李宇嘉：房地產(chǎn)仍是需求側(cè)適度發(fā)力重要選擇

1-4月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)日前發(fā)布，房地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀。前4個(gè)月，商品房銷售面積同比增長36.5%，創(chuàng)歷史同期最高增速，比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。4月，商品房銷售面積1.17億平米，再創(chuàng)歷史單月成交新高，同比增速從3月的37.7%升至44.1%。

4月份，20個(gè)二線城市新房成交2206萬平米，再創(chuàng)單月新高，同比上升了78.8%。而且，二線城市出現(xiàn)了普漲態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份東中西部商品房成交面積同比增速分別提高了3.0、6.7和0.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示二線城市集中的中部反彈更明顯。同時(shí)，東部重點(diǎn)城市周邊及三四線城市樓市也開始回升。

前4個(gè)月樓市銷售火爆，帶動(dòng)庫存下降。繼3月待售面積減少415萬平米后，4月待售面積又減少826萬平米，這是自2014年7月確立樓市“去庫存”主題后，庫存第一次連續(xù)2個(gè)月下降，而住宅待售庫存已經(jīng)低于2015年底的規(guī)模。商品房待售面積同比增速已連續(xù)13個(gè)月下降，由2014年10月28.4%的最高值下降至今年4月的10.7%。今年以來，庫存過大省市均出臺緊縮土地供應(yīng)措施，“隱性”庫存開始縮減，下半年待售庫存有望進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長甚至是零增長。

銷售火爆和庫存減少，帶動(dòng)重點(diǎn)城市“補(bǔ)庫存”。截止到上周末（5月15日），一線城市庫存消化周期為7.2個(gè)月，重點(diǎn)二線城市庫存消化周期僅6.2個(gè)月，均低于12個(gè)月的正常庫存周期。南京、廈門、蘇州和合肥等熱點(diǎn)城市庫存周期在3個(gè)月左右，南京庫存周期僅2.5個(gè)月。因此，重點(diǎn)城市“補(bǔ)庫存”如火如荼，二線城市土地市場近期異?；鸨?，很重要的一個(gè)原因就在于此。

重點(diǎn)城市“補(bǔ)庫存”，加上5月1日全面“營改增”，推動(dòng)新開工大幅增長。1-4月，房地產(chǎn)新開工面積同比增長21.4%，創(chuàng)2011年11月以來累計(jì)最高增速。受重點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足影響，4月新開工增速從3月的26.9%小幅回落1個(gè)百分點(diǎn)至25.9%。近期，國家發(fā)改委要求，重點(diǎn)城市要增加住宅用地供應(yīng)。4月份，二線代表城市土地成交面積和金額同比分別增長28%和247%。隨著重點(diǎn)城市土地供應(yīng)增加，加上開發(fā)商推盤意愿強(qiáng)烈，二季度新開工將繼續(xù)快速增長。

銷售端持續(xù)向好、庫存下降和新開工增長，推動(dòng)房企積極“拿地”。1-4月，開發(fā)商土地購置面積同比下降6.5%，降幅比1-3月收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)，自2014年11月以來首次收窄至個(gè)位數(shù)，土地市場觸底反彈明顯。其中，二線城市土地市場異常火爆。4月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額1495億元，同比增加77%。其中，二線城市土地出讓金1176億元，占比近80%，同比增長247%。4月份，二線城市土地成交樓面均價(jià)環(huán)比上漲53%，同比更是暴漲180%，平均溢價(jià)率65%，同比上升54%。相比，4月一線城市土地溢價(jià)率僅為2%，同比下降31%。

目前，樓市資金環(huán)境全面向好。首先，前4個(gè)月，開發(fā)商到位資金累計(jì)同比從一季度的14.7%上升至16.8%，創(chuàng)2014年以來新高；其次，房貸利率繼續(xù)創(chuàng)新低。有報(bào)告顯示，4月35個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸平均利率4.52%，較去年同期的5.74%大幅下調(diào)1.22個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。二套房貸利率5.39%，與上月持平，較去年同期的6.51%降低1.12個(gè)百分點(diǎn)。資金面向好和“去庫存”主題不變，樓市下游銷售將繼續(xù)上攻，而補(bǔ)庫存將帶動(dòng)上游拿地、新開工和開發(fā)投資繼續(xù)增長。

筆者認(rèn)為，未來制約樓市上下游全面回升的因素有三方面，一是去年上半年低基數(shù)效應(yīng)的消失，下半年主要指標(biāo)增幅或有所回落。

二是房價(jià)地價(jià)快速上漲對需求的擠出及投資需求泛濫。近幾個(gè)月二線城市樓市回暖，與一線城市高房價(jià)、調(diào)控收緊，投資需求轉(zhuǎn)向二線城市有關(guān)，比如毗鄰深圳的東莞和惠州、北京周邊的“北三縣”、上海周邊的昆山、無錫等，投資需求（非自住買房）占比在40%-80%。前4個(gè)月，銷售金額增速比銷售面積增速高出20個(gè)百分點(diǎn)，顯示房價(jià)在快速上漲。

三是近期二線熱點(diǎn)城市或?qū)?shí)施緊縮措施，這也對樓市向上形成抑制。但從4月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，工業(yè)增加值、社會零售總額及1-4月的固定資產(chǎn)投資增速全線回落，經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)猶存。由此，樓市和基建“托底”經(jīng)濟(jì)的功能未變，特別是樓市在緩沖制造業(yè)下滑、緩減去產(chǎn)能陣痛、供給基建項(xiàng)目地方配套資金上，仍舊是需求側(cè)適度發(fā)力的重要選擇。而且，包含政府債務(wù)融資，4月份的社會融資增速高達(dá)17.2%，資金并未緊縮，樓市供銷兩旺局面不改。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。