張家界樓市去庫存需1.7年:曾兩年建19棟高層住宅

昔日“滿城都是挖掘機”的盛景，幾乎沖昏了所有來此“掘金”的房地產開發(fā)商的頭腦；如今去庫存難題擺在眼前，又讓開發(fā)企業(yè)老板們如鯁在喉。

張家界市地處湘西，位于武陵山脈腹地，是湖南省最年輕的地級市，全市常住人口近150萬人。坐擁旅游資源的張家界于2011年左右開始謀劃旅游地產的開發(fā)，也是在這個時候，中小型開發(fā)商紛紛進駐旅游勝地跑馬圈地，該市高層電梯房如雨后春筍般拔地而起。

張家界數十個樓盤同時開建，場面蔚為壯觀。然而，不做市場調研便盲目上馬的樓市項目最終難于消化。

如何消化高企庫存？4月10日下午，張家界市房地產管理局局長李步群接受長江商報記者獨家專訪，不僅回應了外界的各種關切，且向記者表示，目前張家界正轉型發(fā)展旅游地產，按照目前的樓市現狀，去庫存的時間約為1.7年。

爛尾樓東方明珠開發(fā)商已被國家列入“黑名單”

4月7日，長江商報記者來到張家界最大體量的樓盤東方明珠處。乘2路公共汽車從廣茂園下車，過紅綠燈再往前走大約100米左右就來到東方明珠正大門。十多棟高層住宅樓矗立眼前，從樓頂垂掛下來的“首付2萬，買張家界第一大盤”的廣告標語分外惹人注目。

走近后，記者發(fā)現，所有高層均已完成主體建設，同時外立面的主色調被粉飾成紅色和白色，陽臺護欄、窗戶框架已施工完畢，窗戶玻璃仍有部分未安裝上。

走訪中，小區(qū)業(yè)主告訴記者，項目2011年底開工建設，開發(fā)企業(yè)承諾2012年底前將全部完成整個住宅小區(qū)主體工程施工、屋面工程以及內外粉刷工程，2013年2月底前配套項目的排污管道、區(qū)內道路硬化、綠化、亮化等工程全部竣工并驗收交付使用。然而，時至今日仍未驗房交房，業(yè)主也沒辦法取得房產證。與此同時，房屋還存在墻面開裂、滲水等質量問題。

4月8日，在張家界市房地產開發(fā)協會理事會理事長王鳳章的帶領下，記者再次來到東方明珠小區(qū)，同時見到東方明珠項目總經理和營銷總監(jiān)。該項目營銷總監(jiān)鄧權告訴記者，東方明珠作為張家界市的重點項目，共19棟高層住宅，面積33萬平方米，于2010年一次性開工建設。

“目前，主體工程現已全部建成完工，在售房源的水、電、天然氣管道鋪設，電梯、園林綠化及道路硬化等剩余掃尾工程正在有序進行。”鄧權向記者表示，項目計劃在今年年底完成整體小區(qū)配套80%的工程量。

鄧權對記者說，開發(fā)企業(yè)為張家界世雄房地產開發(fā)有限公司，企業(yè)2014年度曾被評為張家界市“先進納稅單位”，并未因信用不良而被列入黑名單。然而4月10日，當記者在網頁輸入“張家界世雄房地產開發(fā)有限公司”進行搜索時，瀏覽器信息提醒記者該公司“由于失信已被列入國家被執(zhí)行人名單”。

約兩年時間內一次性建起19棟高層住宅，項目沉淀了好幾個億的資金，當地業(yè)內人士認為，早前的企業(yè)決策人士對房地產市場評估過于樂觀，項目建設資金大量積壓，同時銷售業(yè)績不佳，資金無法盡快回籠，導致了后續(xù)的一系列問題。

對此，鄧權承認，一次性開發(fā)19棟樓有些決策失誤，但他認為，隨著小區(qū)綠化、道路等逐步完善，該盤的銷售業(yè)績將會逐漸回暖。鄧權認為：“除小區(qū)本身的配套建設外，緊靠澧水的濱江足球體育公園已確定將在2016年年底建成。這也是東方明珠小區(qū)獨有的公園。”

同時，根據開發(fā)商的介紹，作為張家界的重點項目，目前東方明珠小區(qū)共有可售商品房2290套，目前已售1105套，剩余套數1185套。

不過，就目前的情況而言，如何將1000余套靠近郊區(qū)的住房賣出去仍然值得思考。

“張家界旅游地產才剛剛開始”

“人們說，看一個樓盤的入住情況，晚上去看它亮燈的數量就可以知道。”一位業(yè)主對記者說。4月8日晚，在該業(yè)主的帶領下，記者再次前往東方明珠小區(qū)進行探訪。夜晚的東方明珠與上海“東方明珠”可謂大相徑庭，它安靜的偏居城市一隅，燈火闌珊。即使開發(fā)商給出的已售套數達到1105套，但夜晚亮燈的住戶仍然偏少。

為何張家界的問題樓盤如此突出，小區(qū)入住率普遍不高？這座民俗純樸、民風濃郁的湘西小城，有著很高的幸福感，但一提到房子的事情，大家都開始眉頭緊鎖、憤憤不平。

在連續(xù)數日的走訪中，記者發(fā)現延期辦理房產證或者至今仍未未辦理房產證的購房者不勝其數。同時，開發(fā)商僅完成住宅主體工程，配套的水、電、氣，以及綠化、消防、電梯等要通過維權才能獲得的現象已成常態(tài)。

