熱點(diǎn)城市“地王潮”蔓延 對(duì)未來房?jī)r(jià)影響幾何？

今年以來，一、二線城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊逾百宗。進(jìn)入6月，這股“地王”潮繼續(xù)蔓延，首周僅3天時(shí)間就在北京、深圳等地涌現(xiàn)出12宗“地王”，樓面價(jià)普遍高于周邊區(qū)域房?jī)r(jià)。房企瘋狂拿地的底氣何在？熱門地塊是否注定要走上高端路線？對(duì)未來房?jī)r(jià)影響幾何？

房企搶拍“地王”底氣何在？

二季度以來，一、二線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“地王”遍地開花的景象。有分析認(rèn)為，“地王”頻出有著內(nèi)在必然性，預(yù)計(jì)多個(gè)支撐因素短期不會(huì)消失，至少二季度仍會(huì)持續(xù)。

中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止5月31日，今年全國(guó)土地市場(chǎng)上總價(jià)超過15億的有105宗地塊，國(guó)有房企拿地比例明顯處于歷史高位。北上廣深一線城市和南京、合肥等房?jī)r(jià)漲幅較快的二線城市的熱門地塊均被拍出了高價(jià)。

5月11日，格力地產(chǎn)以樓板價(jià)37675元/平方米拿下上海泗涇地王。5月13日，南京連拍7宗地塊，一日收金近249億元；此后又有保利地產(chǎn)、泰禾、時(shí)代、正榮等企業(yè)于上海、廣州、蘇州、武漢等多個(gè)城市拍出“地王”。兩周后，信達(dá)地產(chǎn)以123億元、溢價(jià)率95.94%搶下杭州濱江區(qū)杭政儲(chǔ)出(2016)9號(hào)地塊；5月30日，合肥再掀土拍“高潮”，12宗地收金96億，其中建發(fā)兩度以溢價(jià)率超340%競(jìng)得相關(guān)地塊。

進(jìn)入6月，土地市場(chǎng)的“高燒”并未戛然而止。中原地產(chǎn)研究報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，僅6月前3天，一、二線城市就出現(xiàn)了12宗“地王”，總成交金額達(dá)到327.5億元。

值得注意的是，就在6月3日北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)還正式掛牌了通州文化旅游區(qū)內(nèi)一宗多功能用地，地塊起始價(jià)高達(dá)87億元，掛牌競(jìng)價(jià)時(shí)間為6月23日，被媒體稱為準(zhǔn)“地王”。

房企近乎“瘋狂”的搶地事件背后有著怎樣的商業(yè)邏輯？對(duì)此，CRIC克而瑞研究認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因主要是房企手中“有錢”了。

CRIC克而瑞稱，一方面是房企融資環(huán)境逐漸寬松，加上此前多次降息使得融資成本越來越低，企業(yè)借此機(jī)會(huì)大舉融資，持有現(xiàn)金普遍出現(xiàn)增長(zhǎng)；另一方面，伴隨樓市回暖、“去庫(kù)存”顯效，多數(shù)房企銷售數(shù)據(jù)大幅增加，促使房企持有的現(xiàn)金量增幅更為明顯。

房企如何承受成本之重？

“地王”頻現(xiàn)從另一個(gè)側(cè)面也反映出，房企投資資金更加充裕，未來競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前三天，20大標(biāo)桿房企拿地金額合計(jì)高達(dá)244.65億，在5月單月拿地突破531億的基礎(chǔ)上，本月繼續(xù)維持高位。包括首開、金茂、雅居樂、龍湖等房企均積極拿地，今年年內(nèi)20大標(biāo)桿房企拿地金額已突破2372億元。

房企“孤注一擲”的高投資能否換回高收益，還要取決于市場(chǎng)走向。

“目前拿地的房企基本是國(guó)企性質(zhì)，這與此類企業(yè)近期財(cái)務(wù)層面可利用資金較多有關(guān)系”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)記者采訪時(shí)表示，相比別的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資依然被看好。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，對(duì)于高價(jià)拿地的企業(yè)，近期關(guān)注焦點(diǎn)在于如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行解套，即如何防范后續(xù)市場(chǎng)降溫帶來的產(chǎn)品定價(jià)困難的問題；同時(shí)此類房企在后續(xù)市場(chǎng)上也會(huì)遇到一些營(yíng)銷困難，項(xiàng)目會(huì)采取多期銷售的模式，即分三期開盤：第一期價(jià)格略低，實(shí)現(xiàn)土地成本回收的效果；第二期價(jià)格略高，實(shí)現(xiàn)部分盈利；第三期快速漲價(jià)，追趕高盈利。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，房企拼搶“地王”開始從國(guó)企蔓延到民企，預(yù)計(jì)2016年的土地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈，企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度也隨之加大。“按照目前地價(jià)超過房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，未來兩年房?jī)r(jià)上漲100%以上，這些地王才能入市”。

地王未來會(huì)否推漲房?jī)r(jià)？

事實(shí)上，熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)的情況已經(jīng)成為當(dāng)下熱門話題，“高價(jià)成交”意味著日后的“高價(jià)入市”。對(duì)于“去庫(kù)存”壓力減弱、房?jī)r(jià)快速上漲的部分二線城市來說，或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

中原地產(chǎn)研究部報(bào)告指出，二線城市已經(jīng)成為此輪“地王潮”的絕對(duì)主力。在今年5月31日前出現(xiàn)的105宗總價(jià)“地王”里，二線城市占比達(dá)74%，其中南京就擁有16宗總價(jià)“地王”。

“樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)已成為常態(tài)，雖然"地王"不完全代表未來市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房?jī)r(jià)很難不受影響”，張大偉直言，特別是現(xiàn)下房?jī)r(jià)快速攀升的南京、合肥、廈門、蘇州，已成為“地王”最密集的二線城市。“如果沒有約束性政策，房?jī)r(jià)未來很可能會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲”。

基于“地王”大量涌現(xiàn)對(duì)樓市的影響，CRIC克而瑞研究表達(dá)了同樣的擔(dān)憂，“這可能直接導(dǎo)致部分城市出臺(tái)"限購(gòu)"政策”。

事實(shí)上，為抑制“地王”蔓延，已有地方政府出臺(tái)了“土地限價(jià)”舉措。5月27日，南京市委宣傳部通過其官方微博發(fā)布消息稱，南京市政府出臺(tái)土地新政，實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，對(duì)報(bào)價(jià)超過限價(jià)的終止土地出讓。南京也成蘇州之后全國(guó)第二個(gè)實(shí)行“土地限價(jià)”的城市。

熱門地塊樓盤全面高端化？

從上述土地市場(chǎng)成交的地塊來看，“地王”不再集中出現(xiàn)在城市中心區(qū)域，像北京、上海近期拍出的“地王”均是此前主要解決剛需的區(qū)域。

中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)6月2日拍出的三個(gè)地塊分別位于中關(guān)村環(huán)?？萍紙@、順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)、延慶新城，從地理位置上看均處于六環(huán)以外，而根據(jù)拍價(jià)，房企要想回本盈利，未來預(yù)期售價(jià)都要在6萬元以上，就現(xiàn)在該區(qū)域的新房均價(jià)來看，已屬于高端豪華住宅價(jià)位。

“未來豪宅化難以避免。”張大偉直言，新上市的商品房定價(jià)未來會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過去認(rèn)為是非豪宅的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。