春節(jié)后二手房市場高企 北京樓市下月進入“暖春”行情

包括降低首付、減免稅費在內(nèi)的地產(chǎn)新政的出臺，樓市心理預期似乎正在發(fā)生微妙的變化。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，經(jīng)歷了1月和2月的供應低迷，2016年北京樓市銷售季有望在3月正式開啟。3月北京住宅市場預計將有27個項目入市，其中將包括至少10個純新盤。業(yè)內(nèi)預計，隨著稅費政策執(zhí)行落地，北京樓市下月迎來小陽春的概率正在加大。

二手市場搶先回暖

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至本月21日，月內(nèi)北京無新建商品房住宅入市，而且從預售許可預告看也無項目入市。業(yè)內(nèi)人士表示，受春節(jié)長假影響，2月供應低迷。同時，北京庫存量也持續(xù)降低。目前商品房住宅整體庫存只有70814套，這一庫存量是2014年5月20日以來的最低點。

分析顯示，北京市場進入“二手房階段”，從2月成交數(shù)據(jù)看，新建純商品房住宅1009套，二手房簽約9425套。二手房成交熱度超過新房，但二手房價格漲幅低于新建商品房。節(jié)后北京二手房簽約均價達3.82萬元，環(huán)比漲幅達到了1.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，春節(jié)前降低非限購城市首付到前幾天的契稅、營業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市，但從市場變化看，這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)趨緊的一線城市。

對于北京市場來說，人口凈流入，庫存數(shù)量少，土地高端化趨勢明顯，政策帶來的恐慌心理較強，購房者提前出手的可能性正在增加。

新房市場或3月升溫

亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京住宅市場預計將有27個項目入市，其中包括清城國際中心、萬澤·經(jīng)海廣場、紫金印象等在內(nèi)的10個純新盤。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，開發(fā)商在3月入市的積極性將明顯提高，但也并不會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。一方面由于近兩年住宅用地供應量持續(xù)不足，未來可供開發(fā)的土地減少，房企并不會急于清盤，而是放慢節(jié)奏持續(xù)順銷；另一方面基于土地成本的攀升，新增項目多售價高企，對于高價項目而言，雖然“快銷”已成為共識，但價格的市場接受度仍成為問題，高價新項目也不會出現(xiàn)一哄而上的情況。

實際上，北京已經(jīng)傳出部分樓盤上調(diào)銷售價格的案例，某房企透露將上調(diào)北京旗下部分樓盤價格10%-20%。

中高端推盤意愿上升

“受上周末出臺的契稅新規(guī)影響，中端改善型項目有望借勢熱銷。”某代理機構(gòu)相關(guān)負責人表示，2月19日三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于契稅與營業(yè)稅的新規(guī)，適用北京的僅契稅第一條，即“對個人購買家庭惟一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。這對北京“賣一買一”的改善型家庭很有利，同時對于總價控制合理的首次改善型樓盤的銷售也是一個積極利好，屆時改善型樓盤的推盤意愿可能會明顯增加。

以總價500萬元購置家庭惟一一套住房為例，新政前被判定為非普通住房，則需繳納3%的契稅，即15萬元契稅。而執(zhí)行新標準后，只需按照面積段來劃分，90平方米以內(nèi)契稅為5萬元、90平方米以上契稅為7.5萬元。郭毅表示，3月預計入市項目當中，地處四五環(huán)之間的改善型住宅項目多達6個。新契稅征收范圍的調(diào)整，將對這幾個項目實現(xiàn)覆蓋。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。