樓市去庫存新政遭遇現(xiàn)實尷尬 投資集中轉(zhuǎn)至北上廣深

2015年底，中央經(jīng)濟工作會議正式確立房地產(chǎn)“去庫存”基調(diào)，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺。“支持農(nóng)民進城購房”也成政策著力點，不過，《經(jīng)濟參考報》記者了解到，這些措施雖然在一定程度上提振了市場信心，但依然面臨諸多現(xiàn)實的“尷尬”，這包括一些地方人口持續(xù)外流，樓市價格高企等。業(yè)內(nèi)人士指出，未來樓市去庫存難度仍然較大，且風險系數(shù)不斷提升。　　新政頻出欲破庫存難題　　我國房地產(chǎn)庫存壓力一直未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存并未能如預想，再增近萬億。　　近期，海南、遼寧、福建等省紛紛出臺相關(guān)調(diào)控細則，以加速樓市去庫存?！　∪涨?，《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》決定，從2月23日起實施“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批?！　　锻ㄖ分赋觯瑢β男蟹康禺a(chǎn)市場調(diào)控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進行約談和問責?！　o獨有偶。25日，《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》要求，力爭用2至3年時間將房地產(chǎn)庫存調(diào)整到合理水平。其中，對于庫存嚴重的地區(qū)，暫停供應房地產(chǎn)開發(fā)用地。已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地可申請轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整商住比例。同時，鼓勵農(nóng)民進城購房。全面推進居住證制度。推動居住證持有人享有與當?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。　　日前出臺的《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》也提出，要加大合理購房消費支持力度、支持農(nóng)民進城購房、打通庫存轉(zhuǎn)換通道等八條意見，要求各地應結(jié)合實際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則，制定更具有針對性的實施意見，化解房地產(chǎn)庫存。對于非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應?！　τ跇鞘袔齑娓咂蟮睦Ь?，國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。　　投資集中轉(zhuǎn)至北上廣深　　《經(jīng)濟參考報》記者了解到，目前來看，房企方面投資集中至北上廣深四個一線城市和部分重點二線城市。多數(shù)三四線城市開發(fā)商的一些項目已經(jīng)不賺錢了，正在遭遇多重“尷尬”?！　√┖碳瘓F董事長黃其森表示，目前絕大多數(shù)三四線城市不僅庫存很高，還面臨人口持續(xù)流出壓力。因此從2015年開始，泰禾放棄了激進的拿地方式。“我們現(xiàn)在投資開發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢在短期內(nèi)無法逆轉(zhuǎn)，因此泰禾將主要布局一線城市，以及杭州等二線經(jīng)濟發(fā)達城市。”據(jù)悉，泰禾集團2015年共拿下六宗地塊，全部位于北京、上海、深圳、杭州。　　旭輝集團董事長林中也認為，由于牽涉到產(chǎn)業(yè)布局等多方面因素，如醫(yī)療、教育等問題并非在短期內(nèi)可以解決，因此全國重點城市房地產(chǎn)開發(fā)熱的趨勢難以改變。“今后只會在全國25個重點城市投資開發(fā)。未來，一、二線城市的交易量約占全國所有城市交易量的45%。”　　多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的房企負責人均表示，在庫存高企的城市，房地產(chǎn)有效需求較一線等重點城市相比較少，價格敏感度更高，降價、轉(zhuǎn)售為租、兼并重組等的政策落地“有點難”，遭遇現(xiàn)實“尷尬”：　　尷尬一：開發(fā)商想降價，但土地成本及行業(yè)稅費居高不下。“現(xiàn)階段除一線城市外，大部分中小房企的利潤已較低，實際降價空間并不大，對于對價格敏感的‘新市民’來說，僅小幅下降的房價仍是難以承受的，因此降價去庫存的難度仍然較高?！　擂味合朕D(zhuǎn)售為租，規(guī)?；?jīng)營卻成本高、收益低。租賃市場曾被房企視為未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大藍海，然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租賃市場的規(guī)?；?jīng)營并不容易。目前標桿房企中只有萬科在“試水”。 上一頁12下一頁

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。