二手房市場(chǎng)熱似“火上澆油” 專(zhuān)家:營(yíng)改增后不會(huì)多交稅

“5月起中國(guó)全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，并首次涉及個(gè)人二手房交易。”這條來(lái)自中國(guó)國(guó)稅總局的官方消息剛爆出四天，就“傳導(dǎo)”至敏感的市場(chǎng)“神經(jīng)”，本已熱火朝天的長(zhǎng)三角二手房市場(chǎng)近幾日更是“火上澆油”，讓不少“持幣觀望”的冷靜購(gòu)房人也“躁動(dòng)不安”，急于出手。

“出手要快，營(yíng)改增之后，可能房?jī)r(jià)漲得越高，稅交的越多！”17日，江蘇省會(huì)南京市中心的華僑路房產(chǎn)交易中心，這種“患得患失”的情緒彌漫在不少交易者的談?wù)撝小?/p>

站在人頭簇?fù)淼慕灰状髲d內(nèi)，干了十幾年二手房中介的劉紅幫客戶(hù)拿著一張“542號(hào)”的排號(hào)票，平靜地看著大屏幕上跳動(dòng)的紅色排號(hào)數(shù)字，她已經(jīng)等了2個(gè)多小時(shí)，前面還有300多個(gè)號(hào)，后面又來(lái)了100多號(hào)。“這幾周，這里一天排800來(lái)號(hào)很正常。其他有的交易中心都已經(jīng)限號(hào)了，一千多號(hào)的當(dāng)天根本排不到。”

劉紅告訴記者，自從新年以來(lái)，“幾乎是一個(gè)政策出來(lái)，就帶來(lái)一波二手房買(mǎi)賣(mài)熱浪。”她特指的是，2月22日起施行的“降低房地產(chǎn)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅，持有兩年以上過(guò)戶(hù)免營(yíng)業(yè)稅”政策。

“這半個(gè)月，我的電話(huà)都被客戶(hù)打爆了，從早到晚都沒(méi)有停過(guò)。”劉紅略帶疲憊但愉快地說(shuō)，“現(xiàn)在是一周賺一個(gè)月工資。”據(jù)其透漏，有個(gè)同行上個(gè)月做了9筆交易，月收入十多萬(wàn)。

據(jù)國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站之一“搜房網(wǎng)”的統(tǒng)計(jì)，3月的第二周，長(zhǎng)三角地區(qū)各大城市的二手房交易“早早進(jìn)入熱浪滾滾的夏天”：江蘇南京二手房住宅成交3320套，是自去年11月以來(lái)交易額最高的一周；蘇州二手房成交3956套，接近4字頭；一線大城市的上海市，二手房的掛牌價(jià)則一路“水漲船高”，從去年12月底的33452元飆升至37015元，過(guò)個(gè)年，房?jī)r(jià)漲了整一成。

“最近來(lái)的客戶(hù)不少都問(wèn)，5月之前能買(mǎi)到房子嗎？”劉紅說(shuō)，即將于5月全面實(shí)施的“營(yíng)改增”政策再次為二手房市場(chǎng)打了“雞血”。劉紅認(rèn)為，這主要是擔(dān)心買(mǎi)賣(mài)房要多交稅，而賣(mài)方的稅負(fù)又往往直接讓買(mǎi)方承擔(dān)，這讓不少前段時(shí)間持觀望態(tài)度的買(mǎi)房者也坐不住了。

是否真的會(huì)“營(yíng)改增之后，漲的越高的房子稅負(fù)越重？”，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)、財(cái)稅專(zhuān)家李林木就此進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)釋疑，他呼吁，購(gòu)房者稍安勿躁，毋須著急加入“搶房大軍”，“對(duì)于普通的個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增該政策恰恰只會(huì)減除降低稅負(fù)，而非增加。”

據(jù)李林木解讀，首先，今年2月開(kāi)始實(shí)施的“持有兩年以上房屋，過(guò)戶(hù)免營(yíng)業(yè)稅”政策，在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，應(yīng)該會(huì)繼續(xù)保留，“這就意味著持有兩年以上的房子依然不會(huì)征收增值稅，這個(gè)范圍并無(wú)普通住房和非普通住房之分，也就是所有房產(chǎn)都可享受這個(gè)優(yōu)惠。”

對(duì)于市場(chǎng)更為關(guān)注的“持有兩年以下的房屋”，李林木介紹，這類(lèi)房屋按照目前的營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定，是“按全額征收”，即房產(chǎn)交易價(jià)的適用5%”的營(yíng)業(yè)稅率，比如售價(jià)100萬(wàn)元房子征收5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。

而“營(yíng)改增”之后，由于個(gè)人購(gòu)房屬于小規(guī)模納稅人，個(gè)人購(gòu)房按增值稅目前的征收規(guī)定，適用的是3%的增征收率，且不考慮原購(gòu)進(jìn)價(jià)，僅以去除增值稅的最終賣(mài)出價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。“即，同樣是購(gòu)買(mǎi)不足兩年，售價(jià)100萬(wàn)元的房子，購(gòu)買(mǎi)不足兩年，營(yíng)改增之后，按照去除增值稅的售出價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，僅需交納2.91萬(wàn)元左右的賦增值稅。相較于現(xiàn)在的5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，降幅還是很大的。”

“總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者，營(yíng)改增之后，無(wú)論房子漲價(jià)了多少，納稅基礎(chǔ)都是以最終賣(mài)出價(jià)作為參照。不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲的越高，稅負(fù)就交的越多的情況出現(xiàn)。”