今年以來已產生地王113幅 貨幣超發(fā)或是重要原因

房企跑步入場的“搶地大戰(zhàn)”，就像當下炎熱的氣候，一再升溫。

在土地市場“沉寂”已久的深圳似乎不甘落后———昨日，中國電建和廣州方榮聯合體以82．89億元競得龍華一塊商住地，樓面地價為56781元/平方米，接近甚至超過了周邊在售項目房價，成為深圳年度總價“地王”和龍華區(qū)域“地王”。

這只是今年上半年“地王”頻出的一個縮影。統(tǒng)計數據顯示，截至今年6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的22個重點城市，已產生總價、單價或溢價率“地王”數量達113幅。

鐘情于“地王”的融創(chuàng)、保利、信達、泰禾等房企，為何不惜天價拿地？“地王制造”的背后是真熱還是虛火？

土地市場的狂歡

2016年的土地市場可謂真槍實彈，如果自己錢袋不鼓，都不好意思在拍地現場一展拳腳。據統(tǒng)計，憑借“地王”成為“網紅”的房企融創(chuàng)、保利、信達，今年上半年的拿地金額分別為254．99億元、234.55億元及215.13億元。

觀察土地市場的表現，作為央企的保利地產在上海、南京、合肥、廈門等幾個熱門城市的土地市場高價拿地，制造了多幅“三高”地塊，溢價率最高接近400%。而其為上述4個城市的“地王”項目付出了將近160億元的代價。

保利地產內部一位不愿具名的人士在接受南都記者采訪時透露，“保利之所以選擇在這幾個城市拿地，主要還是看好這幾個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ绱烁叩?a href="http://m.wqcgm.cn/price/" target="_blank">價格的確不在預料范圍之內。”而記者多次致電保利地產發(fā)展研究院院長張亮進行采訪時，對方并無明確表態(tài)。

實際上，除央企當中的典型代表保利之外，民企中向來有“接盤俠”之稱的融創(chuàng)，近年來在土地市場欲備足糧草，錢袋充盈的融創(chuàng)自然不會錯過這場“狂歡”。截至今年5月，融創(chuàng)中國在長三角、珠三角等地不斷豪擲，接連在8個城市陸續(xù)制造出8個“地王”。拿地背后的動因是什么？一名接近融創(chuàng)的業(yè)內人士向記者透露，“現在三四線庫存高企，除了一線也只有二線可拿，一旦看到合適的當然是不惜血本。”

就在融創(chuàng)拿地的風口浪尖，融創(chuàng)中國董秘高曦出現在深圳由鏈家和中信建投共同舉辦的一場分享會上，高曦就“地王”問題表示，“融創(chuàng)對所進入的區(qū)域都有較長遠考量，過去幾年融創(chuàng)2萬元/平方米的地價可以賣出4萬元/平方米，那些2萬/平方米的地過去也是‘地王’，最后都消化掉了。這就意味著現在看來是‘地王’的未來不一定是‘地王’。”會后，南都記者欲進一步采訪高曦，卻被對方告知不方便接受采訪。

“二線城市在上一輪房價上漲中幅度不大，有很大的補漲空間。”華發(fā)證券一名負責人向記者表示，開發(fā)商之所以在這幾個二線城市拿地，最主要還是看好未來房價上漲的預期。

其實，在今年的土地市場上出鏡率最高的，是一家有著央企背景的地產上市公司———信達地產。記者查閱相關資料發(fā)現，信達地產由信達投資有限公司控股，信達資產是國內首家負責收購并經營金融機構剝離的本外幣不良資產的資產管理公司，其實際出資人為財政部。

在多個“地王制造”的背后，信達高調現身，先后以總價123.18億元及58.05億元摘得杭州和上海兩地塊，前者成為2016年截至目前的全國總價地王，后者則以溢價率306.53%破了保利的紀錄，此前保利曾以溢價率296%摘取浦東新區(qū)周浦地塊。

值得一提的是，杭州地塊本來由萬科與信達聯合拿地開發(fā)，而據傳言萬科一方由于無法接受價格太高而中途退出。南都記者就此致電杭州萬科公司相關負責人，對方表示對外界的質疑不否定，但也不作具體回應。

