專家：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會于5月5日上午9：30~12：00在中冶大廈9層會議室（北京朝陽區(qū)曙光西里28號）舉行。研討主題為“去庫存背景下的中國房地產(chǎn)發(fā)展”。

【以下為文字實(shí)錄】：

王業(yè)強(qiáng)：

第二，當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的突出問題。

一是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，商品房去庫存的任務(wù)任重道遠(yuǎn)，我們總結(jié)三大失衡：1．區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。由于城市分化嚴(yán)重導(dǎo)致區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡，一線城市和少量二線城市，和大多數(shù)三四線城市情況有所區(qū)別。2．物業(yè)表現(xiàn)方面的各種類型結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)。住宅庫存相對于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房這些產(chǎn)品來講市場表現(xiàn)較好。3．需求側(cè)結(jié)構(gòu)失衡。由于貧富差距拉大，導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)失衡，比如城市非流動人口總體上已經(jīng)解決了住房困難，但大部分流動人口仍難以有效解決。

二是個(gè)別城市房價(jià)上漲過快，局部市場泡沫加劇和風(fēng)險(xiǎn)加大。可以以2015年深圳住房的情況做一個(gè)比較，深圳2015年個(gè)人住房貸款余額是7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，但是這些住房貸款所對應(yīng)的住房總數(shù)沒有超過京滬20%的水平，表明這樣一種寬松的信貸環(huán)境為深圳房價(jià)提供了很大的支撐。個(gè)別城市房價(jià)的上漲幅度快速，導(dǎo)致局部市場價(jià)格泡沫顯著和風(fēng)險(xiǎn)概率增大，實(shí)際上不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。進(jìn)一步透支了城市居民的未來消費(fèi)能力。投資過度杠桿化，加大了金融市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。

三是棚戶區(qū)改造的資金籌措渠道有限，面臨配套基礎(chǔ)設(shè)施不足難題。棚戶區(qū)改造是一個(gè)民生工程，也是一個(gè)發(fā)展的工程，棚戶區(qū)改造的資金來源有限，已經(jīng)成為棚戶區(qū)改造的一個(gè)難題。目前階段，各地棚戶區(qū)改造進(jìn)度是一個(gè)不平衡狀態(tài)，拆遷的難度日益加大。棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施配套還存在嚴(yán)重不足，影響到棚戶區(qū)的入住率和滿意程度。

四是住房租賃市場發(fā)展相對滯后，缺乏相應(yīng)體制機(jī)制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管。房地產(chǎn)市場，可以看到交易市場是房地產(chǎn)市場的主角，一直在不斷發(fā)展和完善。住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)，發(fā)展相對滯后。目前，中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個(gè)主要問題：1．在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善。2．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題。3．租賃市場存在監(jiān)管漏洞問題。4．租賃市場缺少專營租賃服務(wù)化的企業(yè)，沒有形成一個(gè)規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌，使整個(gè)市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。

五是房地產(chǎn)新常態(tài)長效機(jī)制尚未形成，政策性救市難以解決長期問題。短期內(nèi)仍然無法擺脫土地財(cái)政困境和放棄依靠房地產(chǎn)業(yè)來驅(qū)動地方經(jīng)濟(jì)增長的傳統(tǒng)模式。目前所做的一些救市的措施，在短期內(nèi)也能對市場起到一定的刺激作用，但有可能損害房地產(chǎn)機(jī)制的效率，不利于根本的解決一些長期性的問題。重構(gòu)房地產(chǎn)市場的生態(tài)和構(gòu)建房地產(chǎn)長效運(yùn)行機(jī)制還需時(shí)日。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。