北京新房項目積極入市 新增供應價格上升

經(jīng)歷了近兩個月的供應低迷之后，3月中旬開始，北京新房市場供應開始回升。據(jù)悉，上周北京商品住宅市場共有9個項目入市，創(chuàng)下近14周以來入市項目量新高。業(yè)內(nèi)人士認為，目前項目入市積極性開始快速提升，供應回暖一方面是受到需求的強力拉動，另一方面也受到調(diào)控收緊預期的影響。從入市項目定價來看，仍處于上漲階段，不過新開盤項目去化情況較好。

積極入市

1月開始，北京新建商品住宅市場供應進入低谷期。3月中旬，新房項目入市積極性開始快速提升。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅共有9個項目入市，創(chuàng)造了近14周以來單周入市項目量新高。其中包括金融街·漫香林第6區(qū)等三個商住公寓、觀承別墅一個別墅以及包括亦莊·金茂悅等在內(nèi)的5個住宅項目。9個項目共新增供應995套，預售許可面積11.5萬平方米，環(huán)比分別增加485%、542%。

“供應的回暖一方面是受到需求的強烈拉動，另一方面也是受到調(diào)控收緊預期的影響。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，經(jīng)歷了1月與2月的供應低迷之后，2016年銷售季將于3月開啟，3月北京住宅市場預計將有27個項目入市。

不過基于北京住宅市場的新特征，3月也并不會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。一方面由于近兩年住宅用地供應量持續(xù)不足，使得未來可供開發(fā)用地減少，房企對于手中項目并不會急于清盤，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順銷；另一方面基于土地成本的攀升，新增項目多售價高企，對于高價項目而言，雖然“快銷”已成為共識，但其價格的市場接受度仍成為問題，高價新項目也不會出現(xiàn)一哄而上的開盤現(xiàn)象。受上述兩個因素的影響，2016年市場供應將呈現(xiàn)出“量少價高”的現(xiàn)象。

成交持續(xù)上漲

雖然近期業(yè)界一直傳言一線城市將收緊調(diào)控，但從市場成交量來看，仍處于持續(xù)攀升階段。亞豪君岳會數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交1566套，成交面積15.57萬平方米，環(huán)比分別增長11%、9%，自春節(jié)后北京商品住宅成交連續(xù)第四周出現(xiàn)上漲。

從一線城市政策來看，郭毅認為，基于一線城市房價的快速上漲，在全國“去庫存”的大背景之下，將對以北京為代表的一線城市實現(xiàn)差別化政策。但對于北京市場而言，限購政策已延續(xù)五年，并且是全國各城市當中的最高級別之一，加碼的可能性較小，如果一旦限購加碼，將會使得有意愿購房的客群當中的一部分失去原本具備的購買資格，預期政策收緊的擠壓心態(tài)促使其購房行為前置。

而從供給側(cè)角度來看，基于土地資源的不可再生性，加之控制人口規(guī)模的大方向，北京的土地供應量不可能盲目擴張，所以商品住宅的供應規(guī)模也將受到制約。此外，當前北京的土地供應明顯向遠郊區(qū)外延，未來新房市場的新增供應也將逐漸以遠郊區(qū)為主，對于改善型需求來說，無論是出于預期的房價上漲，還是購買力所能覆蓋的項目位置正在逐步郊區(qū)化的現(xiàn)狀，都在調(diào)控傳聞之下加速購房步伐。

新增供應價格上升

春節(jié)后北京新房市場成交量連續(xù)四周出現(xiàn)上漲，新開盤項目去化情況較為理想，而新開盤項目價格仍處于上漲階段。上周入市的9個項目當中，除觀承別墅外，其他8個項目定價均出現(xiàn)不同程度上漲。

“雖然近期項目都已進入上漲階段，但是相比高地價之下的未來價格預期，仍具備較大優(yōu)勢。”郭毅認為，支撐北京這輪房價上漲的不僅僅在于政策的放寬，更為核心的則是北京庫存急劇回落的現(xiàn)狀。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月7日，北京商品房住宅庫存量僅為68949套，比1月1日的78415套下跌12%。這也是自2014年5月10日以來，首次跌下7萬套。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，房價暴漲或下跌都不利于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，從目前來看，一二線城市房價過快上漲和三四線城市高庫存風險并存，也是下一步政策的重點，均需要防范。國家發(fā)改委已提出對于一線城市要采用包括限購、增加住房供地等在內(nèi)的行政手段、經(jīng)濟手段，分類指導多重手段抑制不合理的投機性需求。