物管并購的時代邏輯：盈利困境加速擴張進程

花樣年收購萬達物業(yè)一事雖未塵埃落定，但已揭示出物業(yè)管理市場的大變局。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從多個消息源獲悉，就花樣年收購萬達物業(yè)一事，雙方已經(jīng)簽訂意向收購協(xié)議，待敲定最終細(xì)節(jié)之后，可能于近期發(fā)布正式的收購公告。由于萬達物業(yè)管理規(guī)模龐大，這很可能成為迄今為止中國最大規(guī)模的物業(yè)并購案例。

隨著我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，物業(yè)管理市場規(guī)模也日益龐大。分析認(rèn)為，當(dāng)前物管市場極為分散，未來將迎來一個并購整合的過程，不僅類似的收購還會出現(xiàn)，而且會造就物管巨頭。

提前進入整合期

作為房地產(chǎn)業(yè)的一個重要分支，物業(yè)管理行業(yè)近年來發(fā)展迅速。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，自2008年至2014年，我國物業(yè)管理百強企業(yè)所管理的建筑面積由6.7億平方米增至17.5億平方米，復(fù)合年增長率為17.3%；所管理的物業(yè)個數(shù)由4300個增至9400個。

該機構(gòu)認(rèn)為，根據(jù)近3年年均復(fù)合增長率計算，全國未來3年物業(yè)管理市場容量將新增35億平方米。這無疑將形成一個龐大的市場。

中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠提供了另一個視角。他曾在年初向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在中國人的家庭主要資產(chǎn)中，60%是不動產(chǎn)，20%-30%是金融資產(chǎn)。從全國范圍來看，共有16萬個社區(qū)，7.5億居民，250多億平方米的不動產(chǎn)。

但由于物業(yè)管理需要精細(xì)化，且盈利能力欠佳，因此與房地產(chǎn)市場相比，物業(yè)管理市場的發(fā)展相對滯后，且仍處于高度分散狀態(tài)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至2014年底，中國物業(yè)管理行業(yè)中合計有超過7萬家公司，但僅有不到20家公司的合約管理面積超過5000萬平方米。

具體來看，物業(yè)管理公司可主要分為兩類，一類具有房地產(chǎn)開發(fā)商背景，并在很大程度上受益于母公司充足的物業(yè)資源，占總數(shù)比例約80%；另20%則為獨立的物業(yè)管理公司。

這兩種模式都催生出規(guī)模相對較大公司。如2015年10月在香港上市的中海物業(yè)，旗下約有90%的管理面積來自于中海自身開發(fā)的物業(yè)，10%來自外部項目。2015年11月在香港上市的物管公司中奧到家，幾乎100%的在管面積都來自其他開發(fā)商項目。

在此之前，花樣年旗下的彩生活服務(wù)集團在2014年6月登陸資本市場，成為第一家在港上市的物管公司。截至2015年底，彩生活的總合約管理面積達3.22億方，居行業(yè)首位。此外還有東光股份、開元物業(yè)、嘉寶股份等公司分別在新三板上市。

但該行業(yè)的集中度仍被認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，并購整合將成為未來一段時間的趨勢。

中信建投將社區(qū)O2O市場的發(fā)展分為4個階段。其中，2014年到2016年是市場探索期，企業(yè)會陸續(xù)涉足該領(lǐng)域；2017年到2019年是市場啟動期，市場優(yōu)勝劣汰，“跑馬圈地”即在這一階段展開；2020年以后，該市場將分別進入高速發(fā)展期和應(yīng)用成熟期。

目前看來，并購階段已經(jīng)提前到來。今年5月，西南某家房地產(chǎn)公司旗下的物管公司，就曾在業(yè)內(nèi)尋找并購機會，并表露出將該項業(yè)務(wù)做大做強，甚至單獨上市的想法。

按照上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進的觀點，做物業(yè)管理，規(guī)模化經(jīng)營非常關(guān)鍵。相比于做大規(guī)模，樹立行業(yè)權(quán)威，“小打小鬧”的經(jīng)營成本很高，盈利愈加困難。因此，大的物業(yè)公司并購小房企的物業(yè)項目，會成為后續(xù)的主流模式。

O2O成主要贏利點

這便涉及到物業(yè)管理面臨的另一個問題——盈利。在近日的2016年龍湖地產(chǎn)股東會上，董事長吳亞軍就直言：“我不認(rèn)為物業(yè)公司現(xiàn)有的模式未來會非常賺錢，我覺得它的問題還是蠻多的。”

在吳亞軍看來，目前物業(yè)公司模式中，人工成本占到了75%，且每年還在上漲，但物業(yè)費的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項目七八年物業(yè)費都漲不了一成。“物業(yè)公司按照既定模式往前擴張是危險的，必須要通過變革來實現(xiàn)成本的降低。”吳亞軍說。

有分析認(rèn)為，萬達之所以將物業(yè)管理業(yè)務(wù)出售，除因為其并非萬達的核心業(yè)務(wù)之外，還出于物業(yè)管理難以實現(xiàn)盈利的考慮。

有券商人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態(tài)度已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎。其最關(guān)心的問題在于商業(yè)模式，包括盈利模式、財務(wù)報表、發(fā)展前景等實際問題。但在現(xiàn)實中，大部分物管企業(yè)并未形成可持續(xù)的盈利模式。

申萬宏源的報告指出，即使在大型物管公司之間，利潤率也存在顯著差異。彩生活在2015年的毛利率為55%，而同期中奧到家僅為33.3%。該機構(gòu)指出，這種差異主要來源于物業(yè)管理費的兩種不同收取方式--酬金制和包干制。

申萬宏源指出，當(dāng)按照酬金制收取時，可將物業(yè)費按一個預(yù)先厘定的百分比率（通常為10%）記作收益，并以余下管理費用支付開支，因此毛利率通常接近100%；若以包干制進行收取，則需要將收取的物業(yè)費全額記作收益，并將從中支付的開支作為直接經(jīng)營開支，因此毛利率水平取決于公司的議價能力和成本控制能力。

在實踐中，絕大多數(shù)公司傾向于采用包干制收費。而彩生活則主要以酬金制方式收取費用。

但在利潤來源方面，如吳亞軍所說，傳統(tǒng)的物業(yè)管理利潤微薄，盈利前景不佳。目前普遍的做法是，借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，以社區(qū)O2O的形式來實現(xiàn)增值。

今年1月20日在新三板掛牌的嘉寶股份就曾披露，在其收入構(gòu)成中，傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)占70%，但其對利潤的貢獻僅有30%。公司七成利潤來自增值業(yè)務(wù)，包括線上生活家APP、線下生活家配送中心、房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)、前期介入、商業(yè)運營等。

主流觀點認(rèn)為，社區(qū)O2O將成為未來物管行業(yè)的主要盈利點。由于其需要海量的數(shù)據(jù)支撐，因此會反過來加速物管行業(yè)整合。

在現(xiàn)階段，這種整合是資本市場追捧的對象。在花樣年并購萬達物業(yè)一事被曝出后，很多券商對相關(guān)概念進行推薦。其中，彩生活被多家券商給予“買入”評級，中海物業(yè)和中奧到家等也被券商提醒關(guān)注。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。