廣州施行首套豪宅契稅減半 受惠人群寥寥

某中介公司去年促成的二手房交易中，144平方米以上的首次置業(yè)比例僅占3.4%

除了營增改之外，廣州半個多月前被叫停的契稅優(yōu)惠政策于3月15日恢復(fù)執(zhí)行。購買144平方米以上住房的首次置業(yè)者，需繳納的契稅稅率由原來3%下調(diào)至1.5%。而備受關(guān)注的按區(qū)域劃定首套的新政并未提及，業(yè)內(nèi)指出，該新政被終止的可能性大。

2月25日后多繳稅的將退款

15日上午，廣州市地稅局發(fā)布公告，即日起，廣州市正式開始實(shí)行本市內(nèi)購買的首套房可以按新政繳納契稅政策。符合唯一首套條件的購房人，所購房屋達(dá)144平方米以上者，將享受由原3%稅率降為1.5%稅率的契稅優(yōu)惠。符合個人購買家庭唯一住房，購買90平方米以下住房者，依舊按照1%稅率契稅繳納；90平方米以上則都按照1.5%的契稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時，在2月25日后按原政策3%稅率繳稅的，將退還多繳稅費(fèi)。二套房契稅政策暫不在廣州市執(zhí)行。

在2月17日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》后，2月24日，關(guān)于廣州各區(qū)契稅按照“跨區(qū)首套”標(biāo)準(zhǔn)征收的消息不脛而走。但是第二天，卻被廣州市地稅局緊急叫停。直到3月15日，地稅部門再次發(fā)文恢復(fù)144平方米以上唯一住房契稅優(yōu)惠，但是并未提及“跨區(qū)按首套征收契稅新政”的政策。

記者了解到，去年在滿堂紅促成的二手房交易中，144平方米以上的首次置業(yè)比例僅占3.4%，而今年前兩個月的比例為3.9%。“可以說能享受這個契稅優(yōu)惠的人群非常有限。”滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰表示，144平方米以上大戶型的消化絕大部分還是由改善型買家主導(dǎo)。

“跨區(qū)首套”實(shí)施可能性小

業(yè)內(nèi)人士指出，“跨區(qū)首套”的新政目前看來再落地的可能性小。在廣州限購政策沒有放松的大前提下，“跨區(qū)沒房即當(dāng)首套”，只是針對廣州戶籍的買家而設(shè)，因?yàn)榉菑V州戶籍客戶在廣州只能買一套房，不存在跨區(qū)概念。據(jù)滿堂紅鏈家市場部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2015年廣州籍客戶購買二手住宅的比例為38.8%，與2014年的38.9%持平。

“跨區(qū)首套”執(zhí)行與否將對市場成交有何影響？滿堂紅鏈家市場部對2014年、2015年通過該公司購買二手住宅的本地客戶原來所住區(qū)域進(jìn)行分類，同時將其新購置物業(yè)所處區(qū)域進(jìn)行交叉分析。結(jié)果顯示，大部分廣州本地買家在地域選擇上，首選對象還是原居住區(qū)域，只有越秀和從化兩區(qū)的買家較為特殊。2015年，越秀區(qū)的原住戶在海珠區(qū)購房的比例為27.8%，比2014年增加0.5個百分點(diǎn)，在越秀區(qū)購房的比例為22.3%，比2014年減少3.5個百分點(diǎn)。而從化區(qū)的原住戶則把白云區(qū)作為重點(diǎn)置業(yè)區(qū)域，2014年在白云區(qū)的購房比例為30%，2015年該比例上升到40%。

周峰分析，“區(qū)域情結(jié)”是廣州本地客戶置業(yè)前考慮的要素之一，原來居住哪個區(qū)域，不排除再購房時，還是會優(yōu)先選擇原來的區(qū)域，因客戶已習(xí)慣了原區(qū)域的商業(yè)配套和人文氛圍。故“跨區(qū)沒房即當(dāng)首套”的操作，只會對房價較高的中心區(qū)原居民向外圍遷移起到積極作用，譬如越秀區(qū)的居民到海珠、白云、荔灣等相鄰區(qū)域物色房源等。久而久之，也會促使老城區(qū)的居住高密度得到一定的下降，但其效果并沒有對外圍區(qū)域放松限購效果明顯，畢竟外地客戶才是廣州樓市的成交主力。

而龍斌則認(rèn)為，雖然目前市場呈現(xiàn)供求兩旺的態(tài)勢，但是整體的庫存量還是相對較大。“跨區(qū)首套”如果執(zhí)行也是對改善型市場的支持，事實(shí)上未嘗不可。近幾年，廣州購買力外溢的現(xiàn)象不斷加劇，以清遠(yuǎn)和佛山為主的兩大城市至少搶走了1/6的廣州客。如果將這部分買家留住，對廣州樓市去庫存以及稅收都是一件好事情。

數(shù)據(jù)

二手樓市上半月成交上漲

進(jìn)入3月以來，廣州二手樓市交投持續(xù)升溫。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月第一周（2月29日-3月6日）廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量為1823套，較此前一周（2月22日-2月28日）上升65.1%，進(jìn)入3月第二周（3月7日-3月13日），廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量進(jìn)一步升至2354套，比3月第一周上升29.1%。

記者從滿堂紅鏈家獲悉，3月1日-14日，經(jīng)該公司促成的二手住宅買賣宗數(shù)也超過1月整個月的業(yè)務(wù)量，成交均價為21037元/平方米，比2月同期上升1.2%。

合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，隨著買賣雙方對后市看漲預(yù)期增強(qiáng)，業(yè)主反價現(xiàn)象也逐漸增多，反價幅度一般在5%左右。買家因擔(dān)心后市漲價，而加快了購房速度，從看房到?jīng)Q定買房，一般僅需2-5日，考慮時間較長的也僅是一周左右，較之前明顯提速。

周峰表示，3月是樓市重點(diǎn)觀察期，若3月下旬仍能保持上半月的成交態(tài)勢，則市場有機(jī)會在相關(guān)措施的配合下，繼續(xù)放量。若3月下旬的成交速度放緩，則顯示潛在需求的補(bǔ)充速度落后于市場消化速度，階段性調(diào)整或不可避免。

廣州二手房交易主要稅費(fèi)一覽

總額1%或差額20%

契稅

首套90平方米及以下住宅1%

90平方米以上住宅（含普通非普通）1.50%

二套90平方米及以下住宅3%

90平方米以上住宅（含普通非普通）3%

營業(yè)稅

未滿兩年普通住宅總額5.6%

非普通住宅

滿兩年普通住宅免征

非普通住宅差額5.6%

個人所得稅

普通住宅或非普通住宅滿5年且唯一免征

普通住宅滿5年不唯一

普通住宅未滿5年

非普通住宅滿5年不唯一

非普通住宅未滿5年