起底配資買房鏈條：首付貸杠桿約可放到7倍

經(jīng)調查采訪發(fā)現(xiàn)，首付貸的杠桿大約可以放到7倍，但所占比例不超過10%，樓市“場外配資”總體規(guī)模較小。

春節(jié)前后，北上深等一線城市的樓市突然急劇升溫，房價也隨之一路飆升，催生了所謂“場外配資”的市場，“首付貸”等房貸產品也應運而生。

隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產品幫助客戶“配資”買房，其中風險也被不斷警醒。經(jīng)調查采訪發(fā)現(xiàn)，首付貸的杠桿大約可以放到7倍，但所占比例不超過10%，樓市“場外配資”總體規(guī)模較小。

“使用首付貸的群體主要是真正購房需求者，而不是炒房者。貸款的金融機構也會對首付貸的發(fā)放進行風險調控，在發(fā)放貸款時也會對客戶資質等相關信息進行監(jiān)督。首付貸的風險還是比較低的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說。

在“首付貸”等產品受市場熱捧之時，也引起不少業(yè)內人士的擔憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認為，這實際上是把房地產抵押標的和信用標的對接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，將其風險傳導過來，若出現(xiàn)購房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無歸。

房貸杠桿加在哪？

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價14個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52．7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房價的同比增幅也超過10%．

飆升的房價讓許多剛需一族望而卻步，也催生了所謂“場外配資”的市場，以加大金融杠桿的形式完成房屋的購置。據(jù)南都調查發(fā)現(xiàn)，目前中介公司提供的貸款產品主要包括首付貸、按揭貸、過橋貸、贖樓貸等。

隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產品幫助客戶“配資”買房，“首付貸”這一名詞突然被大家熟知。

目前，住房市場出現(xiàn)了不少“首付貸”產品，相關貸款資金可用作購房首付款，這些產品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣，房地產加強了杠桿，購房者可以在首付貸“場外配資”的支持下進入房地產市場。

首付貸主要分為兩種，有抵押和無抵押。據(jù)一名房貸金融產品的資深從業(yè)人士告訴南都記者，無抵押首付貸的審核更加嚴格，通常貸得的資金很低，最多僅有二三十萬元。而抵押版首付貸通常針對的是二手房的交易，購房者通常自己有住房，但出售已有房源與購買新房的交易時間不匹配，在短時間內存在首付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的首付。

以中原“e+首付貸”為例，住宅最高可貸總房價的20%，最高不超過150萬元，最低月利率0.58%，放款一般在3-5天，最長貸款期限3年，一手房二手房均可適用。

南都記者從業(yè)內了解到的情況發(fā)現(xiàn)，首付貸的貸款時間通常較短，一個月到半年居多，半年到三年的比較少，根據(jù)產品不同月息不同，但一般不菲，部分平臺綜合月息甚至高達1．5%-2%。“鏈家事件出來以后，大型房產中介基本都停了（首付貸），但只要以后客戶有需求，還是會慢慢做起來的。”記者在走訪時，位于上海徐匯區(qū)的一名中原地產業(yè)務員這樣說。

杠桿資金從哪來？

“這些產品主要有兩種類型，一種是公司本身擁有小貸金融牌照，另一種是開發(fā)商與第三方金融機構簽訂合約。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹稱。

據(jù)前述房貸金融產品的資深從業(yè)人士介紹，目前能夠形成閉環(huán)的僅有世聯(lián)行(14.96,-0.02,-0.13%)、鏈家和搜房網(wǎng)3家，大多數(shù)中介機構還是以尋求第三方金融機構合作的形式提供產品，特別是與P2P平臺的結合，資金多來源于個人投資者，也就是通常所說的民間資金。

網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計顯示，2015年正常運營的有房貸產品的P2P網(wǎng)貸平臺至少有664家，分布在29個省市區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計平臺數(shù)樣本占比為62.8%．

從上海鏈家來看，其目前開設有鏈家理財（P2P業(yè)務）、理房通這兩大互聯(lián)網(wǎng)金融產品，正好與為購房客戶提供的短期融資貸款和資金托管業(yè)務對接。據(jù)了解，鏈家所有借款均指明“須申請P2P發(fā)標手續(xù)”，即鏈家的大部分借款業(yè)務均被包裝成P2P產品在線上發(fā)售，這意味著借款的來源，便是通過發(fā)售P2P產品向投資者募集而來。

