專家：京房價下行趨勢難改 明年或大幅放松限購

據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，昨天下午，北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價74.6億競得位于北京金融街的華嘉胡同地塊，刷新北京總價地王紀錄的消息讓很多人感到震驚。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，在上海、廣州、深圳先后步入下跌通道后，一線城市中房價惟一仍然堅挺的北京也終于撐不住了，7月份出現(xiàn)了2012年6月以來的首次下跌。

可就在這個時候，北京又出新地王了。冰火兩重天的樓市讓很多人感到撲朔迷離、難以理解。

有分析指出，一線城市房價出現(xiàn)下調的主要原因在于房企的主動降價，在開發(fā)商看來，一線城市如果愿意以價換量，真實的需求是存在的。8月16日，北京東亞新華地產(chǎn)突然宣布，旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調價格，成為樓市低迷以來，北京首個明確宣布直降的樓盤。

而近日，降價的企業(yè)中甚至出現(xiàn)了龍頭房企的身影，北京萬科一個項目推出特價“內部房”，最大降幅達8000元每平方米，而另一邊，北京再次拍出新地王。冰火兩重天的北京樓市，到底怎么了？

萬科此次推出的特價房源，是位于北京豐臺區(qū)南四環(huán)的某樓盤，包括3套210萬元一居室，每平方米單價3.2萬元；3套260萬元88平米兩居室，單價2.9萬元，以及4套82平米兩居室直降20萬元。

記者昨天下午以購房者身份聯(lián)系這家樓盤售樓處，客服表示，目前，只剩下3套210萬元一居室尚未賣出，其他房源都已售罄。

萬科客服：一期為了清庫存，目前還剩下3套65平米左右，總價210萬，特價。

記者：有媒體報道，不是還有兩居室嗎？

萬科客服：沒有，只有一居。二期常規(guī)的均價還是在四萬一二，不是說整體有降價。

售謦是因為確實便宜了，數(shù)據(jù)顯示，這個樓盤最新推出的特價房每平方米最高降幅達到了8千元，難道萬科真的是為了出收尾盤才推出特價房嗎？

資深房地產(chǎn)專家韓世同認為，萬科推出特價房，營銷的目的大于清盤的意義。

有道是東邊日出西邊雨，這邊與萬科降價促銷，那一邊北京卻又出現(xiàn)了新的地王。華融昨天卻以74.6億元人民幣的總價，拿下了北京華嘉胡同地塊，溢價率110%，折合商品住宅樓面積價格為每平方米6.34萬元，刷新了北京地王總價。

降價和地王齊飛，北京樓市到底怎么了？資深房地產(chǎn)專家韓世同分析，盡管新地王出現(xiàn)，但是一線城市的樓價下降已成定局，預測北上廣深等一線城市會局部放松樓市限制，呼吁地產(chǎn)商早作打算。

韓世同：北京、上海、廣州、深圳，樓市已經(jīng)存在價格下行的趨勢，只是沒有特別明顯，開發(fā)商只有以價換量，才有可能找到解決的辦法。有限購的郊區(qū)、大戶型產(chǎn)品，都有可能嘗試性的放開。

仔細看一下我們會發(fā)現(xiàn)，昨天在北京拍出地王的北京金嘉房地產(chǎn)的投資方是北京華融基礎設施投資有限責任公司，這家公司成立于2006年5月，屬北京西城區(qū)國有獨資企業(yè)，承擔著金融街拓展土地一級開發(fā)任務。因此，我們認為，昨天北京拍出的新地王并不能全面客觀的反映市場的真實情況，里面有地方政府的因素。而另一方面，北京房價剛剛開始出現(xiàn)的下行還沒有見底，恐怕還會持續(xù)一段時間，未來可能還會有更多的房企加入以價換量的隊伍。

關于房價24個月來出現(xiàn)首跌的北京驚現(xiàn)新地王，冰火兩重天。經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此做獨家解讀。

經(jīng)濟之聲：北京昨天下午拍出的新地王位于西城區(qū)金融街，北京的黃金地帶，據(jù)業(yè)內人士估算，剔除安置房和回購房，華嘉胡同地塊商業(yè)部分的樓面價接近10萬元/平方米，這個價格真是不低。考慮到華融公司的國企背景，很多人聯(lián)想到地方政府的托市。對此，您怎么看？

