樓市怎遏價格上漲 專家建言出臺稅收政策

19日，國家統(tǒng)計局公布了2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

過去的一年里，雖然未能迎來一線城市限購的放松，但是迎來了去庫存指示。一年5次的高密度降息，公積金相關(guān)政策的放松以及營業(yè)稅免征起點從5年調(diào)至2年，這些都無不刺激房地產(chǎn)價格上漲。2015年，全國房價同比上漲超過7%，再創(chuàng)歷史新高。

“緩解房地產(chǎn)價格上漲，就得從制度的根源上入手，要改革當前的‘權(quán)力經(jīng)濟’，遏制房地產(chǎn)投機炒作。”青島大學經(jīng)濟學院教授、導(dǎo)報特約評論員易憲容對經(jīng)濟導(dǎo)報記者說。

不止降價一條路

去年中央經(jīng)濟工作會議后，“化解房地產(chǎn)庫存”被再次熱議。會議認為，要明確深化住房制度改革方向，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。一時間，房地產(chǎn)去庫存似乎只能走開發(fā)商降房價這一條路了。

“事實上，當前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)被嚴重過高的庫存壓得喘不過氣來，中央針對房地產(chǎn)市場的實際情況，提出具體化解住房庫存嚴重的政策，對當前正在調(diào)整中的房地產(chǎn)市場來說是好事。”易憲容說，“三四線城市住房市場去庫存，不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再增加這些城市住房庫存的根源。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強表示，“目前中國庫存量急劇增加，已經(jīng)接近7億平方米，未來在政策方面‘去庫存化’肯定會有較大的松動，而對于房企來說走出困局的一個重要條件就是維持現(xiàn)金流。未來出臺的政策應(yīng)該是以消化庫存為主，房地產(chǎn)不會有迅速擴大的可能性。”

任志強認為，“寬松”會是2016年樓市的關(guān)鍵詞，在去庫存期間，房地產(chǎn)稅不會出臺。

投資比例仍較高

“目前中國社會的財富大致有30萬億美元左右，僅是美國的1/3，80%左右為住房，其他金融資產(chǎn)占20%，而美國的情況差不多是反之。正因為中國的財富絕大多數(shù)是以住房的方式所持有，那么誰有更多的住房，誰持有價格更高的住房，其財富持有就越多。這也是北京房價這樣高的原因所在。”易憲容對導(dǎo)報記者說。

高房價不僅造成絕大多數(shù)居民根本沒有支付能力進入住房市場，而且使得社會財富越來越向少數(shù)人集中。最近發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2015》顯示，中國目前的收入和財產(chǎn)不平等狀況正在日趨嚴重。估算結(jié)果顯示，中國家庭財產(chǎn)基尼系數(shù)從1995年的0.45擴大到2012年的0.73。頂端1%的家庭占有全國約1/3的財產(chǎn)，底端25%的家庭擁有的財產(chǎn)總量僅在1%左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，通過分析需求性質(zhì)的變化，可以測量樓市體溫。當前的調(diào)查結(jié)果是：改善需占比最大為34%，其次為剛需28%，純投資占19%，準投資占12%，享受需求占8%。相比2015年3月的調(diào)查結(jié)果：純投資和準投資占比為24%，而當前為31%。顯而易見，過去3個季度，投資需求比例上升。

易憲容認為，社會分配差距變大的一個重要的原因是政府沒有用收入分配調(diào)節(jié)的手段來控制房價，從而使得一二線城市的住房炒作成了“權(quán)力”的游戲，社會財富只能在少數(shù)人手中移動。

社會財富再分配

對于去庫存的未來，任志強表示，“在如何消化庫存上，最有利的條件就是個人貸款利息沖抵個稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個辦法解決住房的問題。而對企業(yè)來講，如何解決庫存有一個重大的問題，就是現(xiàn)金流能不能頂住，頂不住，可能有一些項目要降價。”

但易憲容認為，應(yīng)當出臺相關(guān)稅收政策遏制房價。“只有采取一些遏制房地產(chǎn)市場投資炒作的稅收政策，才可能遏制高房價，也能夠讓過度集中的社會財富進入再分配，讓社會財富分配不公逐漸緩和，但是到目前為止，有效的各種房地產(chǎn)稅收政策就是不能夠出臺。比如說，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是從香港那里學習過來，政府高價拍賣土地、住房預(yù)售制，但是就沒有學習香港的住房稅收制度。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。