北三縣樓市為啥“急剎車”？ 披露深層原因

河北廊坊市下轄的香河縣、大廠縣、三河市被稱為“環(huán)京北三縣(市)”，由于地理位置上緊鄰北京通州，成為近期的樓市熱點(diǎn)地區(qū)。

據(jù)界面報(bào)道，過(guò)去大半年，環(huán)繞北京東部的北三縣(一般指燕郊、大廠、香河)樓市曾一路狂飆，房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)迅速翻倍。但半個(gè)月前，政府突然一腳剎車，就讓喧囂了半年多的這片熱土直接陷入了前所未有的停滯狀態(tài)。

現(xiàn)在，不僅僅是大廠，北邊的燕郊，也有不少樓盤“賣完了”。穿過(guò)彩虹橋來(lái)到燕郊著名的售樓一條街，往日的熱鬧不再，幾乎每個(gè)售樓處里都人煙稀少，一些銷售中心甚至干脆大門緊鎖。一位當(dāng)?shù)厝吮硎荆罱欢螘r(shí)間常有政府工作人員過(guò)來(lái)查看，不少項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因被要求“封盤”。

在房產(chǎn)信息網(wǎng)站上搜索“燕郊”可以看到一百多個(gè)樓盤，但目前燕郊的二手房已經(jīng)暫停網(wǎng)簽，這座曾經(jīng)著名的“睡城”現(xiàn)在已沒(méi)有多少房子可賣了。

即便是在距離北京更遠(yuǎn)的香河，“賣完了”的現(xiàn)象也同樣存在。一些當(dāng)?shù)厝苏f(shuō)，這些項(xiàng)目并非已賣完，而是無(wú)法賣。但具體為什么無(wú)法賣，眾說(shuō)紛紜，有人說(shuō)項(xiàng)目“是真賣光了”，也有人直言“是上面不讓賣了”。這令不少最近前往燕郊看房的剛需客感到困惑，在一排排高聳的大樓面前，他們只能望樓興嘆。

實(shí)際上，燕郊的停售已經(jīng)成為公開的秘密，4月20日香河也傳出將停止二手房網(wǎng)簽的消息。雖然后來(lái)香河房管局表示此次暫停網(wǎng)簽只是系統(tǒng)維護(hù)，并已于隔天恢復(fù)。但這個(gè)消息還是引發(fā)大量關(guān)注，因?yàn)槿绻B香河也全面停止網(wǎng)簽，那么整個(gè)北三縣超過(guò)700平方公里的土地上，就只剩下大廠回族自治區(qū)的二手房還可以交易了。

除了長(zhǎng)三角樓市普漲，北京首都以東這片土地上房地產(chǎn)交易近乎停滯，是近期中國(guó)樓市發(fā)生的又一件神奇事件。在政府提出大力去庫(kù)存的政策導(dǎo)向后，這片經(jīng)濟(jì)疲軟，樓盤眾多的地方卻進(jìn)一步嚴(yán)控樓市交易，到了完全阻斷市場(chǎng)交易的地步。

值得玩味的是，政策的搖擺，令北三縣樓市常年忽上忽下。在京津冀一體化和北京市政府搬遷的雙重利好下，北三縣房?jī)r(jià)曾在過(guò)去一年飛速攀升，而自4月初廊坊發(fā)布樓市新政以來(lái)，一輪嚴(yán)厲針對(duì)樓市的風(fēng)暴，就像一腳重重的剎車，讓此前一路奔馳的樓市瞬間冰凍。

4月1日晚間，廊坊市政府對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。內(nèi)容涉及規(guī)范市場(chǎng)秩序、非本地戶籍限購(gòu)、差別化住房信貸、嚴(yán)格規(guī)劃管控等九項(xiàng)措施，其主要針對(duì)的便是廊坊市下屬的三河市(燕郊)、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣。

這份“廊九條”對(duì)非本地戶籍限購(gòu)一套，且購(gòu)房首付款不得低于30%的要求，令不少人也將它看做北三縣樓市全面限購(gòu)的前奏。當(dāng)時(shí)就有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，更具體的調(diào)控細(xì)則應(yīng)該會(huì)隨后公布，燃燒了近一年的北三縣樓市，就要走向終結(jié)了。

之后證明，廊九條確實(shí)只是開始。4月11日，三河市政府發(fā)布了一份名為《三河市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》的文件，除了貫徹外地人限購(gòu)?fù)猓@份文件還直接提出了限定申報(bào)預(yù)售價(jià)格上漲幅度，銷售價(jià)格六個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)調(diào)整，六個(gè)月后上漲幅度不超過(guò)10%等嚴(yán)格要求。

