機構(gòu):澳大利亞房價將暴跌50%

澳大利亞房地產(chǎn)泡沫到了“最瘋狂時刻”，有研究機構(gòu)稱房價將暴跌50%。

“澳大利亞政府目前正在努力做的，就是去庫存，同時增加需求。”

2015年，澳大利亞房價是全球漲幅最快的地方之一，房價已經(jīng)上升到家庭平均年收入的9.5倍，達歷史最高水平。澳大利亞經(jīng)濟學家JonathanTepper最近警告稱，澳房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)在已經(jīng)是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。他預計，澳大利亞房產(chǎn)價格也將大幅度下跌。在礦區(qū)的城鎮(zhèn)，價格將下跌80%；在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。

“類似1989年之前的日本”

JonathanTepper是獨立全球宏觀經(jīng)濟研究機構(gòu)VariantPerception公司的創(chuàng)始人。在2009年歐債危機之前，他曾發(fā)布報告宣稱西班牙是“歐洲資產(chǎn)負債表的黑洞”。

2016年2月，他與澳對沖基金B(yǎng)ronteCapital的首席投資官JohnHempton一起，對澳大利亞房地產(chǎn)市場進行調(diào)研。他們隨后發(fā)布報告，預測澳大利亞房價將下跌50%。21世紀經(jīng)濟報道記者通過采訪獨家獲得其調(diào)研報告。

“澳大利亞房產(chǎn)可以價值重估，把房屋價值上漲的部分計成存款，用以申請新的房屋貸款，有一個投資者1年之內(nèi)做了20次價值重估。”JonathanTepper在報告中說。

“一個從埃及移民到澳大利亞的優(yōu)步司機，1995年花費9萬澳元買了一處房產(chǎn)，現(xiàn)在住在一套150萬澳元的房子里，同時用抵押貸款購買了5套房產(chǎn)，并幫她女兒抵押購買了悉尼一套價值220萬澳元的房產(chǎn)。”

澳大利亞二手房市場并沒有對外國人開放，因此，二手房交易是在擁有澳大利亞國籍的人之間產(chǎn)生。交易以拍賣會的方式進行，場面極其瘋狂。

在一個中產(chǎn)階層的社區(qū)，家庭平均年收入約為8萬澳元，但房產(chǎn)可以被拍賣到127.5萬澳元，房價收入比達到15倍；在一個小咖啡館里，12個競價者在對一套房產(chǎn)瘋狂競拍；澳大利亞天空新聞電視臺一個周末竟然播報了30多起房產(chǎn)拍賣會。

“澳大利亞房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)在已經(jīng)是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。日本泡沫破滅后房價下跌了80%，愛爾蘭則下跌了50%。”JonathanTepper在報告中指出，“預計，澳大利亞房產(chǎn)價格也將大幅度下跌。在礦區(qū)的城鎮(zhèn)，價格將下跌80%，在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。”

四成新增房屋貸款零首付

悉尼的房價，2000年前后相當于澳大利亞平均家庭年收入的6倍，但如今已經(jīng)達到12倍。在愛爾蘭地產(chǎn)泡沫的時候，這個比例是8倍；在2008年金融危機期間，美國的這一比例是5倍。

以澳大利亞整體來看，房價達到家庭平均年收入的9.5倍，房屋貸款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亞整體的房貸規(guī)模相當于GDP的130%，全世界最高，遠超全球平均水平的80%。

目前，澳大利亞房地產(chǎn)市場中，40%的新增房屋抵押貸款，是無需付首付的房屋抵押貸款。其中，以投資為目的的購房者中，60%選擇了無首付的貸款，以自住為目的的購房者中，有30%選擇了無需首付的貸款。

銀行發(fā)放貸款以及保險公司投保的審核標準非常低，信用風險漏洞巨大。許多抵押貸款經(jīng)紀人、銀行貸款員并不關(guān)心貸款者是否有償付能力，貸款者很容易就能取得非常高的貸款購房杠桿，唯一需要的也許只是兩張工資單。貸款者資料核實的工作是外包給印度的呼叫中心完成。“實際上，現(xiàn)實中的監(jiān)管漏洞更大。”JonathanTepper在報告中指出。

“澳大利亞大型銀行將遭遇流動性危機，在即將到來的危機中，澳大利亞銀行業(yè)將需要大量的資本來應(yīng)對現(xiàn)金流危機，如果沒有外部資本幫助，他們將很難渡過危機。我們預計，澳大利亞銀行股票將取消分紅，股價將下跌80%。”JonathanTepper在報告中預測。

