保利資本的地產(chǎn)+金融構(gòu)想：八千萬(wàn)撬動(dòng)千億規(guī)模

盡管成立不到半年，保利（橫琴）資本管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利資本”）卻毫不掩飾它的野心。

“公司將立足資本市場(chǎng)，并與各大頂級(jí)金融機(jī)構(gòu)逐步建立合作關(guān)系。”在保利商業(yè)2016年度新品發(fā)布會(huì)上，保利資本法人代表兼總經(jīng)理吳海暉向時(shí)代周報(bào)記者透露，今年，保利資本將獲得資本市場(chǎng)500億元以上的授信額度。未來(lái)公司將對(duì)標(biāo)KKR、黑石等頂級(jí)金融機(jī)構(gòu)，并以千億規(guī)模作為公司遠(yuǎn)景定位。

對(duì)內(nèi)整合保利地產(chǎn)內(nèi)部現(xiàn)有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，對(duì)外并購(gòu)?fù)卣股虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。作為保利地產(chǎn)與保利投資、中金公司共同出資8000萬(wàn)元設(shè)立的私募股權(quán)投資基金，保利資本的設(shè)立，被看成是保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)金融計(jì)劃中的重要一環(huán)。據(jù)悉，保利資本投資范圍將不僅是房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目，未來(lái)將逐步擴(kuò)張至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、海外項(xiàng)目開發(fā)、企業(yè)并購(gòu)等房業(yè)務(wù)布局上。

保利商業(yè)柳楨（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，保利資本是剛成立不久的公司，目前正在逐步建立其經(jīng)營(yíng)管理模式，“未來(lái)保利資本也會(huì)對(duì)商業(yè)提供資金支持，拓展更多商業(yè)項(xiàng)目”。

撬動(dòng)千億規(guī)模

2015年12月10日，保利資本于珠海成立，時(shí)代周報(bào)記者通過(guò)全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，保利資本注冊(cè)資本為8000萬(wàn)人民幣。股東包括保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司、保利投資控股有限公司、珠海泰輝股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、中金正祥（上海）股權(quán)投資管理中心（有限合伙）。其經(jīng)營(yíng)范圍包括資本管理、從事股權(quán)投資、投資咨詢等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

公司人員架構(gòu)方面，保利資本法人代表在2015年12月10日成立之初為劉平，2016年3月4日才變更為吳海暉。值得注意的是，現(xiàn)任保利地產(chǎn)副總經(jīng)理的劉平，在金融及財(cái)務(wù)管理方面具體深厚背景。其曾獲得中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、高級(jí)審計(jì)師等職稱，并取得經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。

而吳海暉則歷任保利長(zhǎng)春副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)，保利（甘肅）實(shí)業(yè)投資有限公司董事，保利（新疆）投資有限公司董事，后調(diào)入集團(tuán)擔(dān)任保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中心副總經(jīng)理，同時(shí)吳還在多家股權(quán)投資合作企業(yè)（有限合伙）擔(dān)任法人代表或高管，在金融和資本管理領(lǐng)域“頗有建樹”。

保利資本團(tuán)隊(duì)是否均由保利地產(chǎn)內(nèi)部抽調(diào)？保利資本李超（化名）在接受時(shí)代周報(bào)記者電話采訪時(shí)表示，之所以先行從保利地產(chǎn)內(nèi)部抽調(diào)擔(dān)任公司要職，“是因?yàn)楸＠Y本在籌建階段的時(shí)候，他們這一批人在地產(chǎn)業(yè)務(wù)這塊比較專業(yè)。保利資本從今年年初就開始大規(guī)模的招聘，目前團(tuán)隊(duì)已基本搭建完成。”他告訴時(shí)代周報(bào)記者，在保利資本內(nèi)部，有一大半的人是從社會(huì)招聘。

對(duì)外投資方面，在完成基本人員籌建的保利資本，迅速開始其全國(guó)布局。2016年3月，保利資本出資3000萬(wàn)元成立西藏博華投資管理有限責(zé)任公司，劉平為董事長(zhǎng)。同月，保利資本與深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司共同出資100萬(wàn)元成立嘉興利安投資管理有限公司，劉平任董事長(zhǎng)，吳海暉任總經(jīng)理。

