馬光遠(yuǎn)：高燒后的中國(guó)房地產(chǎn)格局悄然巨變

本來(lái)可以延續(xù)一年的一線城市的房地產(chǎn)的漲勢(shì)，在恐懼和調(diào)控中只用了差不多一個(gè)季度就基本接近尾聲。

上海樓市在遭遇史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控之后已經(jīng)明顯退燒。調(diào)控措施出臺(tái)后的第一個(gè)周（3月28日-4月3日）上海市新建商品住宅成交面積為28.36萬(wàn)平方米，環(huán)比前周下跌60.44%；全市新建商品住宅成交均價(jià)為32916元/平方米，環(huán)比前周下跌3.42%。在供應(yīng)商，新建商品住宅新增供應(yīng)面積為43.12萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲了45.43%。

在成交明顯下滑的同時(shí)，關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期很顯然在買(mǎi)賣(mài)雙方之間發(fā)生了很大的變化。

一些二手房的價(jià)格也出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢(shì)。

去年瘋漲一年的深圳樓市在調(diào)控預(yù)期的影響下，3月份的成交量也出現(xiàn)了下滑。但2月份的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了驚人的4.8萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于北京和上海。在本輪調(diào)控過(guò)程中，深圳樓市被指投資氣氛濃厚，投資購(gòu)房的比例高達(dá)25%以上，再加上大量使用首付貸、眾籌等工具，因而導(dǎo)致政策打壓的預(yù)期強(qiáng)烈。盡管深圳調(diào)控政策和上海比，被視為溫柔一刀，但未來(lái)政策對(duì)于投資性購(gòu)房和各種金融工具的使用明顯不支持的情況下，瘋狂了一年的深圳樓市的前景并不樂(lè)觀。

北京3月北京二手住宅網(wǎng)簽量為32009套，環(huán)比上漲111.3%，同比上漲193.3%。成交均價(jià)39286元，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲14.5%。盡管價(jià)格上漲的幅度低于上海和深圳，但在一線集體高燒的恐慌下因素下，北京市場(chǎng)“補(bǔ)瘋”的意愿強(qiáng)烈。但是，北京監(jiān)管部門(mén)表示要嚴(yán)查購(gòu)房者的資格和整頓市場(chǎng)之的信號(hào)給整個(gè)市場(chǎng)的震懾力也很明顯，繼一些中介下架了高價(jià)學(xué)區(qū)房等明顯具有誤導(dǎo)性質(zhì)的房源之后，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入高潮釋放之后的平臺(tái)期。觀望情緒極為明顯。

按照筆者在去年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期：在房地產(chǎn)救市政策及貨幣政策的推動(dòng)下，一線城市以及一些熱點(diǎn)的二線城市迎來(lái)價(jià)格上漲乃至大漲都是極為可能的，并對(duì)可能出現(xiàn)價(jià)格大漲的城市進(jìn)行了預(yù)測(cè)（具體見(jiàn)筆者的去年年底在功夫財(cái)經(jīng)發(fā)布的文章《這些城市2016年房?jī)r(jià)可能大漲》）。但很顯然，一季度城市的瘋漲態(tài)勢(shì)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了筆者的預(yù)期。但是，筆者在此前也明確指出，上漲、大漲正常，但瘋漲絕對(duì)不正常。瘋漲必然導(dǎo)致需求的過(guò)早釋放，以及調(diào)控政策的嚴(yán)厲打壓。從而導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn)。從目前一線城市的情況看，上海、深圳的房?jī)r(jià)漲幅早于透支了全年的上漲，而在調(diào)控的周期下，整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)。更重要的是，過(guò)去深圳、上海和北京房?jī)r(jià)上漲，成交量的猛增，其實(shí)建立在監(jiān)管部門(mén)對(duì)購(gòu)房資格睜一只眼閉一只眼的基礎(chǔ)上，如果真的嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，將使很多具有購(gòu)買(mǎi)能力但沒(méi)有購(gòu)房資格的人退出市場(chǎng)。就此而言，筆者認(rèn)為，除了廣州，一線城市今年房?jī)r(jià)的高燒提前結(jié)束。深圳、上海的房?jī)r(jià)不排除下跌調(diào)整的可能。

但是，在整個(gè)去庫(kù)存的周期下，政策的發(fā)力也會(huì)投鼠忌器。管理層并不希望整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)。最好的結(jié)果是在為一線城市降溫的同時(shí)，維持二線城市的上漲態(tài)勢(shì)，從而進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)三四線城市觀望的預(yù)期，使得一部分搖擺者進(jìn)入市場(chǎng)。從目前的情況看，一線二線城市的熱度其實(shí)不亞于一線，特別是南京、蘇州、合肥、東莞等筆者在去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)明顯上漲的城市。從目前整個(gè)市場(chǎng)的情況看，二線城市的熱情基本已經(jīng)帶動(dòng)起來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，3月百城（新建）住宅環(huán)比漲幅前十名分別為東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京?；径际嵌€城市。這意味著，在一線城市降溫之后，二三線熱點(diǎn)城市已經(jīng)順利接棒，完成了熱點(diǎn)的切換。2016年，本來(lái)應(yīng)該屬于一二線城市的春天，在經(jīng)歷一季度一線城市的非理性上漲之后，最終可能變成二三線城市的獨(dú)舞。這種格局的悄然轉(zhuǎn)換，其實(shí)符合管理層對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)政策的如意算盤(pán)。

國(guó)家發(fā)改委在近期發(fā)文，談及2016的房?jī)r(jià)，其認(rèn)為，全年房地產(chǎn)價(jià)格將保持明顯上漲的態(tài)勢(shì)，漲幅將超過(guò)去年。但由于各地庫(kù)存、新增供給、購(gòu)買(mǎi)能力等情況不同，因此不同區(qū)域價(jià)格仍呈現(xiàn)明顯的分化走勢(shì)，預(yù)計(jì)北、上、深為代表的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市住房?jī)r(jià)格短期內(nèi)將呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì)，但前期漲幅較大的深圳市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整；熱點(diǎn)二線城市住房?jī)r(jià)格短期內(nèi)也將呈明顯上漲趨勢(shì)，且房?jī)r(jià)漲幅有擴(kuò)大的可能；而去庫(kù)存壓力較大的三四線城市房產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)下行壓力仍然存在，但預(yù)計(jì)降幅將有所減小，部分三四線城市住房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)不同程度的上漲。

注意，發(fā)改委預(yù)測(cè)的重點(diǎn)不在于一二線如何，而在于“部分三四線城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)不同程度的上漲”，這才是最終的目的。因?yàn)椋?016年，中國(guó)房地產(chǎn)的核心任務(wù)是去庫(kù)存，而不是漲價(jià)。但是，一個(gè)顯而易見(jiàn)又被我多次強(qiáng)調(diào)的事實(shí)是，2016年，將是中國(guó)房地產(chǎn)最后一次豐盛的晚宴，吃完就得趕快拍腿走人，而不是留戀。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。