房貸利率上揚回款周期拉長，房企為?，F金流或再降杠桿

財聯社（上海,記者王海春）訊，房貸利率或出現連續(xù)半年上揚的態(tài)勢。

據億翰智庫監(jiān)測數據，6月份典型城市首套房貸款和二套房貸款利率分別為5.36%和5.63%，較5月小幅上升。至今年六月份，房貸利率已連續(xù)5個月上漲，如果七月繼續(xù)走高，房貸利率可能出現連續(xù)6個月的上揚。

“由于七月還沒結束，現在沒有本月完整的數據，但從目前監(jiān)測及各城市反饋過的情況來看，部分城市房貸利率已經突破6%的水平，預計七月房貸利率繼續(xù)上揚的概率比較大。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示。

于小雨指出，此前是二、三線為主的城市房貸利率上行，近期一線城市房貸收緊的態(tài)勢相當明顯，一定程度是房地產貸款集中度管理的效果開始逐漸顯現，這不僅體現為貸款額度緊張，而且貸款的周期也有所延長。

有業(yè)內人士告訴記者，房貸利率上調、放貸周期延長的時候，房企銷售回款的速度也有所拉長，而這可能會對企業(yè)現金流產生一定影響。

億翰智庫首席研究員張化東表示，利率上調、放款及回款周期拉長等，反映出市場資金供需面的變化，房企應予以充分重視。“今年出現問題的一些企業(yè)，不少就是因為現金流緊張。保證現金流充裕，是企業(yè)非常重要的安全線。”

上海一家房產機構分析人士向記者指出，對房企來說，銷售額并不意味著能快速獲得回款，因為今年這中間隔的時間可能會很長。“此前房企的房子賣掉后，一般快的一個多月就能拿到銀行回款，慢一些的，三個月左右差不多也能拿到回款。但現在的形勢完全變了。房子賣掉后，可能五六個月甚至更長的時間才能拿到回款?；乜钪芷诘淖冮L，對開發(fā)商現金流形成了不小壓力。”

“因為按此前的節(jié)奏也許容易實現快周轉，回款可用于投資或者償還借款等；但回款周期變長后，打亂了原有節(jié)奏，會對投資、開發(fā)計劃產生影響。房企必須要考慮在目前這種節(jié)奏下，銷售之后能獲得多少現金流回款，以及這些綜合因素對企業(yè)償債能力的影響，現金流是否真正充足，而不能僅僅用銷售額來衡量。這也對房企的財務和綜合運營，提出了更高要求。”前述房產機構分析人士補充道。

房企債務方面，中指院分析師認為，從歷史數據來看，第三季度通常為房企年度償債高峰，今年下半年房企來自債券市場的償債壓力，或呈先緊后松的態(tài)勢。

中指院監(jiān)測數據顯示，房企在下半年即將迎來本年度償債高峰，今年7、8、9月的債券到期總規(guī)模分別達1120.3億元、953.0億元及838.5億元。其中信用債為各月到期主力，7-9月分別占比75.0%、72.5%及66.5%。今年10-12月債券到期規(guī)模較第三季度出現明顯下降，月度到期均值為619.0億元，其中信用債占比66.4%。

“房地產作為資金密集型行業(yè)，對資金的需求量很大，但隨著房地產金融監(jiān)管加強，行業(yè)杠桿將在保持平穩(wěn)的同時逐步下降。受房地產相關金融政策持續(xù)收緊影響，去年房地產貸款占比已經較2019年有所回落，隨著央行繼續(xù)完善房地產金融調控機制，未來這一指標或繼續(xù)下降，將對房企資金形成較大壓力。”于小雨告訴記者。

其進一步表示，在下半年房企償債高峰期即將來之時，房企應合理安排好銷售、投資節(jié)奏及現金流充裕，以保證企業(yè)財務安全。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。