部分二線城市土地市場發(fā)高燒 地方政府趁熱加大供應(yīng)

 　　一線城市拿不起地，三四線城市不想拿，二線城市——尤其是經(jīng)濟富庶的長三角二線城市——土地市場發(fā)起了“高燒”。

　　在剛剛過去的4月份，一線城市幾乎無土地成交，二線城市土地出讓金輕松突破1100億元，占比近8成，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

　　其中，合肥、蘇州、南京、廈門四個城市表現(xiàn)最為突出，量價齊升，成交土地的平均溢價率均超過100%。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，截至5月5日，今年全國前20名土地收入的城市中，北京、上海、杭州跌出三甲，而被二線城市南京、蘇州和鄭州所取代。

　　這些大熱的二線城市有共同的特性：今年房地產(chǎn)成交普遍火爆，市場預(yù)期好，是開發(fā)商的必爭之地；庫存去化周期都已經(jīng)降至3個月以內(nèi)，供需不平衡。“市場比較好，大家都去搶地；另外一個是資金流向，一線供地少，好的二線城市也不多，32個二線城市里面大概有不到三分之一的二線市場是房企覺得有盼頭的，因此資金集中流向了這幾個城市。這些城市在全國去庫存的一盤棋之下，率先發(fā)熱。”克而瑞研究中心高級研究員楊科偉分析說。

　　前幾年很多城市的房地產(chǎn)去庫存壓力非常大，但隨著市場好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在變成了地方政府趁勢加推土地，歸根結(jié)底還是因為此舉可以大大增加土地財政，劉奇洪對經(jīng)濟觀察報記者說。劉奇洪在區(qū)域經(jīng)濟研究領(lǐng)域頗有建樹，他任職于河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟研究中心。“這些城市對房地產(chǎn)的依賴非常大，單靠房地產(chǎn)來帶動城鎮(zhèn)化進程是不可持續(xù)的。城市的產(chǎn)業(yè)下滑和房地產(chǎn)的上漲之間的反差特別大。”劉奇洪說。

　　缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的地王，恰恰是風險所在。

　　5月9日，人民日報刊發(fā)了一篇題為《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當前中國經(jīng)濟》的萬字長文。這一訪談不僅對中國經(jīng)濟未來的走勢定下了L型的基調(diào)，也對房地產(chǎn)去庫存定下了基調(diào)。“權(quán)威人士”強調(diào)，樹不能長到天上。房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

　　民生證券研究院執(zhí)行院長管清友在隨后的電話會議中解讀，這是對前期一些地方房地產(chǎn)政策的“撥亂反正”。

　　二線地熱

　　4月，蘇州、南京土地出讓收入分達到347.9億元、147.5億元，位列全國300城土地出讓金排行榜的前兩名。

　　南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價率超過160%。

　　蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。僅4月7日和8日兩天，蘇州的土地拍賣累計攬金250.8億元。這個數(shù)字，幾乎相當于當?shù)?015年全年土地收入的一半。

　　合肥的表現(xiàn)同樣突出，4月共出讓12幅土地，其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地，溢價率高達380.95%。4月28日，合肥成交了6宗地，攬金113.07億元，其中五宗地塊的樓面價高于10000元/平方米，且溢價率超過280%。當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，合肥歷史上僅八宗地塊的樓面價高于1萬元，此次就占據(jù)了5席。

　　而在此前的3月份，合肥濱湖區(qū)一宗地塊以總價76.89億元被文一地產(chǎn)摘得，一舉刷新了合肥土地成交總價紀錄。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月二線城市成交樓面均價達3007元/平方米，環(huán)比漲53%，同比暴漲180%。

　　這背后，是資金在上述城市的高度聚集。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，標桿房企新增土地建面的61%位于二線城市，其新增土地金額的52%也投向了二線城市。“對我們來說，最迫切的任務(wù)就是拿到地。拿不到地，會立馬死掉，拿高價地即便是虧錢了，暫時還能活下去。”一位大型房企投資部的匿名人士對經(jīng)濟觀察報表示。

