廊坊限購(gòu)細(xì)則關(guān)鍵點(diǎn):北三縣網(wǎng)簽是否對(duì)接北京

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)通過(guò)多渠道獨(dú)家獲悉：三河、大廠、香河和固安四地縣級(jí)政府正在積極溝通，探索建立樓市發(fā)展聯(lián)動(dòng)機(jī)制，力求限購(gòu)細(xì)則穩(wěn)妥，這是細(xì)則出臺(tái)的關(guān)鍵點(diǎn)。

目前商討限購(gòu)細(xì)則擁有兩種方向：方向一是限購(gòu)局限于縣內(nèi)，跨縣不限購(gòu)，最多只允許在燕郊、固安、大廠和香河各購(gòu)買(mǎi)1套房；方向二是認(rèn)購(gòu)又認(rèn)貸，即只要有貸款記錄，首付比例提高到60%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)查獲悉：因四地限購(gòu)是全國(guó)難度系數(shù)最高的限購(gòu)政策，并且網(wǎng)簽系統(tǒng)存在升級(jí)需求，四地房管部門(mén)啟動(dòng)“熔斷機(jī)制”，關(guān)閉房地產(chǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)，95%開(kāi)發(fā)商亦關(guān)閉售樓處。

具體在限購(gòu)政策上，外地購(gòu)房者是三河、大廠、香河和固安四地限購(gòu)的難點(diǎn)。

“一是若限購(gòu)?fù)獾厝耍鲜?縣居民跨縣購(gòu)房比例不足10%；二是若對(duì)外地人尤其是北京人限購(gòu)又現(xiàn)貸，技術(shù)前提是四地的網(wǎng)簽系統(tǒng)要納入北京房產(chǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)，縣城納入北京房產(chǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)并不是住建系統(tǒng)技術(shù)難題，而是行政區(qū)域劃分難題。如果你不做，又查詢不到記錄，調(diào)控是盲人摸象。”住建部?jī)?nèi)部人士分析道，若“不認(rèn)貸”則存在金融風(fēng)險(xiǎn)。

截至發(fā)稿前，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者就此事多次致電廊坊市多個(gè)部門(mén)，對(duì)方均對(duì)此事不予置評(píng)。

三種方案

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)掌握資料顯示，商討細(xì)則主要內(nèi)容是：限購(gòu)主體、限貸審核、首付比例額度、二套房區(qū)域認(rèn)定等方面，其中最敏感的是“二套房”和“外地人”定義。

方案一是跨縣限購(gòu)，非本縣戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房。比如，固安執(zhí)行是非固安戶籍居民在固安縣購(gòu)房須先到縣房管局開(kāi)具準(zhǔn)購(gòu)證明。

方案二是認(rèn)貸政策，只要有貸款記錄，首付比例提高到60%。比如北京買(mǎi)家在北京擁有一套房，在廊坊購(gòu)房屬第二套房，首付比例是60%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的香河縣官員和開(kāi)發(fā)商證實(shí)了上述討論，兩種方案各有利弊。

目前正在商量的第三種方案似乎更具有高度一些，就是建立京津冀樓市調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)掌握京津冀房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)信息，根據(jù)京津冀市場(chǎng)房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)來(lái)研究調(diào)控細(xì)則。

“前提是三河、大廠、香河和固安四地網(wǎng)簽系統(tǒng)里能夠查詢到北京房產(chǎn)交易信息，三河、大廠、香河和固安作為縣城行政單位，從行政級(jí)別來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有和北京的對(duì)話通道。”前述住建部?jī)?nèi)部人士認(rèn)為，即將公布的通州區(qū)域規(guī)劃可能將考慮三河、大廠、香河的規(guī)劃，在庫(kù)存只有6000套左右時(shí)，這是一個(gè)最好的時(shí)機(jī)，但即使這樣，這個(gè)細(xì)則依然是全國(guó)最困難的房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。

政策出臺(tái)背景是住建部監(jiān)控到燕郊房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲局面，2015年燕郊房?jī)r(jià)從9000年元開(kāi)始緩慢上漲，7月觸及萬(wàn)元，在9月去庫(kù)存基調(diào)下回落，在1萬(wàn)4左右震蕩。2016年1月燕郊房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)。

投資客

在一位于燕郊購(gòu)買(mǎi)4套房的投資客眼中，北京樓市是穩(wěn)定的藍(lán)籌地產(chǎn)，盤(pán)子大，穩(wěn)定性高，燕郊、大廠和香河屬估值低、流動(dòng)性好的周期股，最合適小倉(cāng)位的多頭倉(cāng)位運(yùn)作。一線城市房產(chǎn)溢價(jià)急速飆升時(shí)，普通居民滿倉(cāng)持一線房產(chǎn)能力較小，半倉(cāng)或小倉(cāng)位持有郊區(qū)房產(chǎn)，是很好的選擇。

接受記者采訪的多方投資客認(rèn)為：燕郊多頭力量大于空頭力量。多方力量的投資依據(jù)是京津冀一體化、通州和北三縣聯(lián)動(dòng)機(jī)制、北京市政府遷入通州帶來(lái)的外溢需求。空方力量的投資依據(jù)是，2萬(wàn)元/平米的單價(jià)已是高位、經(jīng)濟(jì)不景氣。

一位接近國(guó)土部的人士認(rèn)為，燕郊火熱的背后是更加瘋狂的高點(diǎn)到來(lái)，他給出理由有兩個(gè)：一是燕郊土地寡頭時(shí)代來(lái)臨，寡頭追求暴利，自然造成高房?jī)r(jià)，2012年、2013年燕郊共計(jì)出讓土地約9000畝，合計(jì)土地出讓金收入約90億元，這些土地帶來(lái)約1200以上的資金流入，鮮為人知的是這些土地集中在個(gè)別寡頭企業(yè)身上；二是燕郊住宅用地價(jià)格暴漲和土地供應(yīng)減少成對(duì)比，2015年每畝800萬(wàn)元成為燕郊住宅用地價(jià)格的常態(tài)，2016年每畝1000萬(wàn)元以上是燕郊住宅用地價(jià)格的常態(tài)。

目前，廊坊四縣房管部門(mén)已關(guān)閉房地產(chǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)，絕大多數(shù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商關(guān)門(mén)停止銷售，從燕郊到香河，只有2處售樓處迎客。

“停止銷售原因就是限購(gòu)細(xì)則的不明確性，現(xiàn)在承諾客戶會(huì)讓開(kāi)發(fā)商和客戶均陷入被動(dòng)局面。”一名開(kāi)發(fā)商坦言，很多購(gòu)房者將“提高10%的首付款”遷怒于開(kāi)發(fā)商。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：相較1月，廊坊市所轄大廠、固安、三河和香河的樓市庫(kù)存規(guī)模均有下滑，跌幅分別為8%、7%、10%和7%，區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅已接近100%，除了高房?jī)r(jià)之外，燕郊四地目前正處于前所未有的高杠桿節(jié)點(diǎn)上。燕郊地區(qū)的貸款50%都是住房貸款，但似乎沒(méi)有人在乎這些風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有在乎限購(gòu)細(xì)則，所有的人關(guān)注的是“低開(kāi)高走”的樓盤(pán)能否成功傳遞到下一個(gè)買(mǎi)家。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。