本月新上市項目商住盤占近六成 成京樓市開局主角

截至今年1月22日，北京本月新上市的項目中，商住盤占了近六成，商住盤成為北京樓市開局的“主角”。由于不限購、總價低，商住產(chǎn)品也受到了部分購房人的青睞。但有業(yè)內(nèi)人士提醒，北京商住市場逐漸出現(xiàn)分化，出于投資目的的購房人選購商住產(chǎn)品需要更加謹慎。

入市商住盤價格現(xiàn)分化

北京晨報記者發(fā)現(xiàn)，截至今年1月22日，在北京新上市的9個項目中，有5個是商住盤。有業(yè)內(nèi)人士認為，在北京高價地的帶動下，北京住宅產(chǎn)品出現(xiàn)“被豪宅化”，而適合中端改善型需求的市場產(chǎn)品出現(xiàn)稀缺，因此商住產(chǎn)品這種不限購、低總價的房源就被視作“過渡”產(chǎn)品，被推上了前臺，并且銷售勢頭較為強勁。

值得注意的是，本月入市的商住項目在價格方面出現(xiàn)分化。其中，價格最高的是位于海淀區(qū)西翠路附近的紫金長安LOFT，該項目銷售員報出的均價在5.8萬元/平方米左右；價格最低的是位于大興區(qū)龐各莊地區(qū)的眾美MIMO公館，該項目銷售員報出的均價為1.5萬元/平方米至1.6萬元/平方米。其余3個商住項目的銷售員報出均價在2.3萬元/平方米至4.8萬元/平方米左右。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，一方面，一些處于發(fā)展初期的區(qū)域，在得不到其他利于產(chǎn)業(yè)引進的扶持政策的背景下，開發(fā)商又難實現(xiàn)預期目的，在短期利益驅(qū)動的背景下，把規(guī)劃中的商業(yè)公建部分開發(fā)成商住產(chǎn)品，散賣給普通消費者，此類商住產(chǎn)品定價不高。另一方面，受制于北京土地成本上升的壓力，部分商住項目的價格開始走高，尤其是北京核心區(qū)域的商住項目的價格超過5萬元/平方米，比如紫金長安LOFT位于西三、四環(huán)之間，均價逼近6萬元/平方米。但與周圍均價在7.5萬元/平方米左右的高端住宅項目相比，紫金長安LOFT還是具有一定的價格優(yōu)勢，所以能夠吸引一定的客源。

提升產(chǎn)品力成生命線

隨著北京商住項目扎堆入市，北京商住市場競爭加劇。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理靳瑞欣介紹，在本月開盤的商住項目中，有三類產(chǎn)品。第一類是以新北京中心為代表的商住公寓，這類產(chǎn)品在2015年已經(jīng)呈現(xiàn)出勇猛的勢頭，不限購、總價低是商住公寓奪取市場份額的最大優(yōu)勢。第二類是商住LOFT產(chǎn)品，此類產(chǎn)品以“買一層贈一層”的優(yōu)勢占領(lǐng)市場。第三類是商住別墅，為了在激烈市場競爭中突圍，商住項目開始進行產(chǎn)品創(chuàng)新，這也成為拉動需求的利器，由此商住別墅應運而生，成為市場上的新亮點。

“在北京市場上，無論是商住公寓，商住LOFT，還是商住別墅，都要用心在提升產(chǎn)品力上下工夫。”郭毅說，目前，部分商住項目通過配備新風除霾系統(tǒng)、或是智能家居系統(tǒng)、或是酒店式物業(yè)管理等“非標配”內(nèi)容，提高了商住產(chǎn)品居住的舒適度，也增加了商住項目的競爭力，此類商住產(chǎn)品才更容易贏得市場認可。

投資商住產(chǎn)品需謹慎

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年北京商住房的成交量為21424套，同比上漲71.7%；2015年北京商住房成交均價為29365元/平方米，同比上漲32.6%，創(chuàng)造了四年來的歷史新高。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴北京晨報記者，“由于北京的限購政策沒有放松，部分不具備購買住宅資格的需求，將目標轉(zhuǎn)移到了不限購的商住房上。隨著去年以來北京樓市的整體回暖，北京商住房的交易量也水漲船高。再加上央行持續(xù)降息，商住公寓的貸款利率為1.1倍，也降低了購買商住房的成本。這些因素是造就商住房的成交量出現(xiàn)上漲的主要原因。”

“隨著去年價格較高的核心區(qū)域商住項目入市，帶動了北京商住房整體成交均價的上漲。如果剔除這些價格較高的商住項目對整體價格的影響，北京商住房成交均價的上漲幅度不太大。”靳瑞欣說。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“以前的商住產(chǎn)品大多位于五環(huán)以內(nèi)，這些產(chǎn)品未來可以取得較高的租金收益，所以銷售情況較好?，F(xiàn)在的商住產(chǎn)品大多位于五環(huán)以外、六環(huán)附近，未來租金收益沒法得到保證。出于投資目的的購房者購買商住產(chǎn)品需要更加謹慎。”

“北京商住市場出現(xiàn)了分化。”郭毅說，在商住產(chǎn)品供應不大的區(qū)域，后續(xù)商住產(chǎn)品推出較少，在售商住項目成交量將有可能上升，價格也會穩(wěn)中有升。在商住產(chǎn)品供應過大的區(qū)域，在售商住項目就會不好賣，而后續(xù)商住項目入市，將會陷入銷售困局。

靳瑞欣說，“在選購北京商住房時，除了考慮價格與戶型因素外，購房人還要注意商住項目是否具有商業(yè)配套、軌道交通等內(nèi)容。一般來說，距離地鐵近、具有較強商業(yè)氛圍的商住房未來有一定的升值空間。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。