地價高到行業(yè)大佬萬科中途退場？截至6月1日，信達地產今年上半年拿地總金額已接近160億元，而信達在2015年報中的計劃土地投資額僅為80億，這意味著不到半年時間，信達地產在土地市場上的支出已是原計劃的近兩倍。

對于上述問題，南都記者致電信達地產方面相關負責人，對方表示信達屬于體制內的企業(yè)，并不方便接受任何媒體采訪。

而據一位不愿具名的業(yè)內人士向南都記者表示，“信達之所以敢這樣拿地，究其原因，還是其融資成本極低。如果按年2%的利息，一年內土地只要增值6%，就可以覆蓋利息。”

從整體來看，2016年開年以來，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”（高單價、高總價、高溢價率）地塊，扎堆出現在4個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

不難看出，“地王”集中于二線城市。南京萬科一位不具名的內部人士向南都記者透露，主要原因還是一線城市地價太高，企業(yè)只能瞄向了二線城市，“拿了肯定不會錯，但不拿就沒機會。”該人士此前8年均在萬科投資運營部，也曾參與拿地的戰(zhàn)略研究。

此外，綠地、泰禾、萬科、葛洲壩、招商等房企也在土地市場上爭相出手，而更多民企實則望地興嘆。上述人士對記者表示，“不是說民企就不想拿地，而是在經濟實力上的確競爭不過，也更加謹慎。”

泰禾集團內部人士亦向南都記者透露，“每塊地我們都設有一個價格預期，如果價格被推得太高也不會去搶，但土地市場競爭激烈，有時候其實是‘被地王’了。”

面粉與面包誰漲得快？

今年部分二線城市土地市場異?；馃?。克而瑞《2016年全國地王統(tǒng)計數據表格》顯示，截至今年5月，“地王”主要集中在除深圳以外的一線城市（包括廣州的腹地佛山），以及南京、蘇州、杭州、合肥在內的多個二線城市，尤其在二線城市，更將“地王”井噴現象歸結為“黑馬”逆襲。

《4月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數報告》顯示，4月新建住宅平均價格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，一線城市被拋之于后。

2016年的土地市場是真熱還是虛火？一名南京萬科內部員工陳郝（化名）在接受南都記者采訪時坦言，南京出現了大量恐慌性購房，與近期“地王”頻出不無關聯，然而，新一波的“地王”日后如何消化，恐怕是個難題。

根據國家統(tǒng)計局最新公布的4月份全國70個大中城市房價變動情況顯示，新建商品住宅價格與上月相比，上漲最快的三甲是合肥、廈門、南京，價格分別比上月增長了5．8%、5．3%和4．4%．緊隨其后的是上海、杭州、北京和福州，增長率都在3%及以上。

在70個大中城市房價變動中，南京房價已連漲14個月，明顯呈現加速上漲的趨勢。目前南京、廈門的房價同比增速已超過北京，合肥增速已超過廣州。其中南京房價同比漲幅達到22.6%，高居全國第三。

與房價相同，南京的地價也進入瘋狂上漲的通道。“今年5月，河西地王已飆升至45213元/平方米，躍居南京‘地王’，上周末周邊二手房成交20多套，購房者恐慌入市”，陳郝向記者表示。同樣作為一名購房者，他不得不承認，早買比晚買好。

在陳郝看來，這無疑催生出一個問題———恐慌性購房。一方面，地價不斷被推高，導致房價上漲的預期愈演愈烈；另一方面，政府控制供應量導致購房者或投資者擔心未來可能買不到房，大規(guī)模購房潮又倒推房價上漲。

陳郝長期觀察南京樓市，居高不下的房價讓政府部門開始警惕，南京4月份出臺限價令，將年化漲幅限制在8%-12%，物價局把控房價更嚴，開發(fā)商欲報高價被物價局打回。但觀察近期地價漲幅，南都記者查閱歷史資料數據顯示，河西南的樓面地價已在近4年時間里上升了200%，相比去年3月河西南拍出的區(qū)域最高地價漲了3倍。

