深圳上調(diào)房產(chǎn)評估價 狙擊高房價還是調(diào)控收緊

深圳房價自2015年以來已經(jīng)連續(xù)16個月上漲，引起了有關(guān)部門的高度關(guān)注。2月，深圳市長許勤和深圳市住建局局長楊勝軍先后表態(tài)，正針對深圳房價研究調(diào)控政策。如今，這些政策已有了“苗頭”。

3月1日，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心網(wǎng)站發(fā)布提示稱，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，深圳將于4月1日起對房產(chǎn)評估價格進(jìn)行例行更新。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪多位深圳業(yè)內(nèi)人士指出，這次例行更新很大概率是上調(diào)評估價，這意味著各種稅費(fèi)成本都將增加，客觀上將起到平抑房價的效果。

3月2日，深圳市委書記馬興瑞首次表態(tài)稱，高房價是個難題，但政府不會袖手旁觀；未來深圳不但要大量供應(yīng)土地，還要出臺政策打擊炒房。

調(diào)控收緊的信號？

深圳在2011年7月1日開始推出官方版本的房產(chǎn)價格評估系統(tǒng)，最近3年深圳評估價的調(diào)整時間分別是2013年10月8日、2014年9月1日，2015年10月1日，頻率約為一年一次。

但此次調(diào)整距離上次僅有半年時間，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。他們表示，根據(jù)市場情況調(diào)整房產(chǎn)評估價，這是例行動作，每年一次。但這次的調(diào)價似乎來得太快了一些，如果調(diào)整幅度大，那將會對樓市趨勢產(chǎn)生影響。

深圳業(yè)內(nèi)人士介紹，房產(chǎn)評估價是國家征稅的依據(jù)。如果上調(diào)則是變相加稅，將增加購房成本。具體幅度，要等4月1日系統(tǒng)上線后才能知道。但從慣例看，契稅、營業(yè)稅、個稅，都將出現(xiàn)一定幅度的上漲。

從市場表現(xiàn)來看，深圳房價在去年10月以后又出現(xiàn)了一波猛烈上漲，很多樓盤的價格漲幅都在50%以上。僅僅2月份，全市個盤價格基本實(shí)現(xiàn)了15%左右的漲幅。如果4月1日的調(diào)價，把這幾個月的房價實(shí)際漲幅都如實(shí)反映進(jìn)去，那么增稅幅度將會很大。

對此，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)域董事總經(jīng)理江少杰表示，上調(diào)房產(chǎn)評估價與去年以來深圳房價漲幅大有關(guān)。國土局要對不同片區(qū)、不同物業(yè)的評估價進(jìn)行調(diào)整，否則會與市場產(chǎn)生較大差距。所以時隔半年調(diào)整也是合理的。

深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平也預(yù)計，跟以往一樣，此次房產(chǎn)評估價格將會上調(diào)。

而關(guān)于該政策對市場的影響，江少杰說，一般而言，按以往的慣例，通知調(diào)整事宜之后會讓市場有一個放量，“因為市場處于上漲的情況，大家都預(yù)測到會調(diào)高評估價。所以很多購房者會趕在調(diào)整之前購買、過戶，希望省去一筆稅費(fèi)，從而引致成交量的上漲”。

江少杰認(rèn)為，這樣的政策對房價影響不大，因為深圳房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系沒有根本改變。新的調(diào)控政策可能在出臺半年到一年的時間內(nèi)使房屋成交量有所減少，但長期來看，深圳房價還是會處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

肖小平也表示，該政策調(diào)整對市場影響不是特別大，但是如果有別的配套政策，可能會對市場有影響。

“深圳人對稅費(fèi)的敏感性不是特別高，如果大家預(yù)計房價還會漲，不會那么容易打下來。因為決定大家買不買房最重要的是對房價的預(yù)期。這樣的政策可能不足以打亂大家的預(yù)期。所以2016年深圳房價將會是穩(wěn)中有漲，但大漲的可能性不是很大。”肖小平對記者說。

深圳研究狙擊高房價

房產(chǎn)評估價調(diào)整的背景是，盡管近期上海、南京樓市熱情高漲，但深圳房價依然高居全國之首。

深圳市規(guī)土委最新發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)顯示，2月新房成交均價再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環(huán)比增長3.40%。

若以周為統(tǒng)計周期，深圳的房價則已經(jīng)突破5萬大關(guān)。深圳在1月第三周已經(jīng)有新房成交價格高達(dá)5.44萬元/平方米的記錄。

另據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，2月深圳的二手住宅成交均價高達(dá)5.26萬/平方米，環(huán)比上漲2.2%，再次刷新歷史紀(jì)錄。

不僅如此，深圳房價正在追趕一水之隔的香港。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)報告數(shù)據(jù)，目前香港房價按建筑面積計算約為80000元/平方米。過去幾個月，香港房價在下跌，一跌一漲，兩者正在逐漸接近。

香港土地注冊處發(fā)表數(shù)字顯示，2月送交注冊的住宅樓宇買賣合約共1807份，環(huán)比下跌11.6%，同比下跌七成，創(chuàng)有紀(jì)錄以來的歷史新低。

香港的樓價也處于下行態(tài)勢。香港差餉物業(yè)估價署最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月香港私人住宅樓價環(huán)比下跌2.2%，至十三個月新低。

面對高企的房價，深圳政府部門也在研究。深圳中介人士指出，這次房產(chǎn)評估價的調(diào)整可能只是政策層面的一次試探性動作，幅度可大可小，預(yù)留了空間。除此之外，社保1改3、提高二套房首付等政策，也在業(yè)內(nèi)預(yù)期范圍內(nèi)。

值得關(guān)注的是，3月2日，廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞在參加“民心橋”節(jié)目時首次表示，對于外界關(guān)注的深圳高房價問題，政府不會袖手旁觀。要采取增加供應(yīng)、加大保障和打擊炒房等措施進(jìn)行應(yīng)對。

“我們今年開始要向原特區(qū)外地區(qū)大量地供給土地，同時把醫(yī)院、教育等配套設(shè)施搞好，今年計劃開工建設(shè)6萬多套保障性住房，‘十三五’期間計劃籌建40萬套，最近已經(jīng)研究出方案，要把人流、物流、資金流向原關(guān)外地區(qū)引導(dǎo)。”

馬興瑞還透露，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右。

數(shù)據(jù)顯示，深圳福田區(qū)總面積78.04平方公里，55平方公里相當(dāng)于福田區(qū)的70.5%。深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，55平方公里的填海面積，從長遠(yuǎn)來看，勢必將深刻影響深圳的城市格局和房地產(chǎn)市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。