去庫存高壓：2015年全國土地收入縮水超20%

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款7622億元,同比下降23.9%。若按照財政部統(tǒng)計,包括工業(yè)土地等在內(nèi),2015年前11個月,國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.2%。

“我們整理一畝土地的成本是200萬,實在不愿意以220萬一畝的價格賤賣出去。”1月28日,中部某省第二大城市土儲中心相關(guān)負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

房地產(chǎn)庫存不斷攀升,部分城市房地產(chǎn)供大于求嚴重,土地難以賣出好價錢的現(xiàn)象很普遍。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款7622億元,同比下降23.9%。若按照財政部統(tǒng)計,包括工業(yè)土地等在內(nèi),2015年前11個月,國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.2%。

土地出讓收入的大縮水,影響地方政府當期可用財力,拖累經(jīng)濟建設(shè)可用資金。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,城市土地儲備中心或相關(guān)城投公司,以土地做抵押,去銀行貸款融資等行為并不少見,土地價值的縮水也使得政府可借貸資金減少。

土地收入向大城市集中

2015年,各省土地出讓收入縮水情況普遍。如,廣東2015年國有土地使用權(quán)出讓收入完成2936.87億元,同比下降14.7%、減收505.98億元。

重慶2015年前11個月國有土地使用權(quán)出讓收入完成1403.6億元,下降10.1%。

但廣東、重慶土地出讓收入形勢已經(jīng)好過全國。2015年前11個月,全國國有土地使用權(quán)出讓收入2.6萬億元,同比減少1萬億元,下降29.2%。

土地收入大縮水,在中西部省份很普遍。如南昌。南昌2015年預算執(zhí)行報告顯示,國有土地使用權(quán)出讓金收入及計提的專項資金完成185.4億元,同比下降了36.2%,2014年這項收入為290億元。

長沙、南昌等中西部省會城市2015年土地出讓收入也大幅縮水超30%。鄭州、成都等城市,雖然整體土地收入未有減少,但樓面價均出現(xiàn)負增長,土地均價難以上漲。

成都某市民以親身經(jīng)歷告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,2013年在城區(qū)為小孩就近上學買的100萬的房子,到2015年二級市場掛牌價為90萬,兩年時間價格大概下跌了10%。

同時,土地市場分化也很明顯,部分一二線城市土地市場依然火爆。如北京、上海2015年土地供應大幅減少,但土地出讓收入分別同比增長6%、略微下降4.8%,樓面價則分別上漲16%和57%。

北京2015年土地規(guī)劃建筑面積同比下降9%,但土地收入創(chuàng)紀錄地超過2000億元。

廣州市2015年土地收入達到955億元,占到廣東省土地收入的32%。廣州土地收入同比上漲13.8%,拉升了廣東整體土地收入增速。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,20大房企2015年在土地市場投入3517億元,其中50%投入到一線城市。這個比例從2011年的26%,近幾年逐步提升,2012、2013、2014年的占比分別為27.5%、32.6%、39.9%。

土地融資功能或逐步弱化

一二線城市集聚資金的能力不斷推高,在全國土地收入整體負增長的背景下,意味著大量三四線城市仍是“一片黑”。

土地收入對地方政府而言非常重要。有財政學者對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,像中西部省份一般公共預算收入更多是“吃飯財政”,用于政府基本運轉(zhuǎn)開支。經(jīng)濟建設(shè)、資本項目開支,多來自于土地出讓收入。近幾年隨著補償拆遷成本增加,但仍估摸有一半的土地收入能用于項目建設(shè)。

據(jù)湖南國土廳數(shù)據(jù),湖南“十二五”期間土地出讓總價款4532.54億元,年均土地出讓收入906.5億元,為同期地方財政收入的48.9%左右,為地方城市發(fā)展、園區(qū)建設(shè)提供了有力的財力支撐。

2015年以來,地方債納入規(guī)范管理,預算法規(guī)定地方政府舉債只能通過發(fā)行債券的方式,其他單位不得替政府舉債。

曾經(jīng)在地方舉債中至關(guān)重要的土地市場,還會對地方加杠桿資金帶來什么影響呢?西部某省財政廳相關(guān)負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,房地產(chǎn)市場萎縮,加上各地紀律要求等因素交集,土地杠桿融資的作用不那么明顯了。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,不少地方土地儲備中心和城投平臺公司共用一塊招牌,土地整理之后,資產(chǎn)劃撥給城投公司,由城投公司通過銀行貸款、信托等形式融資的方式仍然存在。

上述西部財政廳相關(guān)負責人直言,他們的做法也類似。穩(wěn)增長壓力之下,政府債券額度有限,平臺公司仍在一定程度上替政府舉債融資。

上述財政學者表示,土地融資功能應該逐步會弱化,但各級政府其實仍在默許這種行為。土地收入的縮水,也使得地方以土地抵押杠桿舉債的規(guī)模減少。有些地方同一塊土地多次抵押,這些債務的風險也在加大。

至于2016年土地市場,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,可能跟2015年差不多,資源仍然會往一二線城市集聚,全國整體情況可能比2015年稍好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。