需求被消耗市場成交降溫 北京二手房價格現(xiàn)松動

自4月底開始，二手房的網(wǎng)簽量有著較為明顯的下滑趨勢。盡管在這樣的背景下，二手房的需求量依舊保持在較高的位置，這也讓北京的二手房市場在后續(xù)的表現(xiàn)仍有沖高的可能性。

需求被消耗市場成交降溫

來自北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月12日，二手住宅網(wǎng)簽1035套，較之11號增加56套。這亦即4月底后，出現(xiàn)的首次反彈。

事實上，數(shù)據(jù)中顯示的二手房市場已經(jīng)自4月底有了明顯的下滑。據(jù)統(tǒng)計，進入5月以后，北京全市二手住宅工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套，5月3-6日的網(wǎng)簽套數(shù)分別為777、918、994、958，這是自3月9日以來，首次出現(xiàn)工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套的情況。

數(shù)據(jù)顯示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的網(wǎng)簽量一直處于1000套以上。其中，3月中下旬多個工作日的網(wǎng)簽量連續(xù)高于1500套，并最終使3月全月的二手住宅網(wǎng)簽量突破了3萬套大關(guān)。隨著市場的降溫，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽量開始下降，工作日網(wǎng)簽量均位于1000-1500套之間。進入5月后，市場持續(xù)降溫，工作日網(wǎng)簽量再度回落，目前已經(jīng)連續(xù)4個工作日低于1000套。

對于此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認(rèn)為，2015年330新政以后，北京二手房市場在一系列利好政策的刺激下持續(xù)升溫，尤其是去年10月以后，股市資金的流入進一步推高了市場，使得市場一直處于大熱狀態(tài)，并一直延續(xù)到2016年春節(jié)后。不過，市場的持續(xù)高溫也極大的透支了市場需求，加上北京的樓市政策一直從嚴(yán)趨緊，北京二手房市場的實際交易量自第十周（2月29日）開始便已經(jīng)出現(xiàn)下滑，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場有一定滯后性，所以二手住宅的工作日網(wǎng)簽量在4月份開始回落，進入5月后又再次下降。

胡景暉表示，持續(xù)一年的市場高溫已經(jīng)消耗了北京二手住宅的大部分需求，市場開始顯現(xiàn)出后勁不足的狀態(tài)。未來北京二手房市場或?qū)⒗^續(xù)降溫，網(wǎng)簽量將逐步回歸至往年的正常水平，房價也將逐步企穩(wěn)。

漲幅在縮小議價空間增大

盡管二手房成交出現(xiàn)了下滑，但對于后市來說，卻依舊保持著量價齊漲的可能性。但由于市場的火爆，業(yè)主對于價格都很堅挺，議價空間十分有限。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從議價空間變動情況來看，2016年一季度，北京市二手住宅議價空間為1.6%，位歷史最低水平。議價空間的下降說明業(yè)主對市場未來趨勢的樂觀態(tài)度由此而產(chǎn)生的扛價心理，在買賣關(guān)系中，買方處于明顯的弱勢。業(yè)主臨時漲價的情況，在實際交易中屢見不鮮。

此外，支持高成交量的背后是巨大的新增房源和客源。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度北京市二手住宅新增房源量環(huán)比上升30.5%，同比上漲49.8%;新增客源量環(huán)比上升18.1%，同比上漲35.5%。季度新增房、客源量均居于歷史最高位，市場供需旺盛。另據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，北京市二手住宅新增房客源比4.5，甚至低于2014年4季度，主要原因是二手房市場改善性需求的大幅上升，特別是“賣一買一”的換房需求占據(jù)主流。大量的換房客戶也帶動了這輪旺盛的供需。

事實上，對于二手住宅市場來說，雖然5月份第一周網(wǎng)簽量跌破4000套，在客戶的觀望周期內(nèi)市場成交規(guī)模縮小，為2016年以來的最低值，但是成交均價依舊沒有下降，維持在4萬元/平方米以上的范圍。其中，在5月成交最低的時間內(nèi)，成交均價卻保持在40667元/平方米，環(huán)比上漲1.7%。

對此，鏈家研究院認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性因素影響了成交均價，北京城六區(qū)的成交占比上漲0.5個百分點。

但更值得關(guān)注的是，目前二手房的議價空間正在增加。據(jù)了解，目前二手房市場新增房源掛牌價雖然連續(xù)3周上漲，但是漲幅在逐漸縮小，5月第一周新增房源掛牌價環(huán)比增幅不足0.1%，可見誠意出售的業(yè)主占比在增加，報價在逐漸向市場價靠攏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。