杭州樓市銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)：供應(yīng)量充足 預(yù)期更理性

“作為我們浙江，去庫(kù)存我們?nèi)匀话阉鳛椋?016年的）一個(gè)任務(wù)。”“要把房?jī)r(jià)的穩(wěn)定作為政府工作的目標(biāo)。”就在今年3月，浙江省住建廳廳長(zhǎng)錢(qián)建民在接受中新網(wǎng)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)曾表示，去庫(kù)存同時(shí)要將房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間，不能放任房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。

幾個(gè)月過(guò)去，作為浙江省會(huì)城市杭州，杭州的樓市現(xiàn)狀如何？5月份閉幕的杭州市第十六屆人居展上，觀(guān)展總?cè)肆髁?1萬(wàn)余人次，達(dá)成商品房（含住宅、非住宅）意向1508套，預(yù)定549套，面積7.8萬(wàn)平方米，簽約147套，面積2.3萬(wàn)平方米……

同上屆人居展預(yù)定30套、成交89套的數(shù)據(jù)相比，今年人居展的增長(zhǎng)十分明顯，并且創(chuàng)下了近五年人居展成交新高。

杭州樓市銷(xiāo)售量不斷上漲，房?jī)r(jià)也是穩(wěn)步增長(zhǎng)，但是與蘇州、南京等城市不同的是，其漲幅仍在可控區(qū)間，呈現(xiàn)“銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。

在專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，充足的供應(yīng)量、趨于理性的市場(chǎng)、政府的宏觀(guān)調(diào)控等是杭州房?jī)r(jià)未非理性上漲的原因，未來(lái)政府還需采取控地、設(shè)置房?jī)r(jià)收入比等，讓房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)定。

杭州樓市呈“銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)

“反正這半年業(yè)績(jī)超過(guò)去一年業(yè)績(jī)吧。”杭州一中介孫正偉近來(lái)相當(dāng)忙，他向記者透露，本月業(yè)績(jī)還不錯(cuò)。

正如孫正偉所說(shuō)，杭州樓市目前一路高歌，銷(xiāo)售量不斷上漲。

2015年杭州樓市就交出了一份令人滿(mǎn)意的答卷：新房成交127176套，刷新市區(qū)年度銷(xiāo)量歷史紀(jì)錄；市區(qū)成交金額首破2000億元，創(chuàng)了新高。

進(jìn)入2016年以來(lái)，杭州樓市一路高歌猛進(jìn)。杭州透明售房研究院數(shù)據(jù)顯示，其中，4月杭州全市新建商品房成交再破2萬(wàn)套，為歷史以來(lái)單月成交次高水平，其中4月29日成交1404套，再度刷新歷史單日成交最高紀(jì)錄。

春江水暖鴨先知。人居展現(xiàn)場(chǎng)，杭州綠城翡翠城樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員也告訴中新網(wǎng)記者，三、四月份杭州樓市太火爆了，5月份以來(lái)稍有放緩，但也還不錯(cuò)。

不僅是杭州，全國(guó)多個(gè)城市都迎來(lái)了賣(mài)房的“春天”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.60億平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，增速比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高30個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額2.77萬(wàn)億元，增長(zhǎng)55.9%，增速比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高41.5個(gè)百分點(diǎn)。

由此不難看出，中國(guó)商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，去庫(kù)存已經(jīng)取得初步成效。

然而，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)暴漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的4月70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市，成為房?jī)r(jià)上漲先鋒，甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲“四小龍”，分別是合肥、廈門(mén)、南京和未被列入統(tǒng)計(jì)的蘇州。

以南京為例，南京新建商品住宅價(jià)格4月同比漲幅高達(dá)22.6%，僅次于深圳、上海。1年前，3萬(wàn)元/平米的房?jī)r(jià)在南京還屬于改善板塊的價(jià)格，隨著房?jī)r(jià)的一路猛漲，南京八大板塊房?jī)r(jià)都已開(kāi)始“觸3”。

