7月將迎樓市分水嶺 絕非“避難所”

三十年河東三十年河西，股市與樓市之間猶如一場戲劇不斷上演著各種離奇的故事。

　　去年底流傳的“賣房炒股論”尚未在耳邊消散，轉眼間過了半年，隨著一線城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說法又重現(xiàn)江湖，“炒股不買房一切都白忙”，這些順口溜在大眾投資中究竟有多大指導意義，需要認真分析。

　　上半年樓市回暖影響和改變開發(fā)商與購房者預期

　　2015年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品房銷售額6670億元，同比增長24.3%，增幅較4月擴大11個百分點；全國商品房銷售面積9612萬平方米，同比增長15%，較4月同比漲幅明顯擴大8個百分點。4月全國商品房銷售面積同比增長7%，為2014年年初以來首次單月增速正增長。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，全國100個城市住宅平均價格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉漲，上漲0.45%。與上月相比，價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個，價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少8個。

　　自此，中國樓市進入全面回暖階段。實際上，今天這種結果一點不奇怪，回顧去年，中央政府沒有出臺新規(guī)來打壓房價和投機需求，反而中國樓市進入一個全面的調(diào)整期，也一度進入蕭條期。然而，時間進入2015年，各種樓市利好政策紛至沓來，被視為“08年后最大力度、最密集的救市行動”。其中，“330新政”由于涉及信貸、稅費等支持改善型需求的直接利好，更令不少購房人聞風而動。加上連續(xù)的降息降準，如此在一連串刺激政策的作用下，國內(nèi)主要城市的房價出現(xiàn)止跌趨穩(wěn)勢頭，銷量也是逐月回升。

　　在各種政策利好刺激下，加之去年不少購房者過度觀望，那么在今年這一時間節(jié)點，很多剛需購房者開始入市，同時，不少投資者的心態(tài)也由觀望轉變?yōu)槿胧仲I房。

　　樓市離不開開發(fā)商也同樣需要購房者，樓市的回暖更不是單方面的意愿，只有雙方有效配合才能實現(xiàn)樓市真正意義上的回暖，實現(xiàn)樓市健康發(fā)展的共同目的。如果雙方不顧一切相互杠下去，吃虧的是雙方自己。

　　開發(fā)商也在這樣的大環(huán)境誘導下?lián)P言漲價，當然，這種漲價與買房者的心態(tài)變化是同時進行相互影響的，很難說清誰在前誰在后，所以在多種因素的作用下，樓市預期從這一刻實現(xiàn)了華麗轉身——樓市回暖。

　　7月將成為樓市分水嶺成交量上漲轉化房價上漲

　　進入6月，相比3、4月的沉悶，5月份的含蓄，全國特別是一線城市樓市在持續(xù)的乏力之后出現(xiàn)升溫趨勢。從市場開盤整體情況來看，新房入市的節(jié)奏開始加快，購房者熱情有所提升，成交量也在上漲。6月的樓市，是開發(fā)商以價換量的最后機會，隨著市場的轉好，將會迎來一個量價齊升階段，這也在一定程度上預示接下來的7月或將進入樓盤整合期，樓市將迎來“分水嶺”，特別是房價分水嶺。

　　5月，住宅市場熱起來了。深圳(樓盤) 新入市的三個樓盤全部“日光”；廣州(樓盤) 新房成交網(wǎng)簽量達到9313套，創(chuàng)下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平；北京(樓盤) 純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成；6月，土地市場也熱起來了。上海(樓盤) 再現(xiàn)總價“地王”，杭州(樓盤) 住宅用地溢價率回升，一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀錄。

　　購房者不淡定了，開發(fā)商也坐不住了，市場活躍起來了。伴隨著土地市場的活躍，房價也再一次像充血一樣堅挺起來。

　　而這樣的市場一旦持續(xù)到9月份，在業(yè)界預期的金九銀十形態(tài)下，2015年的市場可能會在下半年迎來一片大好。

　　對于購房者來講，應該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，選擇購房性價比仍然較高的時機入市，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　房價上漲并不意味著暴漲房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)結束

　　接下來的日子，不可否認的是，開發(fā)商會好過一些。市場的回暖并不能直接導致房價上漲，但是會改變?nèi)藗兊念A期，從而影響市場成交量以及房價。

　　而土地市場的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價，面包價格會跟風上漲嗎？”實際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房價也企穩(wěn)回升。不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。

　　開發(fā)商要明白的是，現(xiàn)在經(jīng)濟基本面和2009年不一樣，所以也不要幻想會出現(xiàn)“房價暴漲”的幻覺。開發(fā)商不宜盲目漲價。因為現(xiàn)在的局面不僅僅是政策原因，更多是庫存壓力大，賣不出房子一切都白搭。