4月10日下午，經過多次努力，記者終于成功約見張家界市房地產管理局局長李步群，并暢聊一個多小時。

對于之前媒體報道的“房地產泡沫致使張家界旅游地產概念基本失敗”的說法，李步群認為恰恰相反，張家界的旅游地產才剛剛開始，發(fā)展個性鮮明、富有特色的客棧和主體酒店，可謂正與張家界的旅游產業(yè)發(fā)展相輔相成。同時，當地一位房地產資深人士告訴記者，僅去年一年，全市新增的客棧數量就達到1000余家。

不過，在李步群眼里，這仍不是真正意義上的旅游地產。在其發(fā)給記者的2016年個人工作匯報中提出，房地產與旅游融合的旅游地產是張家界市房地產業(yè)調結構轉型發(fā)展的方向和路徑，“大力發(fā)展旅游產品地產、旅游商業(yè)地產、旅游住宅地產，探索以景區(qū)、生態(tài)、宜居為背景的總部（營運）、慧谷（研發(fā)）型旅游工業(yè)地產。”李步群向記者展示了他的旅游地產構想。

同時，李步群告訴記者，多年來，張家界市發(fā)展旅游地產效果不太明顯的原因在于，中小型房企資金實力較為薄弱，同時信心閉塞，難以了解旅游地產的市場行情，也找不到發(fā)展方向。“我們可以看到的情況是，目前正嘗試做旅游地產的往往是之前旅游行業(yè)的從業(yè)人員。他們將商品房、私房等拿過來裝修成客棧，入住水準參差不齊，部分仍達不到客棧條件。在我看來，開客棧也是需要條件的，這里更注重用戶的消費體驗。”李步群分析稱，不過，由于市場已經出現蓬勃需求，目前也正在逐步完善。

這是一個值得探索的方向。曾經盲目上馬的房地產開發(fā)遇到需求萎縮的“多米諾骨牌效應”，使得張家界城區(qū)住宅供應過剩，出現明顯的泡沫破滅跡象。如今，通過發(fā)展特色旅游地產，也未嘗不是一條出路。

樓市去庫存時間要1.7年

時間回溯到2012年，中國經濟進入深度轉型調整期，三四線城市房地產庫存高企在當時并不是個別現象，張家界也身在其中。2013年下半年，根據克而瑞信息集團研究中心發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風險排行榜》，張家界得分為65.42分，位居風險榜的第10位。

4月9日，記者登錄湖南省統計局官方網站，先后點擊進入統計分析、市縣分析、張家界頁面看到，在題為《平穩(wěn)開局喜憂并存》的文章中，張家界市統計局分析稱，截止2月末，全市商品房屋待售面積為55.1萬平方米，同比增長35.5%，其中住宅待售面積為43.2萬平方米，同比增長59.4%。去庫存壓力依然巨大。

另在一篇《強化項目攻堅擴大有效投資》文章中，張家界統計局相關人員在分析“張家界市固定資產投資中存在的問題”時提出，2011-2015年，該市房地產開發(fā)投資增速出現了寬幅震蕩，由2013年最高的53.7%下降至2015年的-46.5%，截止2015年末尚有65萬平方米的商品房待售面積，盡管在“去庫存”政策一系列措施引導下，房地產銷售市場有所回暖，但從土地購置以及新開工房屋施工面積看仍處于低位運行，顯示房地產市場調整仍在持續(xù)當中，下階段房地產市場的持續(xù)性增長難言樂觀。

不過，在4月10日李步群提供給記者的最新數據中，2015年張家界完成房地產開發(fā)投資31.45億元，同比下降46.5%，其中永定城區(qū)15.74億元，同比下降64%；商品房銷售132.02萬平方米、59.73億元，同比增長8.71%、12.31%，其中住宅111.88萬平方米、34.52億元，同比增長10.92%、2.21%；商品房待售215.99萬平方米，同比下降14.92%，其中住宅148.09萬平方米，同比下降19.03%。

對比不難發(fā)現，房管局提供的數據與統計局的數據出入很大。根據李步群的說法，將2009年以前已經銷售但并未錄入網絡系統，并以“期房”形式存在的住房從庫存中剔除出來，便與現在真實的網簽數據大致相符，“統計局的數據雖是法定數據，但都由企業(yè)自行上報，房管局則是根據網簽的現實情況所得，更為真實、客觀。”

另外，李步群給記者算了一筆賬，按照目前的樓市現狀，張家界去庫存時間約為1.7年，如果將棚戶區(qū)改造等剛需購房者考慮進去，去庫存時間將縮減到1年左右。

記者在當地新聞網上搜索到的一則新聞顯示，3月24日，張家界市政府曾召開市長會議，專題研究全市房地產項目發(fā)展情況。當地市委副書記、市長王志剛提出，要引導、支持居民商品住房開辦家庭旅館、特色客棧，推動房地產業(yè)與旅游業(yè)融合發(fā)展；同時，提升房地產開發(fā)的品質，加強對房地產項目規(guī)劃設計引領和統籌，強化物業(yè)管理，配套完善項目的水、電、路、網絡等基礎設施建設。

至于會議的落實情況，仍有待考證。

按照目前的樓市現狀，張家界去庫存時間約為1.7年，如果將棚戶區(qū)改造等剛需購房者考慮進去，去庫存時間將縮減到1年左右。

——張家界市房地產管理局局長李步群

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。