現代城市商業(yè)發(fā)展趨勢：塑造有活力且宜人的城市商業(yè)空間

本世紀中國的城市發(fā)展出現了兩個比較明顯的特點，一是高城市化，中國的城市化率目前約51.3%，到2020年將達到61%，意味著新增1.2億人口到城市生活。二是中國的人均收入在2020年比2010年翻一翻的目標，在這一基礎上中國的商業(yè)將步入社區(qū)型商業(yè)的范疇，于此同時一線城市的人均收入現在已經進入社區(qū)型商業(yè)的水平，這意味著商業(yè)地產在中國將逐步的超越住宅地產成為開發(fā)的主流。這兩個變化會對中國的城市發(fā)展產生比較大的影響，同時也會提供商業(yè)發(fā)展的巨大機遇。     對于商業(yè)的發(fā)展則面臨以下主要的問題，電商的發(fā)展對實體商業(yè)產生了極大的沖擊，2008年以來的經濟危機為現代商業(yè)的前景造成前所未有的恐慌，在美國和歐洲可以看到傳統(tǒng)商業(yè)意義的高街的空置率在逐步增加（圖一）。同樣的，中國百貨的利潤率急劇下降，在面對如此嚴峻的全球趨勢，我們不禁要問未來城市商業(yè)發(fā)展的方向在何處？我們怎樣迎接城市化為商業(yè)發(fā)展的帶來的契機？
圖1：英國肯寧頓高街的空置店鋪
在討論城市商業(yè)發(fā)展的方向之前，我們先來了解下城市商業(yè)的載體，即城市的基本功能來。就傳統(tǒng)意義來講，城市承載著三個基本功能，包括物品交換的場所、社會功能的場所、安全保證的場所。在現代城市的發(fā)展過程中，這三項基本功能同樣進行著演變。其中（1）物品交換場所的功能在電商的影響下正在逐步下降，物品交換越來越多地通過網上來完成；（2）場所的社會聚集功能則因為網絡的發(fā)展而不斷削弱，人類需要面對面交流的形式正在通過類似Facebook, wechat等社交網絡來完成。但通過研究，這類的網上社交并未為人類帶來幸福感，卻更進一步的增加了城市人群的孤獨感，很多電子商務發(fā)達的城市同時也是孤獨感最強的城市。在中國另外一個典型的變化是，由大家庭逐步的轉化成小家庭，人們在家庭內交流的空間變小了，因而更加需要有活力社會的聚集場所來彌補大家庭生活所帶來的歸屬感；（3）傳統(tǒng)意義安全保障的場所在現代城市文明的發(fā)展過程中基本消失，但隨之帶來的是現代‘城市病’對人類最基本安全的挑戰(zhàn)，包括食品安全、空氣質量等，進一步則包含城市居民對接觸對自然環(huán)境的渴望。至此，我們不難看到到城市發(fā)展所面臨的基本挑戰(zhàn)，即需要有活力的及宜人的城市空間。現代商業(yè)的發(fā)展怎樣適應城市發(fā)展的需求轉變，已經成為了現代商業(yè)發(fā)展的趨勢，也是現代商業(yè)成功的關鍵。
我們再來看看商業(yè)本身的特點。商業(yè)無論怎樣發(fā)展，其基本的要素是基本不變的即城市居民對商品價格、品牌、方便性、商品質量、體驗性及服務的綜合考慮。在這個基礎上我們可以看到電子商務對價格及方便性產生的影響是巨大的，但其影響的范圍和深度則是可以預見的。同時電商對品牌、商品質量、體驗及服務的影響則是有限的，因此強調品牌，強調商品質量，強調體驗性，強調服務則是現代商業(yè)的發(fā)展趨勢。
塑造有活力且宜人的城市空間是現代城市發(fā)展的需求。商品價格，品牌、方便性，商品質量、體驗性、優(yōu)質的服務則是現代商業(yè)發(fā)展的基本基礎。在了解城市空間及商業(yè)這兩方面的發(fā)展的基礎之后，下面我們從設計師的角度來探討城市商業(yè)發(fā)展的趨勢。
一、 社會聚集的功能
有活力的宜人城市空間是現代城市發(fā)展的基本需求。因此我們建議這個空間也應該是現代商業(yè)必備的吸引點，同時這樣的聚集空間能夠為商業(yè)提供充分的人流供給。在有活力的宜人的城市空間的塑造上，體驗性極強的、同時具備社會功能的美術館、劇院、電影院、主題公園等等往往是很好的選擇。Haskoll赫斯科在英國的雷丁項目、哥本哈根的奧特賴斯項目、中國的今典紅樹林項目、海南的項目中對這個發(fā)展的趨勢得到很好的詮釋和體現（圖二）。這些業(yè)態(tài)的出現為商業(yè)項目提供更多的旗艦店的選擇，減少了對百貨、超市等傳統(tǒng)旗艦店的依賴。商業(yè)項目同時對美術館、劇院、電影院即主題公園本身的盈利性提出更高的要求，但這些問題正在得到很好的解決。一個很好的案例就是，今典集團的今典美術館在商業(yè)運營中已經實現盈利，這為商業(yè)良性的發(fā)展提出更多的可能性。但整體盈利性不強依然是這類旗艦店的一大弊病，需要我們對其本身的商業(yè)模式進行更多的研究，這類旗艦店在面積上為應該控制在整體面積的30-40%，過大則會壓縮項目的活力和利潤。