為了遏制樓市出現(xiàn)“高燒”，上海、深圳、南京和武漢等一二線(xiàn)城市密集出臺(tái)了房地產(chǎn)新政，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在歷年多次的房?jī)r(jià)“瘋漲”期中，杭州每每不“缺席”，與北上廣深齊頭并進(jìn)。但是，這一輪漲價(jià)潮中，杭州顯得格外理性。

數(shù)據(jù)顯示，杭州房?jī)r(jià)連續(xù)13個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)。今年一季度杭州市商品房成交均價(jià)為16489元/平方米，相比“3·30”新政前2015年一季度的15595元/平方米，上漲5.7%。

5.7%的杭州遠(yuǎn)比南京的22.6%要理性許多。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，杭州房?jī)r(jià)上漲穩(wěn)健，并處可控區(qū)間，未現(xiàn)非理性上漲。

“和上海、北京等包括南京這些城市比的話(huà)，杭州的漲幅還沒(méi)有那么大，杭州在2010年之后，調(diào)整了一共5、6年，現(xiàn)在按照我們的監(jiān)測(cè)大概有10%左右的上漲，我們認(rèn)為這是一個(gè)合理的價(jià)格修正和一個(gè)波震的階段。”杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接表示。

“雖然浙江房?jī)r(jià)連漲13個(gè)月，不過(guò)2015年內(nèi)的上漲，可以看作基于之前降價(jià)的恢復(fù)性‘補(bǔ)漲’。”杭州雙贏(yíng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳也認(rèn)為，浙江在上一輪調(diào)控中相對(duì)其他省份受的影響更大。

“對(duì)于（杭州）市中心來(lái)說(shuō)，高庫(kù)存確實(shí)已經(jīng)不是問(wèn)題了，因?yàn)槭袇^(qū)去化周期已經(jīng)是8.2（個(gè)月）了，未來(lái)要做的可能是防止主城區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲。”杭州市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處工作人員王麗華向記者坦言，目前杭州房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，并沒(méi)有出現(xiàn)像蘇州、南京一些城市的非理性上漲現(xiàn)象。

于是，問(wèn)題來(lái)了，同樣是銷(xiāo)售量上漲，在其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)非理性上漲時(shí)，為何杭州還能保持“銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)”？

房屋供應(yīng)量充足樓市預(yù)期更理性

“這個(gè)（銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)）和（杭州）前期、未來(lái)的庫(kù)存都是有一定關(guān)系的，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是一個(gè)誘導(dǎo)因素，但是最根本的還是供求關(guān)系。”談到杭州在這一輪漲價(jià)潮中能夠保持理性的原因，王麗華認(rèn)為，跟杭州原先的高供應(yīng)量有關(guān)。

的確，就在去年年底，庫(kù)存處高位仍是杭州樓市的“心頭病”。

2015年杭州共成交125558萬(wàn)套房源，截至2015年12月30日，杭州市商品房庫(kù)存167231萬(wàn)套。以這樣的去化速度，消化剩余庫(kù)存需要16個(gè)月。

相比之下，南京市也連續(xù)數(shù)月成交破萬(wàn)套，庫(kù)存卻僅有5萬(wàn)多套，消化這些庫(kù)存僅需半年時(shí)間。

方張接認(rèn)為，供求關(guān)系決定了房?jī)r(jià)市場(chǎng)，其中杭州具備很大的供應(yīng)量，所以呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，而深圳、上海等地庫(kù)存量沒(méi)杭州大，所以杭州房?jī)r(jià)上漲相對(duì)平穩(wěn)一些。

杭州科地資本集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)陳剛也認(rèn)為，杭州能夠保持銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)，與其之前的供求關(guān)系有關(guān)，“政府土地供應(yīng)節(jié)奏控制得比較好，房產(chǎn)庫(kù)存適中。”

“主要還是市場(chǎng)自身的因素造成的，是由于供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)造成的。”中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生告訴記者，杭州整個(gè)庫(kù)存結(jié)構(gòu)比較合理，庫(kù)存的去化周期在逐月地下降，整個(gè)市場(chǎng)的短期的月份供求結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。

