星展吳淑燕：中國房產(chǎn)庫存最大的是商業(yè)而非住宅

今日，星展（中國）有限公司在上海舉辦“2016洞悉亞洲論壇”。星展唯高達(dá)香港有限公司研究部主管吳淑燕指出：“根據(jù)正規(guī)算法，中國的房地產(chǎn)庫存是3.88年，不是10年，商業(yè)前景其實(shí)比住宅更令人擔(dān)憂。而未來三四年，房價(jià)漲幅預(yù)計(jì)在5%左右，房價(jià)快速上漲的黃金時代已經(jīng)過去了。”

星展中國的數(shù)據(jù)顯示，以目前人口結(jié)構(gòu)、城市化率估算，未來五年，在中國，每年房地產(chǎn)需求量大概維持在11-12億平方米。今年的房地產(chǎn)平均銷量有可能會超過12億，達(dá)到2013年之后的歷史高峰，但這同時意味著明后年需求的前置，所以2017年、2018年的需求可能會往下走。

有關(guān)今年銷量創(chuàng)新高預(yù)期的原因，星展唯高達(dá)香港有限公司研究部主管吳淑燕認(rèn)為這與政策松緊有關(guān)。利率下調(diào)使得國內(nèi)購房者可負(fù)擔(dān)比率（月房貸/月收入）持續(xù)下降，目前這個比率大概在34%左右，創(chuàng)歷史新低。其次，農(nóng)民工買房支持以及棚戶區(qū)現(xiàn)金賠償比率提高，也會對今年銷售提供幫助。

在吳淑燕看來，農(nóng)民工其實(shí)是買得起房的，她指出，假設(shè)今年農(nóng)民工房屋自有率由1%提高到2%（在家鄉(xiāng)擁有一些產(chǎn)權(quán)），其實(shí)已經(jīng)釋放出不少需求。加上政府補(bǔ)貼，大概有38%的農(nóng)民工可以在城里買得起60平方米的房子。假設(shè)政府對于棚戶區(qū)改造的現(xiàn)金補(bǔ)償可以達(dá)到35%（去年是28%），這樣有助于去庫存，對于銷售也會有一定幫助。

在談及房地產(chǎn)庫存問題時吳淑燕說：“根據(jù)正規(guī)算法，中國的房地產(chǎn)庫存是3.88年，不是10年，商業(yè)前景其實(shí)比住宅更令人擔(dān)憂。”以住宅為例，用完工未售土地，加上開發(fā)中的建筑面積，扣掉已經(jīng)賣掉面積，除以每年平均銷售，得出中國現(xiàn)有庫存是3.88年，但如果包括非住宅，這個數(shù)字就是5年，因此，中國庫存最大的是商業(yè)，而不是住宅。

根據(jù)星展中國的測算，在庫存進(jìn)一步走低的情況下，今年房價(jià)的基本走勢：一線城市房價(jià)應(yīng)該會有一個上漲，但上漲幅度不會超過2015年。二線城市今年業(yè)績增長大概在5%左右，但開發(fā)商在二線城市的毛利率，應(yīng)該會繼續(xù)往下走；三四線城市房價(jià)銷售量會往上漲，但房價(jià)依然漲不上去。總體來看未來三四年，房價(jià)漲幅在5%左右，房價(jià)快速上漲的黃金時代已經(jīng)過去了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。