深圳樓市最近又起微瀾 重回上升軌道

深圳樓市今年在“3·25新政”后，連漲18個(gè)月的勢頭戛然而止，今年4月均價(jià)首跌2.4個(gè)百分點(diǎn)，但在國內(nèi)多個(gè)二線城市量價(jià)飆升、全國“地王”不斷涌現(xiàn)的背景下。跌了一個(gè)月后，深圳樓市在5月又重回上升軌道。不過，深圳中原地產(chǎn)市場研究中心表示，事實(shí)上，深圳樓市回升已乏力，二季度深圳房價(jià)持平，深圳樓市正式步入減速軌道。

據(jù)介紹，今年深圳樓市“3·25新政”加上“二手評(píng)估價(jià)上調(diào)”的組合拳效應(yīng)非常顯著，從某種意義上看，深圳購房的門檻再次提高。房價(jià)日漸脫離剛需購買力的深圳樓市已失去繼續(xù)上漲的動(dòng)力，去年房價(jià)飆升中活躍的“短炒客”難再找到合適的時(shí)機(jī)，盡管信貸這只推手依然維持最寬松的狀態(tài)(截止6月底有幾家銀行出現(xiàn)88折利率)，然而資本已失去進(jìn)入的必要條件。有行家分析，在其他條件不變的前提下，下半年深圳樓市很大可能維持緩行。

土地出讓減少七成

樓面價(jià)即暴漲三倍

今年上半年深圳全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，在土地出讓面積較2015年減少近七成的同時(shí)，出讓金額僅減少16.4%。這直接導(dǎo)致上半年樓面價(jià)高達(dá)24024元/㎡，是2015年的近三倍。

事實(shí)上，深圳的房地產(chǎn)市場一直供不應(yīng)求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地也是逐年減少，現(xiàn)有的土地供應(yīng)更多地來自于舊改更新項(xiàng)目。2016上半年全市新增供應(yīng)中舊改面積占比高達(dá)57.1%，已經(jīng)成為了新增供應(yīng)的主要來源。

開發(fā)商現(xiàn)金流充裕

新房市場量價(jià)背離

2016年深圳樓市開局延續(xù)了去年市場的火爆，供應(yīng)成交均處于市場高位，緊接著在春節(jié)假期和“3·25新政”的影響下，市場熱度快速褪去，成交量大幅下滑，開發(fā)商推盤速度也逐漸放緩。很多項(xiàng)目在蓄客不足的情況下，一再推后入市時(shí)間或者改為順賣，傳統(tǒng)周期中的“紅五月”失約。

不過，由于大多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金流充裕，而且資金成本較低，加之對(duì)后市較為樂觀，定價(jià)仍然堅(jiān)挺?，F(xiàn)階段市場處于客戶與開發(fā)商膠著博弈的狀態(tài)。值得注意的是，由于前期房價(jià)與成交量均被透支，而且客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。深圳中原預(yù)測，三季度新房作為市場風(fēng)向標(biāo)的作用將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，市場全面回暖仍需較長時(shí)間。

豪宅價(jià)格再創(chuàng)新高

“10萬+”項(xiàng)目急增

上半年的深圳樓市，以“3·25新政”為界一分為二，對(duì)比鮮明。就豪宅市場而言，雖受政策影響，二季度成交量不及一季度，但在新房成交量在新政后近乎“腰斬”的情況下，豪宅在新政后成交量僅下跌不到兩成。

然而，豪宅價(jià)格卻再創(chuàng)新高，特別是“10萬+”頂豪項(xiàng)目個(gè)數(shù)在今年上半年急速上升。深圳中原認(rèn)為，如果說2015年是“豪宅元年”，那么2016年絕對(duì)是“頂豪元年”。

二手成交瞬間“腰斬”

調(diào)整有限價(jià)格趨穩(wěn)定

受“3·25新政”及二手評(píng)估價(jià)上調(diào)的影響，深圳二手房成交量在3月創(chuàng)下歷史新高后瞬間“腰斬”，二季度開始市場實(shí)際成交量達(dá)到低谷，與一季度相比，成交量整體下降六成。加上對(duì)首付貸及眾籌的全面禁停，投資熱開始退潮，連續(xù)上漲了18個(gè)月的深圳房價(jià)終于在“3·25”新政之后開始出現(xiàn)回調(diào)。

但必須看到的是，此次調(diào)整的周期非常短暫，且調(diào)整的幅度幾乎不見，歸根結(jié)底，跟分化的全國房地產(chǎn)市場及全國范圍內(nèi)去庫存政策的大背景不無關(guān)系。分析人士指出，在市場政策面和貨幣面不變的情況下，深圳樓市下半年要再次上演2015年的“另類繁榮”已幾無可能，下半年走勢更應(yīng)回歸合理健康穩(wěn)定的狀態(tài)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。