二線亮政策收緊信號燈 樓市三季度末或迎來拐點

“高燒”的二線城市樓市迎來了首支“降溫劑”。

6月21日，合肥市出臺新的樓市調(diào)控措施：居民首套住房的首付比例為25%；購買二套房，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成；如果名下有房有貸，首付比例為五成，也就是認貸又認房。對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。同時，對于土地出讓也作出了明確規(guī)定，總金額20億元以下的地塊須在1個月內(nèi)一次性付清出讓金，該政策自7月1日起正式執(zhí)行。

此前公布的5月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市均為50個，分別比4月增加4個和3個。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄，而二三線城市同比平均漲幅則在4月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大。

業(yè)內(nèi)人士看來，作為此輪二線城市領(lǐng)漲的“四小龍”之一合肥出臺調(diào)控措施，或許由此開啟了二線城市政策收緊的信號燈；隨著信貸收緊必然帶來市場交易的下滑，對于房價的抑制有積極的作用。未來熱點二線城市(如南京、蘇州等)可能將紛紛效仿。

調(diào)控“新政”不影響剛需

公開數(shù)據(jù)顯示，5月份，合肥的房價均價達到11503元/平方米，房價已經(jīng)超過武漢，成為中西部地區(qū)房價最貴的城市。

易居研究院智庫中心《全國70城住房庫存報告》顯示，合肥房地產(chǎn)市場的庫存去化周期僅為2個月，合肥房價近幾個月均在全國第二的位置，房價上漲壓力異常大。

“鑒于此類去庫存背后的補庫存需求、控制房價等考慮，此次合肥出臺差別化信貸政策的內(nèi)容，符合市場預(yù)期，也有利于引導(dǎo)市場預(yù)期的變動。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國經(jīng)營報》記者稱。

在他看來，對于傳統(tǒng)購房需求，按25%的比例進行征收，這和過去幾個月的做法沒有差異，說明對于普通的、合理的、首套購房需求，總體上堅持鼓勵購房、保護購房需求的政策導(dǎo)向；采取40%的首付比例進行征收有三種類型的購房需求，共同點是針對已經(jīng)有過住房的群體；對于有房有房貸的群體，首付需要為50%；兩套以上的購房者，無論是否還清貸款，那么一律按照60%的首付模式來進行操作。即使從此類比例來看，其實算較溫和，因為部分大城市其實已經(jīng)在適用70%的首付比例。

易居研究院副院長楊紅旭在接受媒體采訪時表示，調(diào)控的關(guān)鍵在于抑制需求。合肥的差異化信貸政策和今年上海、深圳的“325新政”類似，開始從抑制需求的角度進行調(diào)控。未來，二線城市正式拉開了政策調(diào)控、抑制需求的序幕，熱點二線城市(如南京、蘇州等)可能將紛紛效仿。

在銷售火爆的背景下，二線城市的土地溢價率不斷走高，截至6月中旬以南京、合肥、蘇州、廈門為代表的二線熱點城市土地出讓金同比漲幅均超過100%，蘇州更是高達876%。

“此類政策有三大方面的意義:第一、信貸收緊是合肥樓市收緊的一個關(guān)鍵性標志，由此也開啟了二線城市政策收緊的信號燈；第二、信貸收緊必然帶來市場交易的下滑，對于房價的抑制有積極的作用；第三、信貸收緊、市場降溫，為后續(xù)增加庫存供應(yīng)提供了緩沖時間，值得肯定。”嚴躍進說，從政策層面看，房價過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實施。尤其部分二線城市更有可能面臨嚴厲的政策管控。

不為降價只為“穩(wěn)”

“合肥的調(diào)控政策對購房需求有一定的影響，但它更多是在保護首套剛需購房者，主要影響了改善型剛需和投資型的購房者。”對于新政，民生證券研究院固定收益組負責(zé)人李奇霖對《中國經(jīng)營報》記者表示，“這個安排也顯示，現(xiàn)階段政策對樓市調(diào)控的目的旨在維護實體經(jīng)濟的健康穩(wěn)健發(fā)展，因為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定牽涉到了金融的穩(wěn)定。”

