社科院：深圳房?jī)r(jià)暴漲源于政策刺激和信貸寬松

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院相關(guān)課題組5日發(fā)布的研究成果認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)過快上漲加大了居民購(gòu)房壓力，進(jìn)一步透支城市居民未來消費(fèi)能力，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社當(dāng)日聯(lián)合在京發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.13（2016）》。藍(lán)皮書稱，在諸多利好政策接連不斷的刺激下，2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈跡象明顯，但城市分化嚴(yán)重，個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超其他城市，導(dǎo)致局部市場(chǎng)價(jià)格泡沫顯著和風(fēng)險(xiǎn)概率增大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

藍(lán)皮書以深圳為例說，其房?jī)r(jià)上漲雖然可以找到一些基本面支撐，例如自住需求、產(chǎn)業(yè)支撐、居民收入高等依據(jù)，但深究其上漲過程可以發(fā)現(xiàn)，深圳房?jī)r(jià)上漲過快離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對(duì)應(yīng)的住房（含保障性住房）總數(shù)均未超過京、滬的20%。這表明過于寬松的信貸環(huán)境為深圳房?jī)r(jià)快速上漲提供了重要支撐。

課題組認(rèn)為，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲將引發(fā)一系列問題：

第一，本輪房?jī)r(jià)過快上漲加大了居民購(gòu)房壓力，不利于穩(wěn)定住房消費(fèi)，既無助于解決住房剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，進(jìn)一步透支了城市居民的未來消費(fèi)能力，成為國(guó)內(nèi)內(nèi)需擴(kuò)大的巨大阻礙；

第二，本輪房?jī)r(jià)過快上漲的背后是投資、投機(jī)性住房需求有所抬頭，在住房交易市場(chǎng)中既有傳統(tǒng)的寬松信貸支持，也有新興的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品推動(dòng)，例如依托P2P平臺(tái)的“首付貸”和房地產(chǎn)項(xiàng)目眾籌，這些做法使房地產(chǎn)投資過度杠桿化，加大了金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；

第三，本輪房?jī)r(jià)過快上漲在局部市場(chǎng)會(huì)形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，容易讓社會(huì)各界錯(cuò)誤認(rèn)為“房?jī)r(jià)只漲不跌”而忽視了潛在的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于改變長(zhǎng)期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢(shì)，加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。

藍(lán)皮書還對(duì)深圳新地鐵開通后的房?jī)r(jià)趨勢(shì)進(jìn)行了分析判斷，認(rèn)為深圳新地鐵開通、大型公建項(xiàng)目選址帶動(dòng)片區(qū)價(jià)格上行，有望助推部分存量豪宅價(jià)格補(bǔ)漲。

藍(lán)皮書說，2016年深圳軌道交通將開通7、9、11號(hào)線，其中7、9號(hào)線連接西麗、上沙、梅林等居住區(qū)和華強(qiáng)北、車公廟等商業(yè)辦公區(qū)，可有效加強(qiáng)原特區(qū)內(nèi)部組團(tuán)間聯(lián)系。11號(hào)線連接福田中心區(qū)、南山、前海、機(jī)場(chǎng)、福永、沙井、松崗等片區(qū)，是城市核心區(qū)與西部濱海區(qū)的組團(tuán)快線，同時(shí)兼有機(jī)場(chǎng)快線功能，可加強(qiáng)原特區(qū)內(nèi)、外組團(tuán)間聯(lián)系。深圳“兩中心一館”確定選址空港新城，結(jié)合寶安良好產(chǎn)業(yè)鏈，將促進(jìn)空港新城發(fā)展以金融、會(huì)展、物流等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)西部片區(qū)發(fā)展。

“三條地鐵線路的開通及‘兩中心一館’選址，將帶動(dòng)地鐵沿線和寶安西部片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上行。”課題組表示，深圳作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市之一，高端客戶眾多，豪宅購(gòu)買力強(qiáng)。2015年，隨著招商雙璽、華潤(rùn)悅府、深圳灣一號(hào)等具有稀缺景觀品質(zhì)的高端產(chǎn)品入市，新建豪宅稀缺品質(zhì)優(yōu)勢(shì)得到體現(xiàn)，價(jià)格直達(dá)高位。但同時(shí)，一些存量豪宅雖有景觀、區(qū)位、配套等性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)尚未與時(shí)俱進(jìn)地體現(xiàn)，甚至在周邊普通商品住宅價(jià)格普漲下，部分存量豪宅價(jià)格已初現(xiàn)“低洼”，其補(bǔ)漲壓力或有待釋放。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。