這給已經(jīng)被限購(gòu)政策冰凍的北三縣樓市又一記重?fù)?。盡管仍無(wú)更多具體辦法，但這份文件要求各部門建立“日?qǐng)?bào)告、周匯總、月分析”的樓市監(jiān)管聯(lián)席會(huì)議制度，以及關(guān)于嚴(yán)厲打擊違規(guī)經(jīng)營(yíng)的措辭和態(tài)度，卻極為強(qiáng)硬。

在兩級(jí)政府分別發(fā)文后，環(huán)繞北京東部的整個(gè)北三縣樓市就此陷入了徹底停滯的狀態(tài)。這在當(dāng)?shù)厝搜壑幸巡皇敲孛堋?ldquo;上面隔三差五就有人來(lái)查，要么不給網(wǎng)簽，要么要求封盤，好多樓盤直接給銷售員放了假。”

幾乎所有人都清楚政府這腳急剎車的原因。自去年北京市政府宣布東遷以來(lái)，燕郊、大廠等環(huán)京區(qū)域樓市持續(xù)走高，不少項(xiàng)目的銷售均價(jià)已經(jīng)從過(guò)去的七八千元漲到1.5萬(wàn)元以上，同比漲幅超過(guò)100%。其中燕郊樓市的漲幅最大，目前燕郊房?jī)r(jià)最高已經(jīng)達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，甚至了超過(guò)北京一些樓盤，整體市場(chǎng)已突破2萬(wàn)元/平方米。過(guò)去一年，整個(gè)北三縣的漲幅甚至超過(guò)了深圳。

抑制樓市暴漲，打擊投機(jī)需求是目前北三縣政府治理樓市的首要目標(biāo)。

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北三縣樓市的停滯，與過(guò)去地方政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管不足息息相關(guān)。環(huán)京區(qū)域產(chǎn)業(yè)落后，經(jīng)濟(jì)乏力，過(guò)去近一年的暴漲實(shí)際與地方經(jīng)濟(jì)的潛力并不匹配。而正因?yàn)榈胤秸^(guò)去對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有所依賴，土地出讓無(wú)序，監(jiān)管力度不足，也沒(méi)有在盲目上漲出現(xiàn)苗頭的時(shí)候就采取遏制。這才導(dǎo)致了“急剎車”的局面。

這里的樓市多年幾乎都靠北京外溢人口支撐，落后的地方經(jīng)濟(jì)也讓房地產(chǎn)成了救命稻草。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸拷榻B，北三縣過(guò)去多年房地產(chǎn)野蠻開發(fā)，不少項(xiàng)目甚至在沒(méi)有預(yù)售證的情況下就公開銷售，而五證不全的樓盤在遠(yuǎn)郊更是常態(tài)。政府此番主動(dòng)暫停樓市，也有相當(dāng)一部分原因是要治理這部分問(wèn)題樓盤。

“好像全國(guó)還沒(méi)有哪里像這兒，樓市火的時(shí)候火的一塌糊涂，突然一下又讓整個(gè)市場(chǎng)直接停了。那些售樓員和中介最近都沒(méi)啥活干了。來(lái)這里定居的外地人沒(méi)幾個(gè)是因?yàn)檫@里的好，他們要么因?yàn)楸阋耍淳褪窍胗幸惶炷軌蛘嬲ケ本┥睢?rdquo;一位在燕郊生活多年的北漂這樣說(shuō)道。

這片夾在北京和天津之間的區(qū)域本該因?yàn)榈乩韮?yōu)勢(shì)而獲得發(fā)展。但地方政府過(guò)去多年各自為政，對(duì)房地產(chǎn)高度依賴，在這里，一幕幕樓市鬧劇反復(fù)上演。最新的消息顯示，距離北三縣最近的通州，連商住也要限購(gòu)了。去年正是政府搬遷和通州的進(jìn)一步限購(gòu)，讓北三縣樓市找到了新的上漲借口。

需要指出的是，北三縣房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力并不匹配，同時(shí)，也缺乏居住吸引力。僅在燕郊和大廠之間，至今仍有不少數(shù)斷頭路存在。因?yàn)檫B通潮白河兩岸的橋梁只有兩座，往返于北京和燕郊的車輛常年在此擁堵，而在燕郊南區(qū)和距離北京最近的潮白新城，舉目四望依然是不少荒地。

在京津冀一體化的語(yǔ)境之下，這里近年來(lái)被開發(fā)商看做潛力之地。但他們對(duì)購(gòu)房者唯一的吸引，實(shí)際也只有價(jià)格便宜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。