北京買住宅平均需510萬 部分商住房單價直逼7萬

北京樓市進入了“高端年”，不但豪宅成交量暴漲，部分商住項目也開始高端化。尤其在新房供需失衡的市場環(huán)境下，商住項目為了“躲調(diào)控”，大量入市，個別項目單價高達7萬元/平方米。

值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年至今，北京平均單套住宅成交均價高達510萬元，比2015年上漲幅度高達34%。

商住房搶收

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，北京樓市累計簽約商品房住宅22095套，供應(yīng)量則僅為11062套，供需比例為1：2。在供需失衡的市場環(huán)境下，普宅項目“沖業(yè)績”，商住項目“躲調(diào)控”，使得上周（6月13日-6月19日）北京樓市供應(yīng)出現(xiàn)集中式爆發(fā)。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月第三周（6月13日-6月19日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交5188套，環(huán)比分別增加17%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近8周以來的新高。這一成交量也延續(xù)了第二周的上升態(tài)勢，兩周成交量之和已超過5月份全月成交量。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，進入6月份以來，商住項目的調(diào)控傳言使得該類型產(chǎn)品成交暴增，并拉動整體市場成交快速上行。截至6月19日，北京商品住宅共實現(xiàn)成交11100套，比5月份全月的成交量還超出了37%，在這其中商住類產(chǎn)品的成交占比高達76%，而上周成交套數(shù)排行榜中前十的席位也均被商住所占領(lǐng)。

郭毅認(rèn)為，商住類產(chǎn)品不限購，總價低，在普宅市場逐漸進入“10萬元+”的時代，已成為剛需購房客群甚至中端改善型客群不多的選擇之一，開發(fā)商也需要低總價的商住產(chǎn)品實現(xiàn)快銷，沖刺銷售業(yè)績并完成回款指標(biāo)，因此整個商住市場的供需熱度不斷提升，6月份，整體樓市也在商住產(chǎn)品的拉動之下一路走高。

郭毅稱，從上周入市量以及去化情況來看，由于商住不需要審核購房資格，因此簽約周期相對較短，而隨著近期入市項目的陸續(xù)簽約，有望拉動6月份整體成交突破4月份的高點，并創(chuàng)下2010年以來的月度新高。

基于北京將會加強調(diào)控商改住產(chǎn)品的預(yù)期下，商住類項目仍在加緊入市，在限購之前集中出貨，搶收業(yè)績。據(jù)悉，位于麗澤商務(wù)區(qū)核心的首創(chuàng)中心·天閱公館項目單價高達7萬元/平方米，在近期開盤的商住項目中位居前列，依然在開盤當(dāng)天取得超九成的認(rèn)購。

千萬元高端住宅占比大增

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而2015年這一比例為5.8%。

從占據(jù)北京2016年成交榜單的項目看，位于前15位的項目中，僅有1個項目簽約均價低于3萬元/平方米，簽約均價超過4萬元/平方米的多達13個，簽約均價在6萬元/平方米以上的高端項目則達到了6個。

此外，市場成交均價也明顯上漲，2016年至今，成交均價為34519元/平方米，這是北京新建商品房住宅成交均價首次突破3萬元/平方米的年度。

高端項目加快成交的背后，體現(xiàn)了市場上改善性需求較為強烈。據(jù)記者了解，6月18日，作為潭柘別墅區(qū)的首發(fā)項目，京投發(fā)展·檀香府開盤兩小時銷售了12.8億元。

據(jù)記者了解，京投發(fā)展·檀香府是全新項目，位于京西潭柘寺鎮(zhèn)潭柘別墅區(qū)內(nèi)，項目整體占地面積約為23.6萬平方米，而建筑面積僅約為27.8萬平方米，完全是低密度高端住宅社區(qū)，規(guī)劃產(chǎn)品為洋房、聯(lián)排、疊拼、合院等。

郭毅認(rèn)為，今年以來北京普宅項目入市稀缺，因此上述普宅項目入市也吸引了大量改善型需求，多項目入市當(dāng)天即告售罄。

值得一提的是，改善性需求強勁之下，低密度別墅產(chǎn)品越發(fā)受市場青睞，各大別墅區(qū)產(chǎn)品幾乎都是市場上較為稀缺且升值空間被看好的項目。

以新興的南中央別墅區(qū)為例，北京龍湖副總經(jīng)理李亮向記者表示，龍湖與首開合作開發(fā)的天瑯將是一個低密度別墅盤，會成為南中央別墅區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。事實上，該區(qū)域的別墅項目已扎堆，首開、旭輝、融創(chuàng)、城建等大型開發(fā)商都將這個區(qū)域推出低密業(yè)態(tài)項目，其未來將是高端醇熟別墅板塊。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，北京別墅類物業(yè)簽約已經(jīng)達到了2344套，合計簽約金額達到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達206%，甚至出現(xiàn)了單月成交量首次突破700套的歷史記錄。

不過，從京滬兩地地王入市節(jié)奏來著，無論是公寓豪宅還是高總價別墅業(yè)態(tài)，已經(jīng)入市的舊地王和老項目的后期房源正在搶奪這個市場上的超級富豪需求，鑒于此，新地王或高地價的平層大宅或公寓產(chǎn)品或難以與別墅產(chǎn)品匹敵。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。