現(xiàn)如今，杭州庫(kù)存量繼續(xù)保持回落狀態(tài)，庫(kù)存總量也已下降到15萬(wàn)套以下。

隨著銷(xiāo)量的逐步增加，供應(yīng)量減少，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲？

這一說(shuō)法，許多專(zhuān)家及業(yè)內(nèi)人士無(wú)法給出精準(zhǔn)的答案，但是就目前而言，大漲短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。

方張接就直言，杭州目前整體庫(kù)存的絕對(duì)數(shù)量仍較高，整個(gè)市區(qū)住宅還需要8、9個(gè)月的去化周期，短期不會(huì)出現(xiàn)快速上漲的階段，穩(wěn)中有漲的格局還是會(huì)延續(xù)。

“杭州目前的價(jià)格上漲還是在可控范圍內(nèi)。”高院生說(shuō)，未來(lái)杭州房?jī)r(jià)主要還是受市場(chǎng)供求關(guān)系、人口因素、土地控制等影響。

“現(xiàn)在市場(chǎng)成交已經(jīng)恢復(fù)了，庫(kù)存下降了，價(jià)格沒(méi)有大幅度上漲，目前的狀態(tài)還是比較健康的。”正如高院生所言，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為目前杭州樓市較為健康，但未來(lái)走勢(shì)也需關(guān)注。

除了高供應(yīng)量，章慧芳認(rèn)為，房?jī)r(jià)基數(shù)也是一個(gè)原因，杭州總體房?jī)r(jià)基數(shù)較高，被稱(chēng)為1.5線(xiàn)城市，而南京此前房?jī)r(jià)基數(shù)比較小，去年以來(lái)跟杭州的差距越來(lái)越近，部分房?jī)r(jià)還超越了杭州。

此外，杭州樓市趨于理性也被認(rèn)為是其中一個(gè)原因。

一位六年前在杭州城西置業(yè)投資的溫州商業(yè)錢(qián)先生向記者吐槽，當(dāng)年高位吃進(jìn)，本來(lái)想短期拋盤(pán)，結(jié)果因?yàn)闃鞘行星椴缓茫簧钌钐桌巍?/p>

今年4月，錢(qián)先生因?yàn)橘Y金緊張，無(wú)奈虧本拋售。“杭州樓市經(jīng)過(guò)了幾輪炒房客的磨礪，市場(chǎng)比較成熟了，暴漲的空間不大，未來(lái)不會(huì)考慮繼續(xù)在杭州投資買(mǎi)房了。”

章慧芳說(shuō)，杭州樓市經(jīng)歷過(guò)大漲和大跌，投資客感覺(jué)到此輪杭州房?jī)r(jià)的上漲沒(méi)有持續(xù)性，很多人幾年前買(mǎi)的房子現(xiàn)在還沒(méi)有解套，所以此番購(gòu)房心理更加成熟，但是也不排除未來(lái)房?jī)r(jià)再繼續(xù)上漲后購(gòu)房者會(huì)失去理性。

“杭十條”控土地供應(yīng)房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)市場(chǎng)民心

“（房?jī)r(jià)）絕不是可以放任的市場(chǎng)行為。”錢(qián)建民曾表示，房?jī)r(jià)高意味著生活成本高、創(chuàng)業(yè)成本高，人才就很難集聚，所以對(duì)房?jī)r(jià)收入比過(guò)快增長(zhǎng)，各地應(yīng)建立預(yù)案，到了警戒線(xiàn)，就要進(jìn)行調(diào)控。

在專(zhuān)家看來(lái)，杭州樓市此番保持銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)，與政府的宏觀(guān)調(diào)控不可分割。

“杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是一直堅(jiān)持以市場(chǎng)客觀(guān)規(guī)律為導(dǎo)向，但是出臺(tái)去限購(gòu)之類(lèi)的政策，（我們）反應(yīng)都非?？?。”王麗華說(shuō)道。

