集體土地入市北京經(jīng)驗：資金難題是關(guān)鍵 社資可介入

集體土地進入租賃市場，資金是繞不開的坎，金融創(chuàng)新則成為最具價值的探索。從2011年起，北京作為首批集體土地建租賃房試點城市，先后在5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設(shè)租賃住房1.28萬套。

北京市住建委相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，集體土地建租賃住房試點中最關(guān)鍵的是資金問題。目前，北京市住建委已經(jīng)與國家開發(fā)銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優(yōu)惠政策。

此外，記者采訪了多位來自國有房企、長租公寓運營商的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，社會資本正對于集體土地租賃住房正躍躍欲試，甚至已經(jīng)開始布局。

引入政策性銀行

由于集體土地抵押尚存政策限制，而租賃項目資產(chǎn)證券化難度大，資金來源成為集體土地建租賃住房最大的約束。

作為北京市試點之一的創(chuàng)客小鎮(zhèn)，租賃住房建設(shè)方為一家集體企業(yè)。該企業(yè)一位員工向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，“籌資、建設(shè)壓力比較大。”土地性質(zhì)有抵押貸款限制，但是要花錢建設(shè)，集體企業(yè)只能想辦法做其他抵押貸款。

目前試點項目大多由村鎮(zhèn)集體企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，而集體企業(yè)的自有資金和融資渠道都不具優(yōu)勢，而且經(jīng)濟實力也參差不齊。這也成為集體土地開發(fā)中的一個制約因素。

另一個作為公租房運營的集體土地租賃住房項目也面臨同樣的問題。該項目相關(guān)負責人向記者表示，資金遇到很大困難，作為試點項目，集體土地無法融資，區(qū)房管局先預(yù)付了3年房租費用，鄉(xiāng)級統(tǒng)籌作用也解決了一部分。

對于建設(shè)資金的籌集，《每日經(jīng)濟新聞》記者向北京市住建委有關(guān)人士了解到，目前北京市相關(guān)政府部門已經(jīng)與國家開發(fā)銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優(yōu)惠政策支持集體土地租賃住房建設(shè)。

上述住建委有關(guān)人士表示，集體土地建設(shè)租賃住房是一個多方共贏的事情，既能有效盤活農(nóng)村集體土地，增加農(nóng)民收益，又能增加租賃住房市場的有效供給，緩解租賃市場的供需矛盾，同時政府也可躉租部分房源用于公租房，擴大房源籌集渠道。專業(yè)機構(gòu)躉租房源作為公租房的，可以享受公租房經(jīng)營期間的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

融資渠道亦可多元化

《每日經(jīng)濟新聞》記者在走訪調(diào)研中注意到，幾乎每個試點項目都面臨著資金壓力大的問題。而面對租賃住房大量供應(yīng)，單一的融資渠道已經(jīng)很難滿足集體土地租賃住房建設(shè)的需求。

從目前的租賃住房建設(shè)情況來看，引入社會資金的做法還沒有普遍推廣。對商業(yè)銀行來說，集體土地直接抵押貸款尚待政策開閘，而租金收益權(quán)抵押對于銀行來說也只是“創(chuàng)新業(yè)務(wù)”，難以全面大量推廣。

對于社會資本進入集體土地住房租賃市場，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，參與是必然的，這是一個大的市場，符合未來的產(chǎn)業(yè)趨勢。在資金端方面，特別是房地產(chǎn)基金通過持有和運營參與，還有銀行等金融機構(gòu)也會探索更合適的參與方式。而管理輸出方面，一些運營企業(yè)已經(jīng)積累了不錯的能力，在租賃產(chǎn)業(yè)鏈形成一定的互補能力，他們參與進來會讓租賃服務(wù)更加落地。

另一方面，長租公寓運營商與集體土地租賃住房建設(shè)的結(jié)合也是一個可能的方向。記者采訪獲悉，多家長租公寓運營方均表示會參與到其中，而且已經(jīng)在和具體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府開始洽談。

對于長租公寓運營商代建并自持運營的模式，楊現(xiàn)領(lǐng)認為，通過房地產(chǎn)基金的形式應(yīng)該可以實現(xiàn)和解決資金問題。

此外，一位北京國資上市房企的高管接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，他們也在積尋找投資機會介入這種項目，已經(jīng)看了一些有意向的土地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。