業(yè)界建議?？诔雠_實施細則加快推進老舊小區(qū)改造

新華財經(jīng)海口1月22日電 自《?？谑蟹龀掷吓f住宅區(qū)拆除新建自主改造指導意見（試行）》出臺已有3個月，記者21日從在?？谂e辦的“推進?？谑欣吓f住宅區(qū)拆除新建自主改造座談會”上獲悉，改造老舊小區(qū)既是民生工程，也是地方經(jīng)濟工作重頭戲。與會代表呼吁有關部門加大工作力度，盡快出臺權威性、可操作性強的實施細則，并強化立法保障。

有關資料顯示，國家將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助和金融支持，屬于重點支持為滿足居民安全需要和基本生活需求的基礎類改造內容。2020年全國改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。

“建議政府加大舊改力度，對舊改試行文件落實情況進行督查反饋。”?？谑姓埨ケ甭沸^(qū)業(yè)委會梁姓主任指出，改造老舊小區(qū)可實現(xiàn)五贏：一是提高城市土地集約化程度，節(jié)約土地資源，二是改善人居環(huán)境，增強住宅區(qū)綜合防災能力；三是激發(fā)更新城市活力，完善城市功能提升品質；四是收取增容費等增加了地方財稅收入；五是投資建設促進產(chǎn)業(yè)投資，拉動經(jīng)濟增長。

海南省2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作已列入省政府工作報告明確的民生實事之一，受到多項政策支持。海口市老舊小區(qū)除了政府組織改造，居民也可申請自主改造。根據(jù)老舊住宅區(qū)全體業(yè)主意愿，由全體業(yè)主作為改造主體，通過自籌資金或自主對外招商合作，經(jīng)市政府批準，依照規(guī)劃自行實施小區(qū)整體或部分拆除重建，可享受相關優(yōu)惠政策。

海南銀行等海南省主要銀行金融機構也對自主改造予以金融支持，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不受房地產(chǎn)投資領域金融機構受限影響。

?？谑谐鞘幸?guī)劃設計研究院分院院長黃巖說：“我們排查了?？邶埲A區(qū)現(xiàn)有508個小區(qū)，建造年限均在2000年以前，龍華區(qū)為?？谑薪ㄖ孔畲螅ㄔ炷甏钤?，機關單位、公司最集中的區(qū)，相對于其它的區(qū)老舊改造條件最具備。”

但小區(qū)自主拆除新建仍有困難。海口市規(guī)劃局國貿小區(qū)業(yè)委會相關人員援引?？谑凶〗ú块T統(tǒng)計稱，2000年前，?？谑欣吓f小區(qū)（含已改造）1663個，2000年以后有2000個左右，目前正在申報改造的有132個。2020年?？谑姓褜徟饬?2個老舊小區(qū)立項列入老舊小區(qū)舊改計劃。但這些項目均因建設規(guī)劃指標、小區(qū)業(yè)主個人權益和公共利益保障等多方面原因未實質推進到位。

新修訂的市政府指導意見規(guī)定，征得老舊住宅區(qū)內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可申請列入改造試點項目，但這僅是啟動改造籌備的前提條件。根據(jù)物權法，每個業(yè)主都要與合作投資商簽署合作協(xié)議。“我市出臺的政策要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂安置協(xié)議時要達到100%，實踐檢驗這有難度。深圳做法是95%，剩下5%由政府按現(xiàn)狀評估價購買安置后再與房開商合作，用地方法規(guī)加快推動。?？谑袘梃b深圳的經(jīng)驗，進一步完善老舊小區(qū)自主改造指導意見。”?？谑凶〗ň炙奚岽笤簶I(yè)主委員會主任陳在雄說。

另外，自主改造項目建設還要符合城市控制性詳細規(guī)劃，調整規(guī)劃需由轄區(qū)政府報市政府“一事一議”處理。完成一個自改項目，用在溝通工作上的時間至少半年到一年。

老舊小區(qū)業(yè)委會代表普遍反映，現(xiàn)有諸多老舊小區(qū)建設年代早，地塊小，多為劃撥用地，多用于單位職工宿舍或集體用房且無電梯，老年住戶生活極為不便，迫切需要通過自改使居住環(huán)境得到改善。推進這項工作需要政府更具權威性、可操作性的指導。?？诳山梃b深圳經(jīng)驗，通過人大立法來妥善解決小區(qū)業(yè)主個人權益和公共利益的保障問題。“市政府出臺操作實施細則應注重可操作性，流程設計應便民化。目前各區(qū)流程都不一樣，像我們這樣搞規(guī)劃建筑設計工作的人員才勉強弄明白，非專業(yè)人士只能是一頭霧水，部分小區(qū)舊改小組推進工作時事事要請示，浪費大量時間和精力。”黃巖說。

黃巖介紹，今年1月6日開始執(zhí)行的《自然資源部辦公廳關于規(guī)范開展建設項目節(jié)地評價工作的通知》規(guī)范了開展建設項目節(jié)地評價工作，對是否合理利用地上地下空間者或者科學、合理提高項目投資強度、容積率、建筑密度等進行評估。

“有些舊改項目現(xiàn)有容積率已達1.5左右，若按‘規(guī)劃導則’或當前‘控規(guī)’要求，合作開發(fā)商難以收回投資成本，且預期風險不可估。老舊改造項目的容積率在參考開發(fā)商獲取合理利潤的基礎上進行倒推，才有可行性。”?？谑幸?guī)劃局國貿小區(qū)業(yè)委會相關人員表示。

“不同于政府主導的棚改項目，自改項目需要業(yè)主和社會投資資本兩方平衡。投資商沒有利潤空間就不會參與進來。”?？谑凶〗ň炙奚嵝^(qū)自改項目中標單位國本（海南）實業(yè)有限公司總經(jīng)理盛祥榮說，“我們向業(yè)主承諾：按套內面積1.1補償回遷安置，每戶配送一個車位，過渡安置費合理。根據(jù)政策，我們按容積率4.0，投資強度為12000元/平方米，繳納的增容費、營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等占總投資的40%，拆遷和開發(fā)周期要2.5年左右，加上融資成本，利潤率不到10%。”

另外，針對舊改項目是否會造成房地產(chǎn)市場波動及現(xiàn)有政策沖突問題，與會人員認為可考慮要求部分舊改房源配套人才房，助力保障引進100萬人才的房源需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。