　　政府趁熱推地

　　在二線房地產(chǎn)市場火熱的同時，地方政府也紛紛加大了土地供應(yīng)。

　　3月19日，南京市國土資源局發(fā)布《南京市2016年經(jīng)營性用地出讓計劃》，正式對外公布2016年南京全市計劃，公開出讓經(jīng)營性用地700公頃，其中商品住房用地計劃供應(yīng)500公頃，環(huán)比去年增長近三成。在4月13日與14日兩天，南京國土局一口氣推出了19幅地塊。

　　蘇州市政府3月18日審議通過的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》同樣要求，要進一步加大普通住宅用地供應(yīng)，加快土地開發(fā)上市，對取得土地滿一年未開發(fā)的予以書面警示。

　　按照合肥市的2016年土地供應(yīng)計劃，住宅用地供應(yīng)7000畝，同比上漲27.27%。5月份，合肥將有26宗地上市，總出讓面積1586.12畝，這個土地供應(yīng)量是2016年以來合肥單月土地供量最大的一個月。

　　從目前來看，政府增加土地供應(yīng)的措施并沒有緩解緊張的供需矛盾。熱門二線城市推出的地塊無一例外地遭到哄搶，且伴隨著超高的溢價率。“目前二線城市樓市庫存去化較快，開發(fā)商資金鏈盤活、土地儲備叫急，因此對于二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金補倉。”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟說。

　　劉奇洪則認為，這背后也不乏地方政府對于土地財政的衡量，“趁熱大推土地，因為土地收入對地方財政的貢獻是非常大的。”

　　無產(chǎn)業(yè)支撐的風險

　　高價地會有市場埋單嗎？

　　在楊科偉看來，這存在一定困難，“尤其是一些二線城市，價格天花板還是存在的，不是你賣多少價格市場都愿意買。一部分需求近期也被提前透支了。”

　　警鐘已經(jīng)敲響?！度嗣袢請蟆穼?ldquo;權(quán)威人士”的訪問中提到，應(yīng)恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲取。

　　“這也是在告訴地方政府，地方財政不能嚴重依賴房地產(chǎn)。”劉奇洪說。

　　在他看來，對部分二線城市來說，房價上漲和土地交易的火爆，并不能掩蓋其實體經(jīng)濟嚴重下滑的尷尬事實。

　　以蘇州為例，“鋼鐵業(yè)產(chǎn)能過剩、制造業(yè)下滑、IT產(chǎn)業(yè)西移，當?shù)刎敹悏毫Ψ浅４螅每拷虾Ｇ乙痪€城市房價上漲對周邊城市的帶動優(yōu)勢，趁機把前幾年的需求一下子釋放出來。我個人感覺是不可持續(xù)的。盲目依靠房地產(chǎn)，只會帶來競爭力的下降。”

　　劉奇洪表示，蘇州的高地價之所以存在風險，既是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，也有區(qū)位和行政規(guī)劃的原因：蘇南地區(qū)的中心城市與所轄縣市區(qū)域“錯位”，蘇州中心城區(qū)不是所有蘇州人（行政管轄意義上）的中心城區(qū)，在買房行為上，昆山、太倉、張家港等地居民不會去蘇州主城區(qū)買房。

　　各方面數(shù)據(jù)顯示，蘇州市場已經(jīng)有略微回調(diào)的趨勢。據(jù)蘇州新浪樂居監(jiān)控中心統(tǒng)計，5月第一周，蘇州住宅成交量跌破千套，為864套，環(huán)比下降805套，降幅達到了48.23%。

　　種種信息顯示，二線城市地方政府收緊調(diào)控是大勢所趨，尤其是要抑制過熱的土地市場。

　　5月10日，南京地產(chǎn)圈熱傳了一則關(guān)于土地政策的消息：南京超過5萬平方米的地塊在出讓時，一旦超過45%的溢價幅度，將直接配建保障房面積。南京市國土局相關(guān)人員表示，這項新規(guī)屬實，但具體執(zhí)行時間未定。

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠對經(jīng)濟觀察報表示，此舉是在給開發(fā)商戴上緊箍咒：“加碼對土地市場的調(diào)控，讓土地成交回歸理性。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。