3月上海樓市成交量創(chuàng)十年新高 均價(jià)年內(nèi)首次下跌

    受益于春節(jié)后的購買潮和不錯(cuò)的推盤量，上海樓市3月成交創(chuàng)下了歷史近十年來的歷史新高。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月上海市商品住宅的供應(yīng)量為86.4萬平方米，環(huán)比上升456.8%，同比上漲69.2%。成交量為221.4萬平方米，環(huán)比上升210.5%，同比上漲183.9%，該成交量為上海近十年來的歷史新高。同時(shí)，上海樓市的成交均價(jià)為為3.3萬元/平方米，環(huán)比下跌9.1%，這是2016年以來樓市均價(jià)首次出現(xiàn)下跌。

量升價(jià)跌

上海樓市的成交均價(jià)有所回落，這源于3月的中高端項(xiàng)目有所減少，同時(shí)外環(huán)外的剛需項(xiàng)目增加。

記者綜合上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上海3月開盤的27個(gè)樓盤中，位于外環(huán)外的樓盤占據(jù)24個(gè)，其中20個(gè)屬于剛需樓盤。從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，3月成交量排名前十的項(xiàng)目中，均價(jià)低于3萬/平方米的項(xiàng)目達(dá)到七個(gè)。3月成交表現(xiàn)最好的為位于金山新城板塊的金瀚園，共成交221套，成交金額為3.89億元，均價(jià)12643元/平方米。上海住宅均價(jià)不斷走高的同時(shí)，金山以均價(jià)1.2萬/平方米的價(jià)格優(yōu)勢直接吸引在金山工作以及預(yù)算較低的剛需戶的需求。

雖然3月份的供應(yīng)量環(huán)比大幅增加456.8%，但仍未能緩解上海樓市供小于求的現(xiàn)狀。“從供求比方面看，今年3月繼續(xù)延續(xù)樓市供不應(yīng)求的態(tài)勢，已連續(xù)5個(gè)月供小于求，供求矛盾較2月稍有緩解，從2月的0.22:1上升到目前的0.39:1，但供求比仍在低位徘徊，供求矛盾突出，這也不難理解開發(fā)商為何總是出現(xiàn)日光盤的情況。”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

事實(shí)上，大部分開發(fā)商的報(bào)價(jià)也比春節(jié)前貴了不少?！兜谝回?cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪獲悉，綠地位于松江泗涇的項(xiàng)目春節(jié)前均價(jià)約2.8萬/平方米~2.9萬/平方米，2016年3月加推后均價(jià)超過3.2萬/平方米，而購房者準(zhǔn)備買房卻發(fā)現(xiàn)無法網(wǎng)簽。該樓盤銷售對購房者表示，這個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)幅度不少，網(wǎng)簽的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于申報(bào)價(jià)格，所以房管局不同意網(wǎng)簽。

上述案例比比皆是，很多開發(fā)商都因?yàn)槭袌龊枚辉敢獬鍪圩约旱臉潜P，搶房成為常態(tài)。

新政后遇冷

但是這樣的情況在3月25日發(fā)生了改變。上海宣布將嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，提高非本市戶籍居民家庭購房交納個(gè)人所得稅或社保年限，自購房之日起計(jì)算的前三年內(nèi)的本市累計(jì)繳納兩年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿五年以上，同時(shí)限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。此外，上海還將執(zhí)行差別化住房信貸政策，二套房普通住宅首付比例提高到50%，二套房非普通住宅首付比例提高到70%，此前二套房的首付比例為40%。

正榮地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉翔告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者：“3·25新政出臺后，我們大概減少了30%的上門量，很多客戶因?yàn)檎呤站o而被擋在了門外。”

記者從上海龍湖內(nèi)部獲取的一份研究報(bào)告顯示，上海325新政由于提高了社保繳費(fèi)年限，預(yù)計(jì)開發(fā)商將損失80%非上海戶籍客戶，全口徑客戶損失20%。其中，二套房首付比例的提高，對于外環(huán)內(nèi)的新房影響更大。綜合上述政策，預(yù)計(jì)有40%-50%的全口徑客戶交易受阻。

而上述綠地樓盤也是感受到了新政的壓力，在新政之前某夜間緊急加推樓盤，一位購房者正是在3月24日晚間完成的網(wǎng)簽。

上海3·25新政大大的提高了購房的門檻，也限制了部分的購買力。張華(化名)此前在北京工作，已經(jīng)將工作辭掉準(zhǔn)備和妻子一起來滬發(fā)展，買房就成為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。“我們剛把工作辭掉上海就發(fā)布新政，對于我們而言買房的日期無疑就要延后(由于社保要求繳納滿五年)，這樣一來我們就猶豫是否定居上海，畢竟再等五年買房真的太痛苦。”張華告訴記者。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者：“我們發(fā)現(xiàn)行政后對樓市影響相當(dāng)明顯，雙休日來客量比之前減少一半。二手房并且掛牌量比平時(shí)周末減少約兩成。買家方面來看，由于限購標(biāo)準(zhǔn)提高，至少三成客戶受影響而不能購房。”

事實(shí)上，過去一年上海的剛需及中端改善類產(chǎn)品的成交量為總成交量的80%~90%，3·25新政無疑對于這些改善型客戶有了一定的抑制。戴德梁行的一份研究報(bào)告指出，過去一年中端改善(總價(jià)350萬~800萬)及高端入門(總價(jià)800萬~1500萬)成交量占總成交量比例分別提升5%及3%。

戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏告訴記者：“此次3·25新政旨在留下通過房屋置換后的資金加上自有資金的實(shí)力買家入場購房，擠干投機(jī)投資的水分;對于外地戶口的購房需求，購房社保年限的提高，意在過濾中短期、穩(wěn)定性相對較差的外地客群。預(yù)計(jì)上海的住宅成交量將會在近兩三個(gè)月內(nèi)有所萎縮，但對住宅均價(jià)的遏制作用不會非常明顯。”

“上海市場還是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，我們認(rèn)為這個(gè)政策會大大降低交易量，但是樓市還是會保持平穩(wěn)健康發(fā)展，房價(jià)也不會出現(xiàn)懸崖式下跌。”劉翔告訴記者。

上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸認(rèn)為，此次調(diào)控的方式及時(shí)機(jī)和2005年類似，按照目前市場反應(yīng)來判斷，未來6個(gè)月樓市將處于調(diào)整期。從節(jié)奏來看，先是客戶量減少，接下來成交隨之而降，銷售價(jià)格出現(xiàn)松動，部分需要現(xiàn)金流的發(fā)展商或小業(yè)主需要面對現(xiàn)實(shí)調(diào)整銷售價(jià)格預(yù)期。

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。