圖2：具備社會功能的業(yè)態(tài)
二、商品交換的功能
由于電商的影響，商品交換型的業(yè)態(tài)如中低端百貨類受到電商強大的沖擊。這主要是因為百貨是二房東，提供的附加價值少。但如果能夠解決好品牌和服務的問題，則依舊具備頑強的生命力，如英國的John Lewis、哈羅斯百貨、法國老佛爺百貨等。而另一方面，超市特別是精品超市及活鮮超市，受到的影響會相對少一些。和百貨相比，超市的供貨方很少有自己的經營權，中間環(huán)節(jié)的減少則使特色超市依舊具備頑強的生命力。但整體上來講，百貨或超市的面積在減小，但同時百貨和超市可以通過自營品牌來獲得盈利。
三、提供安全的場所的功能
隨著現代城市病的問題，清潔的空氣、宜人的環(huán)境則是我們對商業(yè)場所的基本要求，這應該根據城市的不同情況進行不同的設計。在污染嚴重，氣候極端的地區(qū)則是期望封閉的城市空間，但同時在內部塑造自然宜人的空間；在污染較少，氣候溫和的城市則期望是開放的城市空間，同時把自然因素帶入到商業(yè)項目中，增強體驗性。
四、體驗商業(yè)的需求（圖三）
由于受電商的影響，體驗性商業(yè)占的比例在逐步加大，可以到達50%以上。餐飲休閑等目的性消費使商業(yè)朝豎向的發(fā)展提供了可能性，在亞洲，商業(yè)項目的高度可以遠遠超過歐洲常見的兩層、三層商業(yè)。同時歐洲體驗消費的比例也已經由傳統(tǒng)的每個購物中心僅有一個美食廣場，到現在的（如倫敦的Westfield）已經擴大到占整體面積的25％。
圖三：今典紅樹林三亞灣電影工坊，2014年建成
五、品牌的重要性
購物中心本身的品牌起到越來越重要的地位，如萬達（圖四）、英國的John Lewis和Westfield等等。這些購物中心強調本身的品牌作用，此類項目不再以強調提供給租戶任何的戶外廣告展示，轉而強調商業(yè)項目本身的品牌。
圖四：萬達長春，2013年建成
六、服務的重要性
現代商業(yè)往往忽視服務及物業(yè)管理的作用，就像任何一個城市中心一樣，通過活動管理塑造一個有活力的城市空間，對吸引消費者是至關重要的，同時在商業(yè)項目中良好的服務也能夠為項目吸引大量的人群。
當然，想要實現一個成功的城市商業(yè)項目，城市的宜人空間的塑造及滿足商業(yè)本身的基本訴求是必須的。同時任何成功項目還必須考慮可持續(xù)發(fā)展——自然可持續(xù)發(fā)展、社會可持續(xù)發(fā)展和經濟可持續(xù)發(fā)展三個方面都應該得到充分的體現。綜上所述，我們希望塑造有活力且宜人的城市商業(yè)空間，能為解決現代城市商業(yè)的發(fā)展提供一個解決問題的方法。
作者簡介：
楊 振
赫斯科中國區(qū)總經理 /博士
英國建筑及城市設計博士學位 | PhD in Architecture and urban design, UK
城市設計碩士學位 | Master in Urban design
建筑學學士學位 | BArch in Architecture
國際購物中心協會會員 | Member of ICSC
中英商會會員 | Member of CBBC
擁有英國紐卡斯爾大學城市設計和建筑學博士學位，楊振博士是赫斯科項目團隊中的核心人物。具有在英國近十年的工作學習經歷，以及國內豐富的研習以及實踐支撐，賦予他富有遠見的國際視野、詳盡扎實的項目經驗積淀，以及深層次的本土文脈理解。對于商業(yè)發(fā)展的趨勢、商業(yè)設計本身擁有豐富成功經驗和獨到見解，楊振博士擅長協助甲方充分挖掘項目的商業(yè)價值, 是商業(yè)流線規(guī)劃方面的專家。
楊振博士主持了眾多具有影響力的城市核心商業(yè)項目，如英國倫敦Ealing Broadway綜合體項目，英國Beechwood Place商業(yè)項目, 英國Tyne Mouth住宅項目，越南胡志明港口規(guī)劃，上海世茂商都，萬達長春，鄭州錦繡城，開封老城更新項目，上海禹洲城市綜合體項目等。其中越南胡志明港口項目由越南政府出資，以新型商業(yè)港的開發(fā)以及整片港口區(qū)域的復興，對胡志明市的振興乃至越南經濟發(fā)展起到重大作用。
除日常事務外，楊振博士同時負責公司商業(yè)設計研發(fā)，并統(tǒng)籌公司和外部的投資與基金，與本地和國際開發(fā)商、零售商、綠色建筑研究機構以及行業(yè)協會等形成戰(zhàn)略合作關系，共同打造優(yōu)質的商業(yè)項目設計。2004年加入赫斯科，2009年來到中國并負責在北京創(chuàng)建中國分公司，目前楊振博士任赫斯科中國董事總經理。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。