李宇嘉：高杠桿下 深圳房貸政策或現收緊信號

近期，工農中建四大銀行在深圳的分行，相繼收緊了針對中介從業(yè)人員的房貸。其中，中行深圳分行抬高中介購買二手房的貸款門檻，原先只需在深連續(xù)繳滿一年社保，現在則需三年，而且須是公積金組合貸款；建行則規(guī)定，中介買房首付一律四成，配偶一方為中介者按此執(zhí)行；工行要求，非深圳戶籍二手房交易定金控制在成交價的5%以內，深圳戶籍控制在10%以內。

天天接觸買賣房產，哪些房子被低估、哪些房子升值潛力大，沒有誰比中介從業(yè)人員更清楚。據筆者調研，之所以銀行收緊針對中介人員的房貸，導火索就是近期中介人員大規(guī)模炒樓，特別是出現了合伙或眾籌炒房的現象。事實上，中介從業(yè)人員的收入并不高、收入水平不可持續(xù)，也不具備購房和房貸支付能力。之所以炒房成風，主要在于其對后市過于樂觀。另外，通過定金收據造假，提高房屋評估值，從而降低首付也起到推波助瀾的作用。

中介炒房在深圳歷來都有，但是銀行收緊針對中介從業(yè)人員的房貸，這還是第一次。同中介一樣，發(fā)放房貸的銀行也是通過遞交的材料掌握樓市微觀信息，從而窺探到存在的問題或可能出現的風險。四大行收緊中介從業(yè)人員房貸，折射出銀行開始關注深圳樓市風險，也讓2015年以來深圳樓市的投資客浮出水面。

相比以往，深圳居民投資房地產的模式升級了。首先是出現了“買房票”、“養(yǎng)房票”的現象。據悉，2015年初深圳私下成交的“房票”價格是8000元，到當年末已漲到3萬~5萬元；其次是杠桿率抬升，出現了通過消費貸款、信用貸款、民間借貸湊首付或支付房款，通過眾籌方式買房等“加杠桿”現象；最后，中介協助偽造材料，提高房屋評估值，實現“高評高貸”，間接降低了首付比例。

有人將本輪深圳樓市空前的牛市稱為“杠桿牛”。目前，深圳存量商品住房不到北京、上海的一半，但房貸數額卻比北京、上海還高，可見杠桿率之高。在房貸政策外“加杠桿”，本質上就是“次級貸款”，即給不符合房貸條件的人發(fā)放了貸款。對于總體收入較低、收入不穩(wěn)定，房貸負擔能力不足，靠成交量吃飯的中介從業(yè)人員來說，給予其合伙或眾籌貸款，這是最典型的“次級貸款”。

但事實上，這部分“次級貸款”還是少數。2015年以來，各大銀行（特別是中小銀行）大量發(fā)放用房屋抵押的消費貸款，這些貸款很多又流入樓市。特別是深圳房價快速上漲，很多投資客通過消費貸款的形式，將手上房屋的增值部分套現，然后再拿去炒房，或者干脆以銀行流水來申請利率更高的信用貸款來炒房。

因此，在原有的住房按揭貸款市場之外，又形成了一個新的、隱蔽的“加杠桿”貸款市場。這樣，差別化的個人住房信貸政策就被突破了，整體購房杠桿率提高。由此，筆者判斷，針對炒房大軍的貸款中，絕大多數是“次級貸款”。

當然，由于我國“零首付”很少，加上房貸也沒有被證券化、衍生化，銀行很關注房貸風險，因此，我國不會出現美國式的“次貸危機”。

但是，類似深圳這樣的大城市，租售比僅2%~3%，投資客并不靠租金來獲得長期收益，他們看重的是房價上漲后的差價。當未來收入下降了，或者銀行全面收緊房貸，再或者房價上漲的預期減弱導致拋盤增加時，就會出現房貸“斷供”，銀行房貸風險就會暴露。

上一波深圳中介“炒房潮”發(fā)生在2007年，隨后央行全面收緊房貸，導致深圳樓市大幅度回調，同時也出現了大量的房貸“斷供”。此次在深四大銀行收緊對中介從業(yè)人員的房貸，事實上是為了防范類似風險。

筆者認為，中介炒房僅僅是深圳炒房群體中的一部分，但其暴露了此輪深圳房價暴漲的重要動力——加杠桿下的投資客。

因此，四大銀行收緊對中介的房貸政策可能是一個轉折點。由于因城施策、發(fā)揮地方主體責任、制定差別化住房信貸政策的落地，深圳樓市持續(xù)預期的房貸寬松或許要逆轉了。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。