又見地王熱：政策收緊仍難阻土地市場升溫

又見地王熱房價會不會再走高？

熱點城市政策收緊仍難阻土地市場升溫

羊城晚報記者趙燕華實習(xí)生丘淑嵐

在大部分人的預(yù)想中，調(diào)控升級的一線城市必會迎來一段沉寂期。令人意外的是，4月以來，北上深樓市銷售雖有所降溫，但土地市場升溫又再次引發(fā)社會關(guān)注，多地出現(xiàn)地王。盡管地王現(xiàn)象不完全代表未來市場售價，但業(yè)內(nèi)擔(dān)心，如果這種現(xiàn)象集中出現(xiàn)，未來房價或會受到影響。

值得注意的是，日前國土資源部下發(fā)《關(guān)于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》，明確要求對建設(shè)用地的總量和強度進行雙控。業(yè)內(nèi)人士分析認為，這是政府收緊土地供應(yīng)量的信號，可能會對未來地價造成一定影響。

現(xiàn)象土地市場升溫

近期地王頻出。就在18日的拍賣中，上海周浦純住宅地塊由保利以54.5億殺出重圍奪得，可售住宅樓板價5.45萬/平方米，這意味著保本售價將高達7.9萬/平方米！再度刷新了上周泗涇6萬/平方米保本價地王。本次參加競拍的開發(fā)商多達37家，也創(chuàng)下上海最多開發(fā)商競拍紀錄。

5月5日，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓，經(jīng)過近3個小時的角逐，三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/㎡、3.52萬/㎡、3.57萬/㎡的單價，均刷新各自區(qū)域“地王”價格。

同樣是5月5日，在杭州，陽光城以19846.39元/㎡的樓面價刷新杭州市蕭山區(qū)的紀錄，成為蕭山地王。

5月11日，上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權(quán)拍賣會，奉賢區(qū)、松江區(qū)三幅純宅地分別被象嶼聯(lián)合體、格力、融創(chuàng)以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的單價拿下，成交溢價均超過100%，且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價格。

無論北京還是上海，全部“面粉貴過面包”，按照上述的樓面價格，這些土地至少需要打造6萬/㎡的產(chǎn)品，地產(chǎn)商才可以回本。

分析指出，一二線地王頻繁出現(xiàn)，從北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度出現(xiàn)了多宗地王。中原地產(chǎn)研究部16日發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，合計一線二線熱點的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地塊大部分為地王。

地價迅速猛漲已引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂。對于最近土地市場火熱的長三角，就連一向宣稱“不怕死”的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也表示擔(dān)憂：“這么多年了，蘇州的房價一直是在2萬元，南京的房價都沒有超過3萬元，一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元，這個肯定是不對的。”在他看來，這一輪地價漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。

探因齊奔熱點城市房企投資取向太趨同？

政策收緊，為何依舊地王頻出？有地產(chǎn)研究機構(gòu)分析，投資價值認知嚴重趨同，熱點城市政策收緊仍難阻土地市場火熱。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認為，市場預(yù)期是引起地價上漲的一個重要原因。中國人民大學(xué)教授劉元春則表示，開發(fā)商拼命搶地與土地供應(yīng)相關(guān)聯(lián)。

記者注意到，近期新出讓地塊體量中等偏小，地方政府嚴控單宗地塊體量，甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓，這在一定程度上加劇了重點一二線城市土地市場競爭。

業(yè)內(nèi)專家分析，在樓市步入白銀時代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

值得注意的是，囿于重點一、二線城市土地市場競爭過于激烈，土拍市場出現(xiàn)一個顯著特征：大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企閉眼拿。

觀點地王頻出局面不會持續(xù)

而日前國土資源部明確要求加強和改進土地計劃管理，對建設(shè)用地的總量和強度進行雙控，一線城市有可能減少住宅用地供應(yīng)，導(dǎo)致后續(xù)市場將出現(xiàn)供應(yīng)短缺的風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，在土地供應(yīng)不足、需求持續(xù)旺盛的大背景下，一線城市未來或有更多“地王”誕生。

“地王”現(xiàn)象一方面反映的是地產(chǎn)商對土地的饑渴，另一方面也是未來房價的預(yù)兆。而這種地王繁現(xiàn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場預(yù)期升溫。

分析認為，“地王”的出現(xiàn)往往被視為房價上漲的信號，會刺激購房者的恐慌情緒，使之加速入市。如果房企和二手房業(yè)主選擇觀望的話，就會拉大供需缺口，醞釀新一輪上漲。目前看來，這種情況很有可能出現(xiàn)。

不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，一線城市、部分核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面不會一直持續(xù)。京滬深出臺樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑；盡管部分核心二三線城市樓市火爆，但三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。