樓市回暖真相調(diào)查：農(nóng)民工“舉家進(jìn)城”有心無(wú)力

文章導(dǎo)讀：首付門檻降低，購(gòu)房者提前出手，售樓處一個(gè)星期能賣掉去年一個(gè)月的量。各地房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)分化。

人民日?qǐng)?bào)社全媒體平臺(tái)記者吳秋余歐陽(yáng)潔

三、四線城市房子好賣嗎？

首付門檻降低，購(gòu)房者提前出手，售樓處一個(gè)星期能賣掉去年一個(gè)月的量。各地房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)分化。

祖籍陜西榆林的張帥完成了人生中一件大事：今年2月，這個(gè)大學(xué)畢業(yè)5年多的農(nóng)家子弟，終于在工作地山東淄博買上了心儀的房子。“國(guó)家今年初降低了房貸首付比例，原來(lái)需要15萬(wàn)的首付款，現(xiàn)在只要10萬(wàn)了。”張帥告訴記者，經(jīng)過(guò)反復(fù)比較，自己選擇了淄博市區(qū)一套86平方米的兩居室，總價(jià)50萬(wàn)元左右。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比增速分別為2%和4.8%。其中三線城市房?jī)r(jià)自2014年4月以來(lái)首次環(huán)比上漲。

濟(jì)寧華都房地產(chǎn)公司開發(fā)的“金色蘭庭”項(xiàng)目，價(jià)格相對(duì)周邊樓盤有300—500元的優(yōu)惠，銷售進(jìn)度很快。目前該項(xiàng)目近4000套住房已銷售了75%。3月27日，有小區(qū)“樓王”之稱的5號(hào)樓開盤，當(dāng)天去化率達(dá)99%。售樓處工作人員張亞利說(shuō)，春節(jié)過(guò)后這段時(shí)間，房子特別好賣，“一個(gè)禮拜能賣掉去年一個(gè)月的量”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，三、四線城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，主要是去年一系列政策累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，這其中首付比降低的作用最明顯，讓很多初次購(gòu)房的剛需階層提前跨過(guò)了購(gòu)房門檻。

農(nóng)民工“舉家進(jìn)城”有多難？

貸款難、落戶難、收入偏低且不穩(wěn)定、非同城待遇等因素，還在制約著農(nóng)民工等群體進(jìn)城買房，多數(shù)人“有心無(wú)力”。

35歲的農(nóng)民工李寶長(zhǎng)在淄博市淄川區(qū)打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯(cuò)了。如果在城區(qū)買一套90平方米的房子，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬(wàn)一哪個(gè)月的收入落下來(lái)，就有可能還不上貸款。幾經(jīng)權(quán)衡后，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

抽樣調(diào)查顯示，淄川區(qū)近七成農(nóng)民工都有在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的意愿，但面對(duì)動(dòng)輒五六千元一平方米的房?jī)r(jià)，3000元上下且不穩(wěn)定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數(shù)農(nóng)民工都是“有心無(wú)力”。

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賀濤說(shuō)，農(nóng)民工普遍面臨進(jìn)城難以落戶、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫(yī)保、社保以及子女教育問(wèn)題也難跟得上，這些都削弱了農(nóng)民工主動(dòng)購(gòu)房的意愿。

買房負(fù)擔(dān)能否減一減？

一些房屋開發(fā)政策的限制成為增加買房負(fù)擔(dān)的重要因素，一、二線城市與三、四線城市存在貸款利率倒掛現(xiàn)象，需防止“邊去邊增”的惡性循環(huán)，避免“舊庫(kù)存沒解決，新庫(kù)存就出現(xiàn)”。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)5月1日將推行的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增較為關(guān)注。淄博市淄川區(qū)頤中房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人趙慧介紹，本次營(yíng)改增政策規(guī)定將土地成本、建安成本等納入抵扣范圍，如果抵扣充分，估計(jì)企業(yè)的整體稅負(fù)下降2%左右。“營(yíng)改增可以為我們的房?jī)r(jià)帶來(lái)5%的下降空間，大約每平方米能下調(diào)300元。”

一些房屋開發(fā)政策的限制，提高了房產(chǎn)開發(fā)成本，也是增加買房負(fù)擔(dān)的重要因素。為解決停車難，一些地方要求新建小區(qū)車位住宅比達(dá)到1∶1，但在三、四線城市，由于居民購(gòu)車數(shù)量還不多，小區(qū)地下停車位出現(xiàn)了賣不動(dòng)的景象。不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷售的策略，購(gòu)買一套住房必須同時(shí)購(gòu)買一個(gè)地下車位，這對(duì)購(gòu)房者是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

此外，由于三、四線城市金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不足，利率沒有充分市場(chǎng)化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理。”張大偉說(shuō)。

值得注意的是，伴隨市場(chǎng)出現(xiàn)暖色，一些待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提前開發(fā)了，又興起新一輪投資熱潮。“眼下，特別需要防范去庫(kù)存演變成新一輪土地開發(fā)熱的傾向，防止‘邊去邊增’的惡性循環(huán)。”張大偉表示，在地方財(cái)政普遍較困難的情況下，房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)格外注意遏制地方政府新的賣地沖動(dòng)，防止“舊的庫(kù)存沒解決，新的庫(kù)存就出現(xiàn)”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。