場。中國利率下調，亞太區(qū)其他市場房價上漲空間有限，再加上美國市場利率或將上調，投資者再次將目光聚焦于中國市場。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北中國區(qū)董事總經理王盛對2016年樓市持審慎樂觀的態(tài)度，他認為，在各種政策刺激下，特別是在股市波動的影響下，很多人還會回到房地產市場來，所以2016年還是很有希望。

因實體經濟不景氣、供給過剩等將進一步加大商業(yè)物業(yè)招商難度，預計二線城市購物中心空置率將進一步惡化。與此同時，租金也將難有上漲空間。來自第一太平戴維斯的數據顯示，天津、青島、大連、沈陽四個二線城市甲級寫字樓的空置率都在10%以上，其中天津達到38.1%，沈陽為40.6%，其預測未來三年，上述四個二線城市均將迎來持續(xù)大規(guī)模新增供給，整體市場供過于求的情況將進一步加劇。

從土地市場來看，由于居住用地成交樓面單價尤其是一線城市的價格漲勢明顯，預計未來將進一步刷新高端項目的成交價格。未來兩年，預計北京還將迎來大規(guī)模高端住宅項目陸續(xù)入市。盡管單個項目的去化速度會由于競爭加劇而有所下降，但高端住宅整體成交金額會因為價格走高和整體需求旺盛而有所提升。

作為一種新型的房地產金融產品，房地產投資信托基金(REITs)發(fā)揮著金融創(chuàng)新拓寬企業(yè)融資渠道、盤活存量資產，以及降低房地產投資門檻的重要功用，故其發(fā)展一直備受政府、市場及廣大投資者的廣泛關注與青睞。

自2014年5月以來，戴德梁行協(xié)助中國大陸有關公司推出了五六只REITs和類REITs產品。對于REITs產品市場的發(fā)展前景，戴德梁行北中國區(qū)估價及顧問服務部主管及董事胡峰表示，我國目前正處于房地產資產證券化的探索階段，隨著類REITs產品的破冰，有關REITs政策以及發(fā)展也將有所提速，而與其有關的市場空間也有望進一步擴容。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。