二三線城市房價漲幅繼續(xù)擴大 投資投機性需求回潮

國家統(tǒng)計局18日公布的“2016年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，5月份全國房價依然呈現(xiàn)普漲格局，部分二線城市房價同比甚至趕超一線城市。

然而，在房地產(chǎn)去庫存步伐加快的同時，房價過快上漲也帶來投資投機性需求回潮。專家建議，熱點城市政府宜關(guān)注投機性需求帶來的房價過快上漲現(xiàn)象，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

一線城市房價漲幅放緩二三線城市漲幅繼續(xù)擴大

數(shù)據(jù)顯示，5月份全國房價依然呈現(xiàn)普漲趨勢，70個大中城市中，環(huán)比價格上漲的城市有60個，最高漲幅為廈門的5.5%，合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市漲幅單月環(huán)比均超過了1%。價格持平的城市有6個，價格下降的城市僅有錦州、牡丹江、常德和泉州4個。

而一線城市樓市自4月以來房價總體漲勢放緩。據(jù)測算，一線城市新建住宅和二手住宅環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點。其中，深圳房價環(huán)比漲幅放緩最為明顯，其幅度只有0.5%。70個大中城市中，同比上漲的城市有50個，占比超過70%；價格下降的城市有18個，持平的城市有2個。

二三線城市房價同比平均漲幅繼續(xù)擴大，其中，廈門、南京和合肥的房價同比漲幅均超過20%，已趕超北京、廣州。杭州、天津、福州、武漢、惠州等五城市的房價漲幅也超過10%。加上一線城市，房價同比漲幅達到兩位數(shù)的城市占比已經(jīng)接近兩成。

住宅待售面積繼續(xù)減少三四線城市去庫存步伐逐步加快

全國整體房價繼續(xù)普漲主要源自于住宅銷售高速增長的帶動。1-5月份，住宅銷售面積增速高達34.2%，銷售額增速更是超過50%。

在商品房普遍銷售良好的情況下，很多三四線城市房地產(chǎn)去庫存效果初顯。國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎表示，“今年商品房待售面積逐月減少。5月末，待售面積為7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米，其中，重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點城市3月、4月、5月末待售面積分別比上月末減少63萬平方米、226萬平方米和394萬平方米，減少量逐月增多。”

以去化周期一直處于全國前列的廣西北海市為例，據(jù)易居研究院監(jiān)測，5月份北海的去化周期降至30個月，相比3月份減少了2.2個月，去庫存效果十分明顯。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，今年初以來的樓市升溫將對化解庫存起到明顯推動作用，而隨著房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”、一些地方鼓勵農(nóng)民工購房等利好政策實施，樓市去庫存步伐將逐步加快，特別是三四線城市庫存現(xiàn)象將明顯緩解。

謹防投機性需求回潮加速樓市“虛火”上升

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著近期房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，投資投機性需求開始回潮，特別是杭州、廈門等部分熱點二線城市。

杭州樓市4月份的“銷冠”——綠城楊柳郡項目負責人告訴記者，4月成交的424套房源中，四分之一的購房者來自浙江省外。“在不限購政策利好下，外省市客源成為杭州樓市持續(xù)火爆的推動力量。”

由于投資資金的涌入，目前杭州樓市呈現(xiàn)價格上漲趨勢。近日開盤的“中國鐵建·德信君宸”，首次開盤便出現(xiàn)了2000人瘋搶約400套房源的場景。杭州市民應先生表示，“很擔心價格會進一步上漲，更擔心好房源搶不到。如果大量外地客源，特別是投資客來杭州搶樓，預計價格還會繼續(xù)上漲。”

專家認為，應警惕二線樓市房價看漲的市場環(huán)境下，投資投機性需求回潮，從而導致樓市“供求錯位”、房價“虛火”上升。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院測算，對于一線城市和重點二線城市來說，居民收入增幅遠小于房價增幅，其中北京、上海、海南、天津的房價收入比偏離度位居全國前四，這意味著，工薪階層想買房需要經(jīng)過10年甚至更長的時間，嚴重超出6-7年的合理區(qū)間。房價節(jié)節(jié)攀升引起的“供求錯位”將愈演愈烈。

同時，一邊是樓市瘋長，一邊是實體經(jīng)濟蕭條不振，對部分二線城市來說，房地產(chǎn)市場交易的火爆并不能掩蓋其實體經(jīng)濟下滑的事實，這種投資狀況不可能支撐房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認為，熱點城市政府宜關(guān)注房價過快上漲帶來的樓市亂象。樓市調(diào)控“去行政化”，不是縱容投機及杠桿炒作、對房價泡沫化的“不作為”。同時繼續(xù)因城施策，在三四線城市繼續(xù)通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。