由于地產(chǎn)是信貸投放過程中重要的抵押品：當(dāng)資產(chǎn)價格下跌，經(jīng)濟各個參與主體的資產(chǎn)負債表是惡化的，借款人的借款能力會下降，外部融資成本上升，而地產(chǎn)價格下降本身也會惡化銀行資產(chǎn)凈值，削弱銀行放貸意愿。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈去杠桿，資產(chǎn)負債率龐大而現(xiàn)金流獲取能力脆弱的實體經(jīng)濟將面臨系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)也是居民財富的主要聚集地。信達證券的測算顯示：目前定金及預(yù)收款、個人按揭組成的其他資金對房地產(chǎn)開發(fā)的支持已接近50%。1~5月，居民中長期貸款增長34593億元，占新增境內(nèi)人民幣貸款規(guī)模的56.5%。雖然二季度信貸規(guī)模有所縮減,但居民戶中長期貸款規(guī)模并未受到明顯影響。5月居民戶中長期貸款新增5281億元，較4月環(huán)比增長23.4%。

但如果房價上漲過快，在資產(chǎn)荒和預(yù)期經(jīng)濟下行背景下，房地產(chǎn)成為杠桿資金圍獵的對象?？紤]到資金投機性和高杠桿兩大特征，加杠桿創(chuàng)造出的信用會產(chǎn)生更大的金融資產(chǎn)泡沫，系統(tǒng)的不穩(wěn)定性將不斷累積的。

因此，在李奇霖看來，現(xiàn)階段對樓市調(diào)控的根本目的在于通過溫和去庫存的方式，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，從而防止發(fā)生金融風(fēng)險。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化愈發(fā)明顯：來自官方數(shù)據(jù)顯示，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄，而二三線城市同比平均漲幅則在4月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大。但截至2016年4月，受監(jiān)測的27個三線城市的住宅存量總和為11376萬平方米，同比下降5.2%，環(huán)比微漲0.2%。四線城市住宅存量總和為1703萬平方米，同比下降23.9%，環(huán)比下降4.1%。

“目前調(diào)控的目的主要在于刺激市場需求，進而讓房企盤活存量資產(chǎn)，進而有動力做新一輪投資，即響應(yīng)供給側(cè)改革的思路。當(dāng)然區(qū)域市場的分化仍很明顯。大體上有20個城市需要進行抑制需求層面的做法，其他城市總體上需要繼續(xù)刺激。”

三季度末或迎來拐點

2015年底至今，房價上漲主要源于國家和地方出臺多項房地產(chǎn)刺激政策。這其中包括在信貸政策上的放松。

“實際上這個可以從M2的同比增幅和全國70城房價指數(shù)的增幅數(shù)據(jù)看出來，兩者的相關(guān)性比較大。一般來說，貨幣政策寬松，流動性就會比較充裕。更多資金進入樓市，容易活躍交易氣氛，從去庫存角度看是較好的信息。”

嚴躍進同時表示，但從房價控制角度看，卻意味著壓力增加。今年市場的表現(xiàn)就是在2015年持續(xù)降息下的一個必然結(jié)果，市場交易活躍，但房價上漲壓力確實較大。

前5個月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)和銷售兩旺的狀況在趨緩。1月至5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長7.0%，增速比1月至4月回落0.2個百分點；商品房銷售面積同比增長33.2%，增速比1月至4月回落3.3個百分點；住宅銷售面積比1月至4月回落4.6個百分點，銷售額回落8個百分點。

“進入2016年，在銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)和政策利好的帶動下，一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全面好轉(zhuǎn)，原本制約房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈的庫存高企數(shù)據(jù)出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)開工重新企穩(wěn)上升，形成短周期補庫存擾動，邊際上改變投資者對經(jīng)濟下行預(yù)期，并緩解實體缺資產(chǎn)的現(xiàn)象帶動重工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈再擴張，那么意味著：第一，實體層面派生出了新資產(chǎn)；第二，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈新一輪加杠桿開啟，債務(wù)風(fēng)險上升，疊加供給側(cè)改革、未來物價上升預(yù)期，貨幣政策應(yīng)保持穩(wěn)健。”李奇霖進一步解釋。

從貨幣政策環(huán)境看，在權(quán)威人士發(fā)表“穩(wěn)健的貨幣政策就要穩(wěn)健”的觀點之后，5月份M2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個百分點，與3月份M2高達13.4%的增速相比下降明顯。貨幣政策開始真正體現(xiàn)“穩(wěn)健”二字之后，或于樓市將具有明顯的降溫作用。

民生固定收益組李奇霖與梁路平在研報分析認為，按照房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先房地產(chǎn)開工半年左右的歷史規(guī)律，意味著即使房地產(chǎn)銷售在今年4月形成高點，房地產(chǎn)開工企穩(wěn)的趨勢也會持續(xù)到10月。預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)的高位運行將持續(xù)到三季度末，到那時會出現(xiàn)較為明顯的下行拐點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。