一旦房地產(chǎn)價格下跌，不僅澳大利亞銀行業(yè)將遭到重創(chuàng)，澳大利亞匯率以及整體經(jīng)濟也將遭受沉重打擊。因為，澳大利亞經(jīng)濟嚴重依賴金融、保險、房地產(chǎn)和礦業(yè)。這幾個部門加起來占GDP的21%。

“理性看，澳大利亞金融機構(gòu)確實存在很多漏洞，包括在審核海外買家信息等方面”，在澳大利亞買房的廣東人王先生對21經(jīng)濟報道記者說，當?shù)厥袌銮榫w確實非常熱烈，他也正考慮要不要再多買一套。

一些地區(qū)房價開始急速下跌

據(jù)JonathanTepper分析，在澳大利亞一些礦業(yè)城鎮(zhèn)，房價已經(jīng)開始急速下跌，誘因是大宗商品降價導致礦業(yè)公司裁員。此外，全球衰退導致失業(yè)率上升；澳大利亞央行或監(jiān)管機構(gòu)對保險業(yè)、金融業(yè)的監(jiān)管政策加強。這些因素，都將催化拐點的形成。

目前，租售比的極端不合理或許也將刺激地產(chǎn)拐點出現(xiàn)。澳大利亞有180萬人在稅務(wù)辦公室（ATO）登記有房產(chǎn)投資，其中三分之二的人申報了房租虧損，也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的房租價格增速，已經(jīng)降至21年的低點，目前低于1%。

澳大利亞房價是否會跌50%？萊坊上海國際投資部副董事俞俊長年跟蹤澳大利亞房地產(chǎn)市場，他認為關(guān)鍵還是要看供需。

“不可否認，澳大利亞房地產(chǎn)市場上確實存在一定的泡沫。但是討論泡沫的前提是首先要知道這個底盤有多大，這個底盤將來能否支撐足夠的泡沫。已經(jīng)買了房的投資者和自住者就是底盤。如果有更多的買家要進入，那么底盤就更堅挺；如果有更多的投資者想要退出市場，那么底盤就變脆弱。賣不掉的房產(chǎn)，就形成庫存。”俞俊解釋說。

“澳大利亞政府目前正在努力做的，就是去庫存，同時增加需求。”俞俊說。悉尼政府如今加大調(diào)控力度，本土新建地塊批準量嚴重不足，特別是嚴格控制開發(fā)商在市中心建造超高樓層公寓。因此，悉尼的可售套數(shù)和房源稀缺。

中國人的流入成為關(guān)鍵

俞俊認為，中國人的流入是澳大利亞房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵衡量因素，人口的增長使得房產(chǎn)需求量不斷上升。

“澳大利亞房價的上漲，中國人功不可沒。2015年悉尼市中心的房價高企，印證了投資者來自于中國居多。”俞俊分析說。

據(jù)俞俊觀察，“在2010年初時，中國人看待澳大利亞房地產(chǎn)投資仍然處于霧里看花的階段。”現(xiàn)在，隨著信息互聯(lián)、互聯(lián)網(wǎng)等影響，讓越來越多的中國人開始看到投資澳大利亞的市場前景，市場教育程度的成熟也使交易過程更透明，投資者更熟悉和有信心。

對于澳房地產(chǎn)市場的瘋狂，俞俊有切身體會，2015年最深刻的印象是“抄底”。因為2015年澳大利亞匯率貶值，給持有人民幣的中國人購買澳大利亞資產(chǎn)提供了抄底的機會。

“2015年澳幣的持續(xù)走低，抄底這個詞也頻頻出現(xiàn)在各大主流媒體的報道上。”俞俊說，“中國境內(nèi)投資者投資渠道的單一性，使眾多有前瞻性投資者將目光投向境外，在將貨幣資產(chǎn)化的同時，規(guī)避了一部分將來資金貶值的風險。”

根據(jù)俞俊提供的數(shù)據(jù)，2015年中國人赴悉尼移民、就業(yè)、旅游和學習的需求顯著增加。截至去年底，中國人移民澳大利亞的人口達到了創(chuàng)紀錄的2.787萬戶家庭；中國赴澳旅游人數(shù)同比增長了21.9%，達到了102萬人次；中國赴澳留學生同比增長10%，近50萬人在那里讀書。