幾年來(lái)，杭州一直努力通過(guò)市場(chǎng)手段和政府行為進(jìn)行去庫(kù)存。

2月29日，杭州市政府辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“杭十條”）。其中涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、推進(jìn)住房保障貨幣化、促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境等方面。

記者看到，“杭十條”中第一點(diǎn)就提到了加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃管理和統(tǒng)籌引導(dǎo)，其中提到，對(duì)商品住宅供應(yīng)明顯偏少、房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域，加大商品住宅用地供應(yīng)，對(duì)商品住宅供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停商品住宅用地供應(yīng)。

“（‘杭十條’）對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)有把握，供不應(yīng)求的地方適當(dāng)放松土地供應(yīng)。對(duì)去庫(kù)存需求大的地方，適當(dāng)控制土地供應(yīng)。要把庫(kù)存數(shù)量降低，關(guān)鍵是周邊公共服務(wù)的配套、公共設(shè)施的配套。”杭州市長(zhǎng)張鴻銘曾表示，實(shí)踐證明凡是附近配套齊全的地方，就不會(huì)出現(xiàn)需要去庫(kù)存的情況。

“（銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)）其實(shí)是和‘杭十條’（等）一系列政策是有一定關(guān)系的。”王麗華說(shuō)，其中“杭十條”中，涉及土地那一條就表明，對(duì)庫(kù)存量高的減少供地，對(duì)庫(kù)存量低的增加供地。

在房產(chǎn)商陳剛眼里，“杭十條”也的確起到了一定作用，它從土地、信貸、公積金、稅收等方面比較全面地進(jìn)行政策引導(dǎo)，進(jìn)一步降低了購(gòu)房者購(gòu)房的門(mén)檻，拓寬了市場(chǎng)需求空間，起到統(tǒng)領(lǐng)全局、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

據(jù)了解，“杭十條”由杭州房管局起草，各個(gè)職能部門(mén)參與共同完成。

王麗華介紹，對(duì)于樓市，政府還采取了因城施策、區(qū)域分化的原則，其中，對(duì)于不同庫(kù)存量的地區(qū)采取了精細(xì)化調(diào)控，比如今年杭州市政府成立了一個(gè)土地聯(lián)動(dòng)的協(xié)調(diào)小組，國(guó)土、規(guī)劃、房管等各個(gè)職能部門(mén)一起參與規(guī)劃供地。

“要把房?jī)r(jià)的穩(wěn)定作為政府工作的目標(biāo)。”錢(qián)建民曾建議，地方政府要按照當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平與居民平均收入達(dá)到一個(gè)合理比例，并根據(jù)房?jī)r(jià)收入比確定設(shè)立各地房?jī)r(jià)上漲的警戒線(xiàn)，“房?jī)r(jià)收入比高的地方，可以限制的更嚴(yán)一點(diǎn)。”

浙江省建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)壽歡林接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房?jī)r(jià)收入比是保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的其中一個(gè)因素，目前省里面還在研究相關(guān)政策，現(xiàn)在還沒(méi)有形成正式的文件，形成具體正式的文件以后，由城市自己制定合理的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

浙江包括杭州對(duì)于樓市的理性調(diào)控，也得到了業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。諸多專(zhuān)家認(rèn)為，建立在對(duì)市場(chǎng)良好的認(rèn)知上，政府的調(diào)控很有必要，應(yīng)該多在供給上進(jìn)行干預(yù)，而非行政干預(yù)。

不斷上漲的市場(chǎng)成交量，帶來(lái)的是不一定是房?jī)r(jià)的“不斷上升”。在這一輪樓市大漲潮中，杭州用高供應(yīng)量和宏觀(guān)調(diào)控實(shí)現(xiàn)了“銷(xiāo)旺價(jià)穩(wěn)”，這解決的不僅是培育了健康的樓市，同時(shí)也解決民生大計(jì)，讓城市更加健康地發(fā)展。這種成熟的市場(chǎng)打造對(duì)于中國(guó)其他城市有一定的借鑒意義。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。