房企老總：房價(jià)預(yù)期不等于拐點(diǎn) 是上臺(tái)階中歇歇腳

深圳一個(gè)小區(qū)的房價(jià)下降，這是否說明深圳房價(jià)迎來了拐點(diǎn)呢？

房價(jià)下降有三種可能：第一是住房供大于求，為追求銷量或及早脫手而降價(jià)。第二是遭遇危機(jī)，為率先且快速獲得現(xiàn)金流、渡過難關(guān)而降價(jià)。第三是市場平穩(wěn)，為轉(zhuǎn)移資金而獲利回吐，正如股市中已經(jīng)賺錢的機(jī)構(gòu)或散戶低點(diǎn)入市、高點(diǎn)拋售一樣。顯然深圳不屬于前兩種情況，當(dāng)然也就更不具有標(biāo)志性意義。

市場降溫首先體現(xiàn)在成交量的下降，然后才導(dǎo)致價(jià)格的下降。實(shí)際上導(dǎo)致市場降溫的關(guān)鍵因素有三個(gè)：第一個(gè)是前期的市場火爆導(dǎo)致恐慌性購房，已經(jīng)提前透支了購房需求;第二個(gè)是房價(jià)上漲過快，提高了購房門檻，抑制了購房需求;第三個(gè)是限購和首付比例提高，擠出了剛需、打壓了改善性需求，三者都使得成交量下降，而看房人數(shù)的減少，又降低了房價(jià)繼續(xù)快速上漲的預(yù)期，加上部分開發(fā)商和業(yè)主獲利回吐，以及基于表象的評(píng)論，加劇了市場降量、降價(jià)的預(yù)期。

但是，預(yù)期不等于拐點(diǎn)！

未來市場冷暖更多取決于三個(gè)關(guān)鍵要素：第一，經(jīng)濟(jì)增長是否止跌企穩(wěn)了？過去的歷史證明，經(jīng)濟(jì)越不好，房地產(chǎn)越好。如果經(jīng)濟(jì)增長真的止跌企穩(wěn)了，意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)得以緩慢恢復(fù)，房地產(chǎn)的拐杖價(jià)值就會(huì)下降。在去庫存的大背景下，房地產(chǎn)的投資應(yīng)當(dāng)減少才合乎邏輯，新開工面積應(yīng)當(dāng)逐步減小至少是應(yīng)當(dāng)小于銷售面積才是真正的去庫存，三四線城市更應(yīng)當(dāng)因?yàn)楣┐笥谇蠖鴾p少新開工，一二線城市則因?yàn)橥恋毓?yīng)不足而開工量下降，但事實(shí)上今年1-4月，商品房新開工面積達(dá)到4.3億平方米，還高于3.6億平方米銷售面積，很明顯這是不合理的，說明經(jīng)濟(jì)并未好轉(zhuǎn)。

第二，貨幣政策是否轉(zhuǎn)向?美聯(lián)儲(chǔ)六月份加息預(yù)期逐步提高，可能導(dǎo)致人民幣匯率下調(diào)壓力加大，而貨幣政策有可能放棄大水漫灌式的寬松，今年的M2增速會(huì)下降，預(yù)計(jì)在12%以下，增量大致會(huì)在18-19萬億元，這些因素都會(huì)減弱資產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)快速上漲預(yù)期，延緩改善性購房需求，減少投資性購房需求。

第三是住房用地供應(yīng)是否增加？如果政府繼續(xù)維持“控制特大城市邊界，控制特大城市人口規(guī)模，控制新增建設(shè)用地”的政策取向，而維持甚至減少住房用地供應(yīng)，就意味著一線城市和熱點(diǎn)二線城市的土地拿一塊少一塊，在三四線城市住房供大于求、房企集體回歸一二線城市的情況下，一二線城市土地市場將繼續(xù)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的角力場!必然導(dǎo)致地價(jià)高企、地王頻出，樓市降溫是不可能的。

目前的熱點(diǎn)城市正處于樓市火爆之后的冷卻期，也是房價(jià)快速上漲之后的觀望期，也可以說，是在房價(jià)上臺(tái)階中歇歇腳。未來政策上更應(yīng)當(dāng)趁機(jī)加大住房用地供應(yīng)，才能緩解供求嚴(yán)重失衡的矛盾，讓房價(jià)上漲速度慢一些，這也符合各地政府的需求，更是防范房價(jià)泡沫增長過快帶來破裂風(fēng)險(xiǎn)的必要之舉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。