地價高燒開發(fā)商任性拿地 樓市下半年或進入調(diào)整期

一些城市的土地市場不斷升溫！據(jù)不完全統(tǒng)計，截至5月底，今年全國刷新地價紀錄的賣地成交已達120宗，“高總價、高單價、高溢價”的土地出讓，已成上半年樓市的最顯著寫照。其中，僅5月一個月，全國就出現(xiàn)69宗單價或總價“地王”。在樓市去庫存的大背景下，為什么開發(fā)商仍爭相出手。

【數(shù)據(jù)】一二線城市地價飚升

6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“地王”，經(jīng)過現(xiàn)場直接報價投標(biāo)，最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價拿下，地面價高達56781元/平方米。

而此前一天，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達地產(chǎn)刷新紀錄奪得，這也是該公司一年內(nèi)造的第七個“地王”。

事實上，2016年才剛過一半，卻已經(jīng)被一些媒體冠以“地王年”的稱號。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月一線城市、二線城市誕生39個“總價地王”、81個“樓板價地王”。其中，一線城市出現(xiàn)10個“總價地王”（總價40億元以上）和12個“樓板價地王”（2.5萬元/平方米以上）。二線城市（省會城市及計劃單列市）當(dāng)中，出現(xiàn)29個“總價地王”（總價30億元以上）和69個“樓板價地王”（1.5萬元/平方米以上）。

【探因】開發(fā)商買地是怕“斷糧”

值得注意的是，今年以來部分城市地價紀錄被刷新，超過半數(shù)由地方國企、央企制造。

有業(yè)內(nèi)人士認為，地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背后更大的局是為自己在地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

“開發(fā)商并非不知道高地價的風(fēng)險，但是不拿地就有斷糧的風(fēng)險，是自絕生路，經(jīng)營模式的雷同逼得開發(fā)商硬著頭皮也要拍地。”一位資深業(yè)內(nèi)行家坦言。

不可忽視的另一個原因是，為了去庫存，各地嚴控土地供應(yīng)量。蘇州、南京等城市相繼出臺土地拍賣限價新政，導(dǎo)致土地流拍。再加上購房信貸日漸寬松、企業(yè)融資環(huán)境改善等，一些城市的房子賣得很快，開發(fā)商著急“補庫存”、拍地也“不差錢”，誕生“地王”也就不奇怪了。

【影響】高地價拉高區(qū)域房價

“房產(chǎn)企業(yè)不計成本瘋狂刷地，用如此高成本買下來的地塊，怎么算都很難賺到錢！”不少業(yè)內(nèi)人士直呼不可思議：某些企業(yè)利用融資便利，使用手中充足的低成本貨幣大幅抬高土地價格，最后會否又是老百姓為高物價買單？

“最終房企能否順利回款還是要靠購房者買單，爭相高價拿地的房企能否被下一輪解圍，依然是個未知數(shù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場全面高端化后，未來市場會怎樣很難判斷。

合富地產(chǎn)研究院院長龍斌認為，房價必須是地價的1.5倍左右才可能保證不賠。按照平均開發(fā)周期，2016年多數(shù)地王項目會在2017年下半年到2018年上半年入市，一個城市多個“地王”項目集中入市必然會拉高區(qū)域房價，多少會影響市場銷售速度，增加市場風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)市場屆時供求關(guān)系如何，還是有不確定性，因此在土地競拍中謹慎對待為佳。

【預(yù)期】樓市下半年或進入調(diào)整期

“地王頻出會不會帶來政策的轉(zhuǎn)向，從支持轉(zhuǎn)為抑制？”對此，合富地產(chǎn)研究院認為，國家整體收緊房貸或收緊鼓勵住房消費政策的可能性不高，畢竟不同城市的土地市場分化明顯，地方政府在給高熱土地市場降溫的同時，并不希望土地市場完全冷卻。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調(diào)控政策收緊等因素，一線城市以及熱點二三線城市樓市下半年進入調(diào)整期也是可能的。如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會因此陷入被動的局面。如果未來房價上漲幅度不超過50%，許多“地王”將遭遇入市難的困境，風(fēng)險很大。

一線城市總價地王10個

上海6個

北京2個

深圳2個

一線城市樓板價地王12個

上海8個

北京3個

深圳1個

二線城市總價地王29個

樓板價地王69個

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。