6年間房價哪家強(qiáng)：深上北廈領(lǐng)銜 浙江板塊最弱

2012年初，施先生在廈門島外的杏林灣買了一套80多平方米的二居室，當(dāng)時單價是1萬元，如今這一地段的新房單價已經(jīng)高達(dá)2.5萬元。2007年他在泉州工作時以7000多元的單價購買的一套三居室，如今想賣掛牌8000多元都沒人要。

“在泉州買這房子，還真趕不上存銀行了。”施先生說，選擇什么城市買房子就跟買股票一樣，只有熱點城市的房子才是“績優(yōu)股”，在一些中小城市甚至可能還趕不上存銀行。

“最績優(yōu)股”：深上北廈

2010年，全國開始實行限貸，各大重點城市紛紛推出限購政策，使得房地產(chǎn)市場面臨行政化的打壓。到了2014年各大城市又紛紛解除此類政策。2015年樓市政策總體寬松，在包括降準(zhǔn)降息等一系列政策的刺激下，樓市交易活躍，房價呈現(xiàn)了反彈態(tài)勢。這一時期的樓市走勢如何頗為引人關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《近6年70城房價趨勢報告》(下稱《報告》)稱，2015年70個城市房價指數(shù)定基增幅曲線(基于2010年全年的房價增幅曲線)開始抬頭，這和房價環(huán)比上漲態(tài)勢逐漸增強(qiáng)有關(guān)，到了12月份則達(dá)到9.6%的增幅。其含義是2015年年末的房價相比2010年全年上漲了9.6%，或者說剔除物價上漲等因素，近6年全國房價上漲了9.6%。

由于各個城市之間的差異比較大，對2010~2015年6年期間各主要城市房地產(chǎn)市場價格走勢進(jìn)行分析，可以更加清晰地捕捉各區(qū)域板塊房價的走勢，從而管窺城市房價變化背后的區(qū)域經(jīng)濟(jì)變遷。

《報告》根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市新建商品住宅的價格按定基增幅進(jìn)行排序。這里選取2015年12月份的定基增幅值進(jìn)行排名，即對比2010年全年的房價增幅大小的排序。

在70個城市中，漲幅超過10%的城市全都是一二線城市，主要是直轄市、省會城市和計劃單列市。其中，增幅排行前10位城市分別為深圳(83%)、上海(41%)、北京(36%)、廈門(35%)、廣州(33%)、鄭州(24%)、南京(23%)、石家莊(18%)、武漢(17%)和烏魯木齊(17%)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財經(jīng)日報》分析，此類漲幅剔除了包括物價上漲在內(nèi)的因素，所以會顯得相對比較小。對于購房者來說實際感受可能會有差異，尤其是部分城市的房價上漲壓力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的。

值得注意的是，緊隨深圳、上海和北京之后，漲幅位居第四的是經(jīng)濟(jì)總量僅位列全國第51位的二線城市廈門。廈門35%的漲幅跟北京不相上下，領(lǐng)先于一線城市廣州。在2014年全國樓市普遍下行的時候，廈門的房價還一直在上漲，并且一度在全國各城市中領(lǐng)跑。

而如果以2014年底的數(shù)據(jù)對比2010年的基數(shù)看，漲幅最高的是廈門，高達(dá)27%，緊隨其后的是深圳(24%)、北京(23%)。只不過2015年以來深圳、上海、北京等一線城市漲幅較快，后來居上。

廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎分析，廈門的人均收入并不高，比廣深等一線城市有較大差距，但由于環(huán)境等公共資源配套好，這些年吸引了大量的外來人口，土地市場的供應(yīng)卻一直偏緊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了旺盛的市場需求，這也導(dǎo)致樓市價格不斷走高。如果對比2010年，廈門主城區(qū)和島外近城區(qū)的房價都已翻了不止一倍。

浙江板塊走勢最弱

相比之下，增幅列在后10位的城市分別為溫州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、海口(-2%)、寧波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金華(0)、青島(1%)和大理(1%)。

這其中，浙江板塊占據(jù)了4個，即溫州、杭州、寧波和金華。浙江板塊整體走勢最弱。

此間的一大背景是，2008年國際金融危機(jī)對浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展受拖累。2009至2010年浙江房價上漲十分迅猛，脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房價都超過了廣州，直逼上海、北京。省內(nèi)如臺州、紹興等三四線城市也動輒單價過萬元。

2011年后經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房價開始大幅下跌。而在2014年以來全國樓市普遍下行的時候，浙江板塊率先下跌，跌幅比較大。嚴(yán)躍進(jìn)說，過去浙江民間資本充斥樓市，投資投機(jī)型的購房需求較大。隨著實體經(jīng)濟(jì)漸趨疲弱，房價持續(xù)上漲態(tài)勢終究難以支撐，因此定基增幅出現(xiàn)明顯下滑。

而如果以2014年底的數(shù)據(jù)對比2010年的數(shù)據(jù)來看，溫州為-24%，杭州為-8%，寧波為-6%。可見2015年以來浙江板塊已經(jīng)有了明顯的反彈。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份新建商品住宅銷售價格同比增幅前10位的城市中，浙江的杭州和寧波入圍。其中，杭州以8.9%的增幅位居全國第七，寧波以5.5%的增幅位居第十。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，杭州是二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的一個城市，市場需求一直比較大。之前由于價格過高、供應(yīng)量過大，房價出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過充分的價格調(diào)整之后，其成交量迅速擴(kuò)大，價格也出現(xiàn)明顯反彈。

過去六年間，資金脫離實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到樓市的并不僅僅是浙江。在閩南地區(qū)，以制造業(yè)為主的泉州過去六年樓市漲幅為-1%。這是因為，泉州以紡織服裝等勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主，近幾年來，很多民間資金流向城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品更好的副省級城市廈門。而廈門去年的房子近七成被外地人買走，其中來自泉州的買家最多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。