二線樓市瘋狂超出市場預期 南京出房價限漲令

二線樓市瘋狂超出市場預期南京限漲二線發(fā)燒樓市調(diào)控潮發(fā)酵

一線樓市的火熱需求傳向二線城市還沒過多久，調(diào)控措施也傳導到了二線城市。南京近日出臺了新房銷售價格的“限漲令”，引發(fā)南京調(diào)控可能會在二線城市擴散的熱議。

分析師表示，如果廈門、合肥、惠州、東莞等熱點二線城市的房價繼續(xù)保持快速上揚態(tài)勢，這些城市出臺調(diào)控政策的可能性也將加大。實際上，一線土地成本過高、三四線仍忙著去庫存，游走于一線和三四線之間的投資者和開發(fā)商，都把目光投向了二線城市。這是二線房價和土地市場今年持續(xù)升溫的重要原因。

“二線樓市的火熱，似乎已經(jīng)超出了市場普遍預期，有過熱之嫌。不去去火，風險會更大。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒表示。

二線熱度遠超一線

因房價漲幅過猛，南京祭出了調(diào)控利器——房價“限漲令”。

南京市宣布，主城六個區(qū)以及江寧、浦口的新建商品房，申報均價在2萬元/平方米以下的，每年漲幅不得超過12%；在2萬-3萬元/平方米區(qū)間內(nèi)的新房，漲幅不得高于10%；3萬元/平方米以上的項目，年漲幅則不宜高于8%。

雖然南京市政府近日出臺的“限漲令”讓市場有些意外，有房企還認為限制價格上漲有過度干預市場之嫌。然而分析師認為，以南京為代表的強二線樓市的確有些過熱，有必要去一去虛火。

國家統(tǒng)計局近日公布的3月房價數(shù)據(jù)顯示，南京3月份房價較去年同期上漲17.8%，比北京17.6%的同比漲幅還要高。

發(fā)高燒的二線城市，并非只有南京一個。仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年一季度蘇州、南京、杭州三個熱點二線城市僅高端住宅的成交均價比去年四季度分別上漲了17%、4.4%和6.1%；同比漲幅則高達32.9%、10.2%和9.6%。

“一線城市出臺調(diào)控措施后，漲幅明顯收窄。與此同時，二線樓市的升溫速度已經(jīng)超過了一線。”周志鋒表示。

在周志鋒看來，雖然一線城市房價仍在上揚，價格漲幅已經(jīng)收窄。然而部分二線樓市的升溫速度，已經(jīng)快于一線。受益于一線城市的需求外溢效應和價格相對優(yōu)勢，再加上自身有一定的產(chǎn)業(yè)吸納能力和經(jīng)濟體量，因此在一線城市受限后，這些二線城市成為接棒的熱點城市。

“像杭州、惠州、東莞等房價漲幅加快的城市，被調(diào)控的可能性正在加大。房價短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上揚，某種程度上意味著投資甚至投機需求的入市。當起到活躍市場的作用后，這部分需求一定會受到地方政府部門不同程度的限制。”一位不愿具名的分析師說。

虛火燒到土地市場

二線城市房價快速飆升，很快傳導到了這些城市的土地市場。

3月房價環(huán)比漲幅居全國之冠，房價連續(xù)上漲13個月的廈門，土地市場也相當瘋狂。今日廈門出讓的首幅商住地塊，成為今年廈門的雙料地王。

經(jīng)過一個多小時超過250個回合的激烈較量，廈門4月22日出讓的位于同安區(qū)的這幅土地，最終被保利以54.26億元的價格奪得，成為今年廈門的總價地王。該地塊近2.6萬元/平方米的樓板價不但遠超過周邊在售二手房價格，還刷新了廈門島外的單價紀錄，成為廈門今年名副其實的雙料地王。

在分析師看來，廈門近日出現(xiàn)雙料地王并不奇怪，多個二線城市將會不斷涌現(xiàn)一大批新的地王。“今年凡是新房和二手房交易活躍的二線城市，都成為開發(fā)商關注的重點。用不了多長時間，這些城市的土地價格很快就會出現(xiàn)大幅上揚。”克而瑞研究部首席分析師林波表示。

“合肥市瑤海區(qū)將推出的3宗純住宅用地，已經(jīng)吸引了招商、華潤、融僑等房企，業(yè)界預計將產(chǎn)生新的地王。”上述人士說。

就在一個月前，合肥的總價地王紀錄剛剛被打破。3月底合肥的首場土地拍賣會上，文一集團擊敗保利，以近77億元的總價奪得合肥濱湖區(qū)一幅土地，成為合肥的總價地王。此前合肥總價地王是金隅嘉業(yè)去年9月以45.5億拍得的蜀山地王，而該土地的溢價率達到驚人的400%，其土地價格的瘋狂飆升，即使是合肥當?shù)氐姆科笠泊蠛艨床欢?/p>

被房企熱捧的南京、蘇州，土地市場也熱得發(fā)燙。近日南京再推7宗地塊，起始總價達123億元，其中位于建鄴區(qū)河西南部的3幅土地還沒有拍賣，在業(yè)界看來已注定成為新的地王。在4月初蘇州的土地拍賣會上，超過40家房企競拍13幅土地，總成交金額超過250億元，平均溢價率高達203%。

周志鋒認為，一線房價、土地價格過高，三四線仍未回暖，開發(fā)商能投的只有強二線城市。由于短期內(nèi)投資密集度過大，因此造成土地成本也快速上揚。“然而土地瘋狂的時候，這些城市的市場未來是否真的能消化，還很難說。尤其是單價地王的風險可能會相當大。”周志鋒在接受記者采訪時說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。