那么，保利資本叫板美國(guó)規(guī)模最大的上市投資管理公司—黑石集團(tuán)，底氣何在？

吳海暉向時(shí)代周報(bào)記者透露，經(jīng)營(yíng)策略方面，一方面保利資本將充分發(fā)揮并購(gòu)基金、杠桿收購(gòu)等股權(quán)投資基金方式獲得資產(chǎn)權(quán)益，另一方面則是通過(guò)借助ABS、IPO等多元化資本運(yùn)作手段套現(xiàn)權(quán)益資產(chǎn)。“目前公司已初步鎖定一批與產(chǎn)業(yè)契合度高、市場(chǎng)預(yù)期較好的項(xiàng)目，同時(shí)公司正積極推進(jìn)首只股權(quán)投資基金的募集工作，預(yù)計(jì)基金規(guī)模為50億元”。

按照計(jì)劃，接下來(lái)，保利資本將按照“兩縱一橫”區(qū)域進(jìn)行拓展，即京港一線、東部沿海一線、長(zhǎng)江流域一線。

保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長(zhǎng)斌則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，保利資本并不僅僅服務(wù)于保利商業(yè)，同時(shí)服務(wù)于保利的其他產(chǎn)業(yè)。依托保利地產(chǎn)布局在全國(guó)的多個(gè)項(xiàng)目及資金實(shí)力，保利資本確有叫板黑石集團(tuán)的底氣。數(shù)據(jù)顯示，2015年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額1541億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積1218萬(wàn)平方米。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募基金

保利地產(chǎn)為什么要專門成立資本公司？

從外部原因來(lái)看，類似保利資本這樣的私募基金開始大行其道，在建立在目前信托機(jī)構(gòu)紛紛收緊地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大背景下。

隨著信托剛兌危機(jī)事件頻發(fā)，諸如華潤(rùn)在內(nèi)的多家信托公司已收緊甚至?xí)和５禺a(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行，進(jìn)而造成房地產(chǎn)融資渠道收窄。為了獲得更多融資，房企開始紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)基金。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾坦言，相比銀行資金風(fēng)控體系全抵押、全擔(dān)保的嚴(yán)格、繁瑣，私募股權(quán)基金的資金很好運(yùn)用，既不用抵押，又不用擔(dān)保。

“如果單純靠銀行信貸融資、增發(fā)等渠道，資金壓力還是比較大的”易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，但如果和類似保利資本這樣的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，搭建平臺(tái)，進(jìn)而投資相應(yīng)的地產(chǎn)基金和地產(chǎn)項(xiàng)目，將有助于緩解企業(yè)資金壓力且讓企業(yè)后續(xù)戰(zhàn)略擴(kuò)張方面有更大的主動(dòng)性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“地產(chǎn)+金融”另一個(gè)利好就在于多方的資金匯集，容易撬動(dòng)一些大項(xiàng)目的投資。“但其風(fēng)險(xiǎn)在于如果此類資金回收期慢，容易引起各合作方之間意見(jiàn)的沖突和抵觸。”

中信建投房地產(chǎn)研究員陳慎告訴時(shí)代周報(bào)記者，地產(chǎn)和金融行業(yè)這種產(chǎn)融結(jié)合的匹配度是天然的，如陸家嘴集團(tuán)接下來(lái)的計(jì)劃就是要做金融和地產(chǎn)的整合。

“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金對(duì)于房地產(chǎn)投資多為參與開發(fā)環(huán)節(jié)的融資，習(xí)慣于短平快模式，且更偏向于債權(quán)性質(zhì)。”中信建投研究報(bào)告稱，金融的本質(zhì)在于資金的融通，而房地產(chǎn)無(wú)論是從開發(fā)到銷售、從開發(fā)商到購(gòu)房者，每一環(huán)節(jié)都伴生著大量的資金需求，但傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)基于風(fēng)控、政策等要求難以滿足所有融資需求（如銀行對(duì)中小開發(fā)商的惜貸、政策放松之前的二套房貸等），資金供需兩端的匹配度有待進(jìn)一步提高，這也為金融切入房地產(chǎn)領(lǐng)域提供契機(jī)。

時(shí)代周報(bào)記者從保利內(nèi)部了解到，在公司董事會(huì)看來(lái)，資本運(yùn)作對(duì)于企業(yè)發(fā)展有著重大推動(dòng)作用，其2016年董事會(huì)工作計(jì)劃便包括推動(dòng)資本創(chuàng)新，大力發(fā)展房地產(chǎn)基金，探索實(shí)踐商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，運(yùn)用資本手段促進(jìn)養(yǎng)老、商業(yè)、代理、物業(yè)等專業(yè)平臺(tái)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，開拓新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。