“通州帝國”商住限購落地 投資客該何去何從?

傳言已久的“通州帝國”商住限購令終于落地。

5月5日晚間，北京市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。

具體條款是：

(一)出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一

1.沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士。

2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。

3.在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

(二)暫停向以下家庭出售通州區(qū)商務(wù)型公寓

1.已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。

2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。

3.無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

(三)居民家庭購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，核驗購房資格時計入該家庭的住房套數(shù)

60-80%的成交將受影響

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策的落地證明了，政府避免通州利好成為房價爆發(fā)上漲的借口。政策力度非常大。

首先：這一政策的再次升級，將抑制市場的公寓成交，以住宅成交看，在2015年8月升級限購后，北京通州住宅成交從之前的單月1000-2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半。

升級版的通州商住限購，因為要求企業(yè)購買，將影響起碼60-80%的成交。

其次：對于商務(wù)型公寓來說，目前只有部分項目有，存在于運河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。這樣來說，未來這些項目都需要銷售給企業(yè)。

第三：目前通州市場的整體庫存較少，而且最近幾年土地供應(yīng)少，整體看，對項目的價格打壓不會太冒險。但成交量的大幅度下調(diào)，將抑制價格快速上漲的可能性。

第四：通州庫存的商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1-2萬套，整體看，這些項目將受到影響。

第五：通州的利好明確，限購越嚴(yán)格證明了的確有價值，所以有資格的還是可以買。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，此類政策后續(xù)將帶來三個正面意義。第一、限制了商務(wù)型公寓的投資投機(jī)渠道，對于凈化市場交易環(huán)境、打擊各類炒房需求有積極的利好。第二、使得通州后續(xù)房地產(chǎn)市場能夠快速降溫，防止通州成為北京樓市的熱點或焦點。第三、體現(xiàn)了北京市場分區(qū)調(diào)控的精神，同時體現(xiàn)了政策管控的嚴(yán)厲，從各個物業(yè)形態(tài)入手進(jìn)行政策調(diào)控，值得其他城市的學(xué)習(xí)。即分區(qū)調(diào)控、分類調(diào)控的政策思路，在通州市場上得到非常好的體現(xiàn)。

此類政策后需要警惕兩個風(fēng)險。第一、順義和大興后續(xù)類似商務(wù)型公寓的炒房熱或出現(xiàn)，這使得這兩個區(qū)后續(xù)需要警惕此類炒房的風(fēng)險，相關(guān)的數(shù)據(jù)監(jiān)控工作已經(jīng)積極部署起來。第二、或引發(fā)通州周邊如燕郊等城市的購房市場熱，此類城市后續(xù)或也將繼續(xù)收緊相關(guān)政策。通州物業(yè)投資價值弱化

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策出臺和此前的市場預(yù)期、猜測都高度一致，從此類住房的限購條件看，基本上和此前的新建商品住宅沒有太多的差異，這也是通州市場為了抑制此類物業(yè)投機(jī)現(xiàn)象而采取的較為嚴(yán)厲的做法，所以過去此類物業(yè)層面“不限購”的特征將消退，這也會使得此類物業(yè)交易后續(xù)回歸正常狀態(tài)。

此政策總體上是比較嚴(yán)厲的，這使得后續(xù)外來人口的購房權(quán)利在快速消退。此前北京通州副中心建設(shè)下，部分投資投機(jī)客瞄準(zhǔn)市場機(jī)遇，積極購房，進(jìn)而轉(zhuǎn)手套利。但現(xiàn)在來看，此類物業(yè)的投資價值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅購房政策收緊的思路是一致的。

而且此次北京通州購房政策明確，如果購置此類住房，那么后續(xù)“查房”方面，也要計入住房持有套數(shù)，這可能會影響有購房資格群體換房的需求。所以考慮到這一點，部分購房者可能對此類物業(yè)的持有會有一個謹(jǐn)慎的特點。

另外，為了防范企業(yè)炒房，所以此次政策規(guī)定企業(yè)購置商辦項目，接盤者必須為機(jī)構(gòu)，而不允許是個人。這就打消了此類企業(yè)購房轉(zhuǎn)讓給個人的想法，這個政策其實從各個關(guān)口進(jìn)行了堵塞，防范了炒房需求的出現(xiàn)。

或引發(fā)非限購區(qū)域投資熱

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策收緊后，或引起其他非限購區(qū)域，如順義、門頭溝、石景山、豐臺、大興、房山等區(qū)域商務(wù)型公寓的投資熱。因為從性價比看，此類區(qū)域的商務(wù)型公寓投資價值也比較大。另外，鑒于近期購租并舉市場的逐步建立，建議有購房需求的群體轉(zhuǎn)向租房層面，這樣也是一個比較穩(wěn)妥的策略。另外，不排除部分需求會出現(xiàn)一個大規(guī)模的轉(zhuǎn)向，如轉(zhuǎn)而進(jìn)入廊坊天津武清等市場進(jìn)行投資。此類投資，從個體行為看，都是理性的。但對于政府來說也需要關(guān)注此類需求的流動變化。

若要在通州市場購房，目前的條件是，賣掉既有的一套住房以符合房屋套數(shù)的約束條件，或者對于外來人口來說，如果社保符合條件，那么爭取以家庭的名義進(jìn)行購房，才是比較穩(wěn)妥的。如果這兩條路都很難走，先租房或者到天津等城市就業(yè)，反而是比較務(wù)實的。尤其是此類物業(yè)本身不能落戶，純粹為了解決居住似乎意義已經(jīng)不那么大了。租賃價格或?qū)⒖焖偕蠞q

嚴(yán)躍進(jìn)指出，如此嚴(yán)苛的購房政策，在一個城市一個區(qū)落實，可能是歷史上最嚴(yán)酷的購房政策。這樣一來，整個購房的成本會非常高。更重要的是，此類房源本身也不是主流的購房房源，所以增值空間會快速收窄，市場降溫也會比較快。

實際上即便是符合購房條件，但真正有自住需求且愿意到通州居住的群體，或許規(guī)模上是不大了。換言之，如果是投資因素進(jìn)行考慮，后續(xù)轉(zhuǎn)讓的意義也快速削弱。所以并不必恐慌，不需要盲目去交易此類住房。甚至對于購房者來說，“誰稀罕”應(yīng)該成為目前面對此類政策所應(yīng)該具備的一個積極心態(tài)。只有這樣，購房者才不會為政策的調(diào)整而表現(xiàn)過于被動。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。