由于首付貸的資金多來源于民間且通常利息較高，無疑會讓人聯(lián)想起股票市場中的“場外配資”。不過，克而瑞信息集團研究中心高級研究員楊科偉表示，不應該把股市的觀念硬套在樓市上。張宏偉也稱，這類融資和股票的場外配資情況不太一樣。

不過，他認同首付貸加大了杠桿這一觀點。“目前首付貸一般最多占到首付的50%，以上海為例，首付需要三成，則首付貸的杠桿大概在1：7左右”。

誰在用杠桿？

而前述市場人士則不認為這是一種杠桿。“我更愿意將其稱為過橋貸款。”該人士解釋稱，特別是對于抵押版首付貸來說，“客戶本身就擁有這些資產，我們所做的產品只是短期內幫他周轉一下，客戶支付一定的利息，并不存在杠桿的概念。”

記者從業(yè)內了解到，這種過橋貸款還有另外一種形式。以我愛我家的“房款墊付通”為例。假如賣家賣了一套450萬元的房子，而買家的首付只有150萬元，剩下300萬元的貸款要等到完成過戶后大約一個月才能拿到，如果他選擇“房款墊付通”后，可以提前一個月通過中介向第三方金融機構貸得這300萬元余款，用提前到手的450萬元作為首付購置另一套房子。而中介墊付的這部分房款則將用買家的貸款支付。貸款期限大約在1-3個月，大約會收取2%每月的利息和服務費。

據(jù)介紹，這類產品也被稱作“換房貸”，主要針對置換型消費者，減少“連環(huán)交易”中可能會發(fā)生的問題。而由于目前上海的房屋交易市場中以置換型居多，這類中介先行墊資的模式使用率較高。

南都記者從業(yè)界了解到的情況顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導，其中又以改善型需求尤為突出。

“我們本來就有換房需求，看著房價漲得這么厲害，所以把計劃提前了而已，買賣房屋時間不匹配，所以就從中介借了點錢來周轉而已，我不認為這是一種投機行為。”還在履行過戶手續(xù)的一名購房者沈小姐（化名）對記者這樣說。

亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長陳寶存也表示，一線城市特別是上海具有嚴格的限購政策，不具備場外配資炒房的基礎，“目前上海房價上漲主要還是因為居民購房需求和一線城市土地價格升高導致的。”

風險控得住么？

上海的個人住房貸款已經(jīng)持續(xù)數(shù)月高位運行。根據(jù)央行上?？偛康臄?shù)據(jù)，1月份上海地區(qū)個人住房貸款單月增加346.3億元，創(chuàng)下3年來新高，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143.7億元。這些數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的加杠桿態(tài)勢明顯。

在“首付貸”等產品受市場熱捧之時，也引起不少業(yè)內人士的擔憂。有互聯(lián)網(wǎng)金融觀察人士就認為，這實際上是把房地產抵押標的和信用標的對接了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，將其風險傳導過來，若出現(xiàn)購房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無歸。

“從房產中介墊付的資金來看，最終通過P2P等理財產品轉嫁給投資者。而P2P頻頻出事、跑路已是2015年以來互聯(lián)網(wǎng)金融最大的風險區(qū)域。”中投在線研究員劉丹向南都記者表示了擔憂。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，首付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了首付貸業(yè)務的，首付貸業(yè)務開展得較好的公司，可能會達到8%-10%。

中信證券房地產行業(yè)分析師陳聰則表示，這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展，但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個銷售規(guī)模相比仍然很小。

“首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低，我們很難想象有大量居民舍按揭貸款而用各類首付貸產品買房；其次，提供首付貸的，不少是一些上市公司，但我們沒有在哪家上市公司的定期報告中見到過規(guī)模巨大到足以影響整個房地產市場的首付貸產品；最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。”陳聰分析稱。

“這種業(yè)務本質來說是屬于小貸業(yè)務，原則上并不能說它是違規(guī)的，現(xiàn)在對互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管會比較嚴，但這種業(yè)務相對來說比較新，在監(jiān)管上還留有空白，未來也存在有關部門監(jiān)管限制這種行為的可能。”華泰證券(15.360,0.16,1.05%)房地產首席分析師謝皓宇認為，此類房貸的主要風險，在于房價下行后客戶不還錢產生違約。當房價下跌、產生違約可能時，由于是信用貸款，貸款利率在14%-19%之間，購房者通常會先選擇返還銀行貸款，而這類型的民間貸款的違約可能會加大。目前房價處于上漲期，違約可能性不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。