　　當年房價暴漲的土壤已經(jīng)不存在，即使取消限購，房地產(chǎn)黃金十年的大環(huán)境已經(jīng)一去不復返?！度嗣袢請蟆吩》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹的觀點稱，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當供給遠快于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲。

　　從當屆政府來看，少了些喊口號式的空洞理論，而多了些務實的政策傾斜，不談調(diào)控是一種進步。短期來看，中央層面不會放任房地產(chǎn)一調(diào)到底、急速萎縮，同時，也不會允許釋放大利好、過度刺激，相對而言最好的情況是，對房地產(chǎn)市場適度刺激，給整體經(jīng)濟的結構調(diào)整以緩沖，因此從這一方面來看，未來房地產(chǎn)市場的走勢應該會相對平穩(wěn)。

　　樓市“新常態(tài)”的重要特征開始顯現(xiàn)，從高速增長轉為中高速增長，從“黃金時代”到“白銀時代”，大家都應該認識到過去躺著賺錢的好日子已經(jīng)一去不復返，但是白銀仍舊是貴金屬，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱地位短期內(nèi)還不會改變。目前，中國經(jīng)濟發(fā)展不可能離開房地產(chǎn)，但是過去過度依賴房地產(chǎn)財政的時代也將煙消云散。

　　政府的每一次刺激也就意味著前一次的刺激效果不明顯，從另一個層面解讀也能看出經(jīng)濟不景氣，需要依靠房地產(chǎn)的刺激，但同時這種刺激就像犯了毒癮一樣，短期內(nèi)能夠管用，但是毒癮你懂得，能持續(xù)多久誰也說不好。所以，這種房價上漲真的不是你想要的，除非你做好撈一筆就跑的準備。

　　股市見頂？但樓市絕非股市避難所

　　港媒稱，圍繞中國股市的問題已經(jīng)不再是究竟有沒有泡沫，而是泡沫何時會破滅。據(jù)香港《南華早報》網(wǎng)站6月17日報道，這從越來越多分析師發(fā)出的警告中可見一斑，而中國股市根據(jù)一些指標衡量的估值水平更是已經(jīng)超過了2007年的狂熱。甚至有人指出，成交量大增加上股價暴漲顯示A股見頂在即，投資者也在繼續(xù)等待“更大的傻瓜”進場充當“接盤俠”。

　　在此之前，股市在百姓中的議論熱度遠遠高于樓市，隨著一線城市地王頻現(xiàn)，上海、北京、廣州房價漲起，二線城市住宅成交量暴增，甚至連2011年以來樓市“重災區(qū)”的浙江也驚現(xiàn)復蘇跡象，越來越多的人討論樓市，甚至有人開始賣股買房，“炒股不買房一切都白忙”，這些順口溜再次重現(xiàn)江湖。

　　如果股市不安全，那么樓市就一定安全嗎？

　　股市和樓市，似乎一直以來被大家認為是敵對的關系，去年樓市蕭條時，到處都是賣房炒股的呼聲，今年樓市漸漸火了起來，大家又開始熱議是不是要“賣股炒房”了！其實，股市和樓市還真不至于到了水火不融的地步。

　　也就是說，股市有風險，不一定代表樓市沒風險。

　　股市資金注入樓市，拉高房價其實只是某些專家一廂情愿的期待。真正投資者可能會在股市一片大好而大賺一筆后投資于房地產(chǎn)市場，但是反過來可能就不太成立了?，F(xiàn)實情況下，估計很少有人在股市資金被套牢后還有信心投資于目前黃金十年已經(jīng)結束的房地產(chǎn)市場，投資者更是不可能把套牢的股票在嚴重虧損時退出股市而進入房地產(chǎn)市場。

　　雖說樓市不同于股市，房地產(chǎn)具有保值性，但是目前樓市并不能像以前躺著都能賺錢，傻子都不會虧本。“房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，2014年是一個分水嶺，就是房地產(chǎn)的市場從供不應求到供大于求。這個變化之快是大家沒有任何思想準備的，2013年房地產(chǎn)還創(chuàng)新高，2014年突然急轉直下，出現(xiàn)下滑。2015年這個形勢還在持續(xù)。”陽光100 董事長易小迪說，很多人以為這是短暫的波動，但經(jīng)過一年多的觀察，才發(fā)現(xiàn)這不是波動，而是一個轉折點。他認為，這意味著，這個供大于求的市場將在很長一段時間存在，房地產(chǎn)短缺時代已經(jīng)徹底過去。

　　奉勸那些投資者們，房子固然比股票更實在，即使虧了，房子還在，但是樓市最佳黃金投資期過去了，股市見頂，不一定殺入樓市就穩(wěn)賺不賠。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。