地價(jià)高燒開(kāi)發(fā)商任性拿地 樓市下半年或進(jìn)入調(diào)整期

一些城市的土地市場(chǎng)不斷升溫！據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月底，今年全國(guó)刷新地價(jià)紀(jì)錄的賣(mài)地成交已達(dá)120宗，“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”的土地出讓，已成上半年樓市的最顯著寫(xiě)照。其中，僅5月一個(gè)月，全國(guó)就出現(xiàn)69宗單價(jià)或總價(jià)“地王”。在樓市去庫(kù)存的大背景下，為什么開(kāi)發(fā)商仍爭(zhēng)相出手。

【數(shù)據(jù)】一二線城市地價(jià)飚升

6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“地王”，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)直接報(bào)價(jià)投標(biāo)，最終被央企中國(guó)電建集團(tuán)和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下，地面價(jià)高達(dá)56781元/平方米。

而此前一天，有7家央企參與競(jìng)拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財(cái)政部的信達(dá)地產(chǎn)刷新紀(jì)錄奪得，這也是該公司一年內(nèi)造的第七個(gè)“地王”。

事實(shí)上，2016年才剛過(guò)一半，卻已經(jīng)被一些媒體冠以“地王年”的稱號(hào)。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月一線城市、二線城市誕生39個(gè)“總價(jià)地王”、81個(gè)“樓板價(jià)地王”。其中，一線城市出現(xiàn)10個(gè)“總價(jià)地王”（總價(jià)40億元以上）和12個(gè)“樓板價(jià)地王”（2.5萬(wàn)元/平方米以上）。二線城市（省會(huì)城市及計(jì)劃單列市）當(dāng)中，出現(xiàn)29個(gè)“總價(jià)地王”（總價(jià)30億元以上）和69個(gè)“樓板價(jià)地王”（1.5萬(wàn)元/平方米以上）。

【探因】開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地是怕“斷糧”

值得注意的是，今年以來(lái)部分城市地價(jià)紀(jì)錄被刷新，超過(guò)半數(shù)由地方國(guó)企、央企制造。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，增加公司的估值，其背后更大的局是為自己在地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。

“開(kāi)發(fā)商并非不知道高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，但是不拿地就有斷糧的風(fēng)險(xiǎn)，是自絕生路，經(jīng)營(yíng)模式的雷同逼得開(kāi)發(fā)商硬著頭皮也要拍地。”一位資深業(yè)內(nèi)行家坦言。

不可忽視的另一個(gè)原因是，為了去庫(kù)存，各地嚴(yán)控土地供應(yīng)量。蘇州、南京等城市相繼出臺(tái)土地拍賣(mài)限價(jià)新政，導(dǎo)致土地流拍。再加上購(gòu)房信貸日漸寬松、企業(yè)融資環(huán)境改善等，一些城市的房子賣(mài)得很快，開(kāi)發(fā)商著急“補(bǔ)庫(kù)存”、拍地也“不差錢(qián)”，誕生“地王”也就不奇怪了。

【影響】高地價(jià)拉高區(qū)域房?jī)r(jià)

“房產(chǎn)企業(yè)不計(jì)成本瘋狂刷地，用如此高成本買(mǎi)下來(lái)的地塊，怎么算都很難賺到錢(qián)！”不少業(yè)內(nèi)人士直呼不可思議：某些企業(yè)利用融資便利，使用手中充足的低成本貨幣大幅抬高土地價(jià)格，最后會(huì)否又是老百姓為高物價(jià)買(mǎi)單？

“最終房企能否順利回款還是要靠購(gòu)房者買(mǎi)單，爭(zhēng)相高價(jià)拿地的房企能否被下一輪解圍，依然是個(gè)未知數(shù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場(chǎng)全面高端化后，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)怎樣很難判斷。

合富地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，房?jī)r(jià)必須是地價(jià)的1.5倍左右才可能保證不賠。按照平均開(kāi)發(fā)周期，2016年多數(shù)地王項(xiàng)目會(huì)在2017年下半年到2018年上半年入市，一個(gè)城市多個(gè)“地王”項(xiàng)目集中入市必然會(huì)拉高區(qū)域房?jī)r(jià)，多少會(huì)影響市場(chǎng)銷(xiāo)售速度，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)屆時(shí)供求關(guān)系如何，還是有不確定性，因此在土地競(jìng)拍中謹(jǐn)慎對(duì)待為佳。

【預(yù)期】樓市下半年或進(jìn)入調(diào)整期

“地王頻出會(huì)不會(huì)帶來(lái)政策的轉(zhuǎn)向，從支持轉(zhuǎn)為抑制？”對(duì)此，合富地產(chǎn)研究院認(rèn)為，國(guó)家整體收緊房貸或收緊鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的可能性不高，畢竟不同城市的土地市場(chǎng)分化明顯，地方政府在給高熱土地市場(chǎng)降溫的同時(shí)，并不希望土地市場(chǎng)完全冷卻。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調(diào)控政策收緊等因素，一線城市以及熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期也是可能的。如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)的局面。如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度不超過(guò)50%，許多“地王”將遭遇入市難的困境，風(fēng)險(xiǎn)很大。

一線城市總價(jià)地王10個(gè)

上海6個(gè)

北京2個(gè)

深圳2個(gè)

一線城市樓板價(jià)地王12個(gè)

上海8個(gè)

北京3個(gè)

深圳1個(gè)

二線城市總價(jià)地王29個(gè)

樓板價(jià)地王69個(gè)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。