李宇嘉：社會資金對一線城市樓市的追逐不會改變

滬深樓市新政“落地”后，市場調整明顯。中原地產的數(shù)據(jù)顯示，新政首周，上海新房成交面積比前一周下跌60.4%，成交均價環(huán)比下跌了3.4%；而深圳新房成交652套、7.05萬平方米，分別下滑16%和15.7%，這已經是深圳新房成交量連續(xù)5周下滑。二手住房市場調整幅度更大，新政首周，滬深兩地二手住房成交量分別下跌30%和50%，掛牌價下調幅度在5%~10%。

從二手房上門量、盤客比（放盤量/看房量）、議價空間等前瞻性指標看，當前市場與新政前差別很大。

綜合各機構判斷和筆者市場調研，未來滬深樓市成交量回調30%~50%是大概率事件，價格得不到量的支撐，也會明顯下調。成交量下滑較大不能完全認為是政策的原因。相比過去“10年9調”，此輪滬深樓市新政算是“溫柔的一刀”。新政最大的特征就是收緊非戶籍人口購房，但滬深兩地非戶籍人口購房占比分別僅為40%和35%。另外，并無政策限制的北京，4月以來二手房市場新增客源和房源分別下降12.4%和9.4%，新增客源已連續(xù)5周下滑。

因此，滬深樓市回調的根本原因在于市場預期改變。每一次實施緊縮性的政策，預期都會被沖擊，這與我國樓市特征有關。對房企、中介、有產者等市場主體來說，樓市景氣上升的“正外部性”很強，所以往往樓市過度景氣、出現(xiàn)口口相傳的泡沫論調后，監(jiān)管部門才會出面。此時，滯后的政策給敏感脆弱的市場傳達了一個不妙的信號，加上樓市信息嚴重不對稱，草根需求端開始出現(xiàn)濃重的觀望氛圍，表現(xiàn)在成交量驟降以及價格回調。

至于此次滬深樓市調整，市場預期改變可能更加明顯。滬深樓市新政出爐前，有關樓市泡沫傳言甚囂塵上。首先，目前一線城市房價已經堪比倫敦等國際大城市，但居民收入僅為這些城市的1/5~1/4；其次，按常住人口計算，京滬深房價收入比在20~30倍，意味著絕大多數(shù)“剛需”已經不具備房價支付能力了；再次，一年時間內，滬深房價出現(xiàn)了40%左右的大漲，這是史無前例的，投機炒作需求泛濫、場外加杠桿嚴重。據(jù)悉，在2015年四季度，深圳投資性購房占比在40%左右。因此，樓市泡沫化是市場主流論調。

因此，新政給市場傳達了“擠泡沫”的信號，這不僅加劇需求端“等等看”的氛圍，也促使一部分人增加掛牌、降低掛牌價。2015年，深圳房貸平均成數(shù)為6.3成，很多人通過場外配資獲得首套房資格，變相加杠桿。近期，深圳嚴格控制首付加杠桿，樓市明顯回調在情理之中。

但筆者認為，此次新政依然重在抑制需求端，沒有觸及一線城市樓市這盤大棋的“急所”，如政策導向、貨幣環(huán)境、資產配置等，不會對一線城市樓市中長期趨勢產生影響。

“十三五”及未來，供給側做減法與需求側做加法是經濟主基調，樓市去庫存要承接去產能騰出來的杠桿，以熨平去產能、去杠桿的陣痛。在需求側做加法就需要偏寬松的貨幣環(huán)境。

在貨幣寬松周期疊加鼓勵老百姓加杠桿，樓市景氣是必然的，這與人口紅利是否結束、基本住房需求有沒有解決等沒有關系。只要貨幣不收緊，資金易于獲得、利率很低，樓市景氣回升就不會結束。在去產能、去杠桿完成之前，樓市托底功能不變，貨幣政策收緊概率不大，樓市景氣周期也就不會結束。

但是，盡管貨幣寬松，有效資產供給仍嚴重不足。2015年，全國新增社會融資15.4萬億元，國企新增負債超過12萬億元，2/3的信貸流向國企及地方平臺。但是，國有控股企業(yè)2015年實現(xiàn)利潤1.09萬億元，信貸投放對于有效資產形成的作用不大，這是全社會普遍面臨“信貸寬、資產配置荒”的根源，也是資金變著法子回流銀行、銀行理財和同業(yè)資產居高不下、資金金融體系內“空轉”的原因。因此，社會資金急需要尋找避難所。

當安全資產極度匱乏時，體制優(yōu)勢最集中的地方也是資金最安全的地方。一線城市集中了全國20%的公共資源、就業(yè)機會、現(xiàn)代化成果，房子則毫無疑問是這種優(yōu)勢的最佳載體。因此，全社會資金對一線城市樓市的追逐不會改變，特別是在貨幣寬松大周期不結束的情況下。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。