楊紅旭：托市的可能性還是比較大，因為按照市場價格的話，應該不會這么高。樓面價10萬，到時候建成房子賣的話，得多少萬才能夠收回成本啊？所以說這是一種非理性的行為。

如果是其他的民營企業(yè)最終勝出了，比如像潘石屹的SOHO中國，那我認為這可能是代表著一個市場的行為，包括市場價格的一個評估。而這是110%的溢價率，而且又是當?shù)氐牡刂?，就是土地一級開發(fā)商獲得的土地，所以它反映出這是一個稀缺地段，好地塊，但價格貴得離譜，而且是由當?shù)氐牡刂?，一級開發(fā)商直接拿來的一塊地，所以我認為這還不能反映出目前北京土地市場的真實情況。

其實幾個地塊已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的流標，我認為北京的土地市場依然處于降溫通道當中，這點不會因為冒出個“地王”而改變。

經(jīng)濟之聲：北京7月房價出現(xiàn)24個月來首次下跌，近日，北京有房企直接宣布降價，萬科這樣的龍頭房企甚至也以尾房、特價之名營銷造勢。對于北京未來一段時間的房價，您剛才提到了正處于一個下降的通道當中，那下降的幅度會有多少呢？

楊紅旭：這個幅度很難說。從感受上來說，我認為到第四季度的時候，可能要比今年年初的時候降10%-15%，但如果看70個城市房屋的價格指數(shù)的話，這個指數(shù)一般幅度非常小，我估計到年底，相比年初，北京的房價應該基本上是持平的，或者是小跌，跌幅不會超過2%。我認為更應該看一般的買房人的感受。

經(jīng)濟之聲：降價的時間您認為會持續(xù)多久？

楊紅旭：從今年二季度開始，全國的房價基本上已經(jīng)開始降了，尤其是全國70個城市房屋價格指數(shù)環(huán)比從5月份開始跌。北京的二手房跌了好幾個月了，跌幅比較大。北京的新房是從7月份開始首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，這個態(tài)勢我認為會持續(xù)到年底。年底前的話，北京的房價不會出現(xiàn)反彈，最多是7月份二手房和一手房成交量有反彈，但反彈幅度偏小，暫時難以改變價格往下走這樣一個大的趨勢。

經(jīng)濟之聲：未來會不會有更多的房企加入到降價促銷的行列？

楊紅旭：我認為會的。因為像萬科這種行為，它代表的是一種市場化的行為，萬科不是很差錢，但它要保持一個合理的流量，它會根據(jù)市場的情況而定價，這個定價是要保證一個去化率。所以說萬科只要降，就代表著市場到了該降的時候了。下半年的話，我認為在北京地區(qū)還會有一些開發(fā)商加入到降價的陣營當中。

經(jīng)濟之聲：您覺得北京會不會對限購限貸政策進行調整？昨天有消息說，北京的某些銀行對于首套房的貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)了松動，已經(jīng)打了9.5折。

楊紅旭：限貸方面松動的可能性要比限購更大一點，至少是年內，因為限貸是跟著全國走的，全國的話，主流方向是年內要進一步放松，而且一線城市因為房屋價格大跌的可能性比較小，所以銀行也愿意在一線城市給予優(yōu)先的支持，比如說在利率方面給予一些優(yōu)惠。到明年的話，北京可能會在限購方面有所松動，我認為可能會大幅放松限購甚至會取消。

其他觀點

業(yè)內分析人士指出，當前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟周期正相關，中國經(jīng)濟增速從高速向中高速調整，房地產(chǎn)業(yè)也進入了結構調整的“新常態(tài)”。

世聯(lián)行杭州顧問部一位顧問指出，本輪樓市調整是市場自發(fā)的深度調整，并非政策引發(fā)。在信貸環(huán)境吃緊、財務成本不斷攀升等情況下，開發(fā)商應采取更為積極主動的市場手段去庫存，加速周轉速度，以應對本輪樓市調整。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬認為：北京取消限購的幾率不大，因為取消限購帶來的影響太大；目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈并不充裕，需要走量來回收資金。既然遲早要降，開發(fā)商不如將價格調整到位，較早地獲得市場的認可，搶占客源。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。