這也就意味著，在這樣的市場環(huán)境下，比較的不僅是面粉和面包誰更貴，而是面包的漲幅是否能在短期內追上面粉的漲幅。以南京市場為例，房價上漲速度已明顯趕不上地價上漲速度。

做一個簡單比喻，某區(qū)域目前的房價在3.5萬元/平方米左右，而拍出的地價超過4.5萬元/平方米，如果未來一兩年房價能夠漲到6萬元/平方米以上“皆大歡喜”。但如果市場只能接受5萬元/平方米以內的價格，這個空由誰來填？

一份中原地產研究部向南都記者提供的報告顯示，截至5月25日，年內搶地最積極的房企合計拿地金額3887億元，同比增長71.6%；平均成本6283元/平方米，同比增長48.4%．已經公布今年前4月銷售業(yè)績的30家房企，平均售價同比上漲12%．對比之下，地價漲幅明顯超過房價漲幅。

開發(fā)商需要擔心的是如何回本，而投資者則更像是在泡沫中裸泳。“南京政府的限價政策非常靈活，未來怎么調控還要根據市場實際情況。也就意味著地價泡沫也會因為政策的放松而消解掉。”陳郝表示。

“地王制造”背后的邏輯

新城控股副總裁歐陽捷曾公開談及“地王”制造的原因，目前面臨資產荒和“做什么都不賺錢”的市場，能讓國有資產保值增值的項目也很稀缺，在M2泛濫的情況下，一線和熱點二線城市房地產幾乎是能看清的能夠盈利的不二選擇。

前述華發(fā)證券相關負責人則表示，貨幣超發(fā)是一個重要原因。“現階段存在一個現象，大的資產管理公司面臨‘有錢無處投’的難題，可行的投資渠道有限，流向房地產或是更好的選擇。”

晨播私募基金研究機構CEO晨播在接受南都記者采訪時表示，包括私募基金在內現階段大部分仍是投向房地產，2014年以前房地產排在第一位，現在仍位于第二的位置，“基金也在尋找一些優(yōu)質地產項目，特別是在一二線城市。”

華潤證券投資總部總經理劉輝向南都記者表達了自己的觀點，“我們的確會將部分資金投入房地產，從今年較火的幾個二線城市來看庫存周期較短，但這并不意味著區(qū)域是我們關注的重點，相比之下交易對手的資質更加重要。”

值得關注的是，房價是否會在未來隨著地價上漲？剛剛離職國泰君安的分析師任澤平近期表示，房價的上漲，一般來說和M1貨幣的供應具有非常緊密的關系，這就意味著這一輪房價和上漲還沒有結束，可能也接近尾聲。“隨著二三線城市的房地產調控以及需求的釋放，二線城市、三線城市的房價可能在今年下半年或者今年年底見頂，宣告這一輪房地產上漲周期的結束。”

上月，中國社科院發(fā)布房地產藍皮書《中國房地產發(fā)展報告（2016）》指出，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯，但城市分化加劇，個別城市上漲幅度遠超其他城市，導致局部市場價格泡沫明顯，風險概率增加，不利于房地產市場穩(wěn)健發(fā)展?，F階段房地產市場面臨結構供需嚴重失衡，預計2017年樓市或全面下滑。

在“地王”頻出的背后，銀行發(fā)放給開發(fā)商的信貸資金也成為市場關注的熱點。

根據監(jiān)管要求，應該是開發(fā)商通過自有資金拿到拍賣的地塊后，再以這塊地做抵押，銀行才能給開發(fā)商發(fā)放貸款，再投入到下一步的開發(fā)。

昨天，某股份制銀行地產金融部負責人向南都記者表示，實際操作過程中，由于開發(fā)商實力的不同，銀行會有不同處理方式。如果是有實力并且資質較好的開發(fā)商，拿的地價又比較高，那么銀行會給予開發(fā)商一筆貸款去拿地。但是這種情況是不符合監(jiān)管要求的，所以出現的情況比較少或者是通過其他方法去規(guī)避監(jiān)管。

對于開發(fā)商來說，高地價可能為日后埋下定時榨蛋。在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，拿“地王”的企業(yè)也可能自己給自己“下套”，如果房價沒有漲